Présentation projet de construction maison individuelle 2022 incluant le coût et l'état financier

Bonjour à tous,

je voulais également présenter ici mon projet qui doit commencer en octobre 2022. Comme je lis silencieusement ici depuis un certain temps et que je remarque régulièrement qu’il y a des couples qui n’ont pas encore d’enfants mais qui en ont le souhait, j’espère pouvoir apporter un peu de clarté sur la situation financière en cas d’"absence" de revenu grâce à notre présentation des coûts (nous avons 2 enfants).

Le profil suivant ne peut bien sûr être pleinement compris qu’avec une multitude d’explications complémentaires, alors veuillez excuser si tous les points/choses ne paraissent pas immédiats et logiques à tout le monde. Depuis 2018, lorsque nous avons emménagé dans la maison individuelle existante, nous tenons un livre de comptes ménager et pouvons donc fournir des chiffres assez précis pour notre situation.

Ce qui m’intéresse cependant, c’est le sujet des charges annexes chez d’anciens constructeurs et maintenant propriétaires de maison ayant entrepris des projets similaires. Je suis également intéressé par l’avis concernant le financement, car je pense personnellement qu’avec un seul revenu permanent, cela ne serait pas abordable. Mais comme ma femme souhaite retourner travailler à temps plein dès que possible, selon l’âge des enfants et les circonstances, le deuxième salaire devrait revenir dans les 3 à 5 prochaines années. Avant le congé parental, il était d’environ 2.200 € nets.

Bonne lecture :

Informations générales sur vous :
Qui êtes-vous ?	Couple marié
Quel âge avez-vous ?	33 ans tous les deux
Avez-vous des enfants ?	Deux
Des enfants sont-ils prévus ?	Planification familiale terminée
Quelle est votre profession ?	Lui développeur, elle en congé parental jusqu’à 07/22, auparavant responsable de magasin
Êtes-vous salarié, indépendant, retraité, homme/femme au foyer, etc.?	Lui salarié + petit entrepreneur, elle congé parental
Combien d’heures travaillez-vous ?	35h poste + 5h activité annexe
Situation des revenus et du patrimoine :
Quels sont vos revenus (brut/net) ?	Lui 4000€ nets (sans primes –> env. 6k nets par an) + 200€ activité annexe; elle à partir de 09/22 base 450€)
Quel est le montant des allocations familiales ?	440,00 €
Autres prestations (allocation parentale, indemnités maladie, etc.) ?	Allocation parentale 600€ jusqu’à (07/22) et 250€ allocation familiale jusqu’à 07/24, mais non comptés dans les revenus mensuels (cf. plus bas) car temporaires	[LEFT]
Quel est votre capital propre ?	255k (22k supplémentaires seront mis en réserve pendant la construction comme marge)
Combien de capital souhaitez-vous investir dans le projet maison ?	246k (9k de marge)
Frais de logement :
Loyer actuel froid	Nous habitons dans la maison achetée en 2018 avec terrain (aux grands-parents)
Electricité	67,00 €
Fioul	110,00 €
Eau, assainissement, ordures, nettoyage des rues	46,00 €
Téléphone, internet, téléphonie mobile	48,00 €
Frais de mobilité :
Crédit automobile (ou épargne pour nouvelle voiture)	150,00 €
Assurance	36,00 €
Taxes	20,00 €
Carburant	40,00 €
Réparations	30,00 €
Frais d’assurance :
Assurance santé privée (y compris assurance complémentaire, indemnités journalières maladie, etc.)	26,50 €
Assurance responsabilité civile (y compris animaux)	12,00 €
Assurance vie capital / risques	22,00 €
Assurance protection juridique	28,00 €
Coûts de la vie quotidienne :
Alimentation	600,00 €
Restaurants	[LEFT]50,00 €
Soins / droguerie	50,00 €
Vêtements	[LEFT]120,00 €
Meubles	[LEFT]60,00 €
Frais de crèche / école (et cantine)	170,00 €
Jouets	[LEFT]40,00 €
Épargne :
Vacances	[LEFT]Financées jusqu’à présent par les primes ou le travail supplémentaire dans l’activité annexe “JIT” et n’ont pas eu besoin d’être épargnées	[LEFT]
Maison	[LEFT]Variable entre 2,5k et 5k selon primes	[LEFT]
Constitution de réserves générales	[LEFT]150,00 €	[LEFT]
Autres dépenses :
Crédits ?	[LEFT]600€ (prêt pour le terrain), dette résiduelle 90k, amortissement 3,66%, intérêt 1,67%, durée fixation taux 15 ans, dette résiduelle après 15 ans (2033) 26k	[LEFT]
Autres ? (taxe foncière, redevance radio, ramoneur)	[LEFT]14€ taxe foncière, 18€ redevance audiovisuelle, 10€ ramoneur	[LEFT]
Total des revenus et dépenses :	[LEFT]
Revenus totaux	[LEFT]5.090,00 €	[LEFT]
Dépenses totales	[LEFT]2.517,00 €	[LEFT]
Solde	[LEFT]2.573,00 €	[LEFT]
Informations générales sur le bien immobilier :	[LEFT]
Quelle est la superficie du terrain ?	[LEFT]300m²	[LEFT]
Quelles sont ses dimensions ?	[LEFT]15x20m	[LEFT]
Quelle est la valeur du sol ?	[LEFT]1100€/m²	[LEFT]
Neuf, ancien (année de construction), type de maison ?	[LEFT]Neuf, 2 étages complets, entièrement sous-solé (coque blanche)	[LEFT]
Garages ?	[LEFT]Retiré du projet après la suppression de l’aide KfW	[LEFT]
Surface habitable / utile	[LEFT]157m² / 75m²	[LEFT]
Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ?	[LEFT]Valeur vénale env. 1,1 M€ (3 biens de référence vendus dans les 12 derniers mois pour 1,15 – 1,4 M€)	[LEFT]
Coûts de construction ou d’achat :	[LEFT]
Coût du terrain	[LEFT]Dette résiduelle 90k	[LEFT]Acheté en 2018 et financé séparément
[LEFT]Démolition de l’ancien bâtiment y compris enlèvement (100m²)	[LEFT]21k	[LEFT]
Prix forfaitaire de la maison (norme EE40)	[LEFT]509k	[LEFT]
[LEFT]Demande / permis de construire	[LEFT]0 €	[LEFT]830€ déjà payés
[LEFT]Options supplémentaires	[LEFT]16k	[LEFT]Environ 35k déjà inclus dans le prix de la maison pour options déjà choisies (fenêtres, revêtements de sol, technique)
[LEFT]Étude de sol	[LEFT]0 €	[LEFT]2.900€ déjà payés
[LEFT]Coûts supplémentaires d’élimination des déblais (position à risque)	[LEFT]5k	[LEFT]Excavation incluse dans le forfait, mais si matériau contaminé dans le sol (improbable selon étude de sol), facturation sur une autre base
[LEFT]Mesures de retenue des eaux souterraines (position à risque)	[LEFT]33k	[LEFT]Selon étude de sol, présence possible d’eau à 2,5m sous le niveau du sol; seules certaines nouvelles constructions dans la région concernées
[LEFT]Aménagements extérieurs	[LEFT]38k	[LEFT]Consciente d’avoir un peu surévalué car prévu pour le printemps 2024
[LEFT]Viabilisation publique	[LEFT]12k	[LEFT]Chemins d’accès courts (<3m); électricité/télécom déjà présents, eau/assainissement manquants
[LEFT]Frais notaire, coûts de bornage (implantation)	[LEFT]8k	[LEFT]2k pour notaire + hypothèque déjà payés
[LEFT]Équipement (cuisine, meubles, luminaires)	[LEFT]44k	[LEFT]
[LEFT]Eau de chantier / électricité de chantier / séchage chape (chauffage fioul)	[LEFT]7k	[LEFT]
[LEFT]Bilan des coûts :	[LEFT]	[LEFT]
[LEFT]Coût total	[LEFT]696k	[LEFT]
[LEFT]Capital propre déductible	[LEFT]246k	[LEFT]
[LEFT]Montant du financement	[LEFT]450k	[LEFT]
[LEFT]Informations nécessaires sur le crédit :	[LEFT]	[LEFT]
[LEFT]Montant du crédit	[LEFT]450k	[LEFT]
[LEFT]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.)	[LEFT]Prêt amortissable	[LEFT]
[LEFT]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif)	[LEFT]1,30 %	[LEFT]
[LEFT]Durée de fixation du taux d’intérêt	[LEFT]15 ans	[LEFT]
[LEFT]Dette résiduelle à la fin de la fixation du taux	[LEFT]300k	[LEFT]
[LEFT]Durée fictive totale jusqu’au remboursement complet	[LEFT]38 ans	[LEFT]
[LEFT]Taux d’amortissement initial	[LEFT]2,00 %	[LEFT]
[LEFT]Mensualité	[LEFT]1.240,00 €	[LEFT]
[LEFT]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant)	[LEFT]22,5k par an	[LEFT]

Cela laisse donc, après déduction de la grosse mensualité, 1.333 € par mois selon le calcul actuel. Comme les coûts de la vie ont tendance à augmenter, nous arrondissons à 1.000€. Cela devrait suffire pour respirer les 2-3 prochaines années avant la rentrée scolaire des enfants.

Malheureusement, nous avons raté la subvention EE40, si bien que nous avons dû d’abord supprimer le garage comme mesure d’allègement du prix.

Je me réjouis de vos questions / retours / remarques / conseils.

Si vous pouvez replanifier de 40EE à 55, on pourrait encore réduire le coût total de construction. On ne pourra pas brûler le supplément même en 2 vies, même avec 28° de chaleur du nid. Éventuellement, les garages seront de nouveau inclus... Rien ne devient vraiment moins cher en général...

Où obtenez-vous actuellement 1,3 % d'intérêt sur 15 ans ?

Où obtenez-vous actuellement un taux d'intérêt de 1,3 % sur 15 ans ?

Je suppose que le prêt a déjà été contracté il y a quelques mois.

Si vous pouvez reprogrammer de 40EE à 55, on pourrait encore réduire le montant de la construction. Le surcoût ne pourra pas être compensé en deux vies, même avec 28° de chaleur au nid. Éventuellement, les garages seront alors de nouveau inclus... Rien ne devient vraiment moins cher de toute façon...

La différence de prix est d'environ 8k, ce qui me dit que le maître d'œuvre a probablement surestimé le 55. Dès le début, nous avions des exigences pour la maison et avons presque atteint la norme 40. Il manquait seulement l'isolation au sous-sol et la brique remplie pour atteindre EE40. Si on enlève cela, on économise comme dit seulement 8k. Ça ne change pas grand-chose.

Nous avons sécurisé le financement en février, probablement aussi grâce à la bonne valeur totale de nantissement du terrain + maison par rapport aux dettes (<50%).

*Edit :
Le garage nous a été crédité 32k, je crois qu'il faudrait réduire un peu plus pour ça et nous ne voulions pas toucher à la qualité de la structure du bâtiment.

Revenus totaux 5.090,00 €

Je calcule moins. Probablement que le petit commerce et les bonus ne sont pas pris en compte…
Cela ne veut pas dire que je vois une impossibilité chez vous :)

Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? Valeur vénale env. 1,1 Mio. € (3 objets de référence ont été vendus au cours des 12 derniers mois pour 1,15 – 1

Comment est-ce qu’on arrive toujours à ça ?! …

Montant du crédit 450k
Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) Prêt amortissable
Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) 1,30 %

As-tu déjà contracté le crédit ?