Bonjour,
quand est-il courant de payer la taxe sur les acquisitions immobilières pour un terrain et une maison ?
Qui fixe cela en fait ?
Deux aspects méritent une mention particulière :
[*]Les différents Länder peuvent déterminer eux-mêmes le tarif conformément à la loi d'accompagnement de la réforme du fédéralisme.
[*]Le fisc allemand peut également exiger la taxe sur les acquisitions immobilières sur les coûts de construction même si le terrain a été acquis précédemment en gestion directe (CJUE, arrêt du 27.11.2008, C - 156/08). En effet, la charge des constructeurs avec la taxe sur les acquisitions immobilières et la TVA ne contrevient pas au droit de l'UE. L'Allemagne n’est pas empêchée d’inclure dans la base imposable de la taxe sur les acquisitions immobilières les prestations de construction futures lors de l’acquisition d’un terrain encore non bâti et ainsi d’imposer un même acte avec des taxes supplémentaires.
L’arrêt de la CJUE confirme la tendance croissante à soumettre l’ensemble de l’objet à la taxe sur les acquisitions immobilières. Partant de la jurisprudence renforcée par le BFH (par ex. arrêt du 23.08.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 p. 760 et décision du 02.04.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 p. 1146), les services fiscaux prennent de plus en plus en compte la valeur de la contrepartie selon l’article 9, paragraphe 1, n° 1 de la loi sur la taxe d’acquisition immobilière portant sur le terrain plus le bâtiment construit ultérieurement, ce qui conduit de plus en plus à une imposition de l’ouvrage clé en main.
Un traitement séparé et donc une taxation uniquement sur le terrain n’est envisageable _que_ si le nouveau propriétaire recherche lui-même une entreprise de construction appropriée et qu’il n’existe aucun lien avec le vendeur du terrain.
Du fait de la base d’imposition de plus en plus large, il n’est guère surprenant que l’administration se procure elle-même des preuves attestant l’acquisition de l’objet fini. Aucun acte n’est plus transparent pour les services fiscaux que l’acquisition d’un bien immobilier en Allemagne :
[*]Les notaires doivent déclarer le contrat d’achat du terrain conformément à l’article 18 de la loi sur la taxe d’acquisition immobilière.
[*]Les partenaires contractuels en tant que débiteurs de l’impôt doivent déclarer le contenu de leurs accords non notariés dans un délai de 2 semaines (§ 19 loi sur la taxe d’acquisition immobilière).
[*]L’administration fiscale se procure des indices justifiant une base d’imposition sur l’ensemble de l’objet. À cet effet, elle demande à l’acquéreur de terrains non bâtis en zones constructibles ou lorsqu’il y a des indications d’un projet de construction des informations précoces sur le projet prévu via le formulaire « 816/9 Demande de construction ».
[*]Les informations issues des annonces dans les journaux locaux ou des panneaux de chantier sont recueillies afin de savoir si une vente globale plus construction est prévue.
[*]Grâce aux notifications automatiques reçues, il est possible de tirer des conclusions financières sur les conditions de revenu de l’ancien propriétaire et de l’acquéreur. C’est pourquoi des notifications de contrôle sont généralement établies pour les notifications envoyées par les notaires aux services de taxation dès que les montants atteignent 125 000 EUR.
[*]En cas de transactions immobilières impliquant une société étrangère en tant qu’acquéreur ou vendeur, l’envoi immédiat de la déclaration de cession avec une copie du contrat immobilier est effectué au service des impôts compétent pour la taxation des revenus de la société étrangère.
Conseil pratique :
Le BFH (décision du 27.05.2009, II R 64/08) doute de la constitutionnalité des transferts de terrain où la taxe n’est pas calculée sur la contrepartie mais selon l’article 8, paragraphe 2, n° 3 de la loi sur la taxe d’acquisition immobilière sur la valeur fiscale. En effet, la directive du BVerfG concernant la taxe sur les successions visant à évaluer tous les types de patrimoine au niveau du marché n’a pas été mise en œuvre ici.
Source : mon site internet
Cordialement, expert en construction