La phase 2 est-elle déjà terminée ?

Bonjour cher forum de construction de maison !

Cela fait un certain temps que je suis un lecteur silencieux de ce forum de construction de maison. Après avoir enfin trouvé un terrain à la mi de l'année dernière, après une longue recherche, la planification commence maintenant lentement.

Il était clair dès le début que nous voulions construire une maison en dur. Nous avons d'abord eu plusieurs rendez-vous avec des architectes et des entreprises générales qui nous ont présenté différents croquis et projets.

En particulier, la collaboration avec les entreprises générales nous a semblé très rigide. Nos souhaits étaient pris en compte de manière limitée et il y avait toujours les projets standard que l'on trouve sur le web.

C'est pourquoi nous avons décidé de réaliser notre projet avec un architecte. Lors d'un second tour, au cours duquel nous avons parlé avec plusieurs architectes, nous avons maintenant choisi un architecte et signé un contrat d'architecte pour les phases 1-8.

Déroulement jusqu'à présent :
Nous avons créé un cahier des charges avec un programme de pièces qui a été remis à l'architecte. Ensuite, il y a eu un rendez-vous dans le bureau de l'architecte au cours duquel nous avons discuté de nos exigences. Après un rendez-vous sur place au terrain, un géomètre a été chargé de mesurer le terrain.

L'architecte a ensuite commencé à élaborer le premier projet, qui nous a été présenté jeudi dernier sous forme de plan au sol et vues latérales. Il y avait également un calcul de surface et une estimation des coûts comprenant les points suivants :

x m3 x 340 €/Netto = xxx € /Netto
xxx €/TVA
xxx €/Brut

Résumé des coûts totaux :
Bâtiment avec garage double xxx €/Brut
Architecte xxx €/Brut
Géomètre xxx €/Brut
Ingénieur structure xxx €/Brut
Coût total xxx €/Brut

Ce projet contient certains détails qui nous plaisent beaucoup mais aussi quelques points qui diffèrent de notre cahier des charges initial.

Ex. garage double 6x8 m au lieu de 4x8 + carport
Buanderie au rez-de-chaussée, au lieu de l’étage comme souhaité
Galerie ouverte au-dessus de la salle à manger, la galerie n’était pas souhaitée par nous. Nous ne sommes pas sûrs non plus de la vouloir.

Nous avons clairement fait comprendre à l'architecte que nous devions encore vérifier les détails et les discuter en interne, en particulier concernant la galerie. L'architecte nous a également indiqué qu'il nous enverrait une facture partielle pour l'état d'avancement actuel. Ce qui nous convenait également.

Nous avons reçu le samedi le paiement partiel avec le contenu suivant :

Madame, Monsieur,
Nous nous permettons, selon l’état d’avancement et l’annexe, de présenter une 1ère facture partielle d’un montant de xxx €/Brut.

Les phases facturées sont les suivantes :
1. Détermination des bases 2 % (sur 2 %)
2. Avant-projet 7 % (sur 7 %)
3. Projet de conception 7 % (sur 15 %)

Cela nous a tout de même surpris, car nous nous situons en fait encore à la phase 2. Nous avons bien reçu un premier projet, mais ni un calendrier prévisionnel ni une estimation des coûts selon DIN 276, comme prévu dans la HOAI et le contrat. Ou cette présentation ci-dessus suffit-elle déjà comme estimation des coûts ?

Nous avons pris contact avec l'architecte le jour même pour clarifier les ambiguïtés. Il nous a informés que nous recevrions bien d'autres projets. Il nous voit cependant déjà clairement en phase 3 (projet de conception).

En fait, nous voulions déjà accepter le paiement partiel afin de ne pas créer tout de suite une mauvaise ambiance. Nous hésitons encore car nous trouvons la procédure inhabituelle et ne sommes pas sûrs des conséquences possibles si nous acceptons ce paiement partiel.

Cela soulève pour nous les questions suivantes :
- L’estimation des coûts est-elle suffisante ou faut-il au moins un détail par groupes de coûts (1er niveau) ?
- Quel doit être l’état d’avancement de l’avant-projet pour commencer la phase 3 ?
- Pensez-vous que nous sommes déjà en phase 3 ? Ou nos attentes sont-elles peut-être trop élevées ?
- Une approbation écrite du résultat doit-elle avoir lieu après chaque phase ? Comment cela se passe-t-il chez les autres ?

Nous espérons déjà obtenir ici les premières réponses à nos questions. Ce dont nous sommes en tout cas déjà certains, c’est que nous chercherons dès que possible un expert comme instance indépendante.

Cordialement et merci d’avance.
Bernd

...nous avons maintenant choisi un architecte et signé un contrat d'architecte pour les phases 1 à 8.

Comment cela se passe-t-il chez les autres ?

À quoi ressemble un contrat d'architecte, que contient-il ?
Nous n'avons rien conclu avec notre architecte. Quelque temps après l'obtention du permis de construire (6 mois de collaboration), nous avons reçu de sa part un état des coûts pour les différentes phases. Ici, très important, assurez-vous d'obtenir des prix forfaitaires, sinon tout ça peut vite coûter 20 % de plus, ce qui est toujours mauvais dans une planification des coûts. Nous avons signé cet état des coûts puis reçu la première facture partielle.

Si vous voulez vraiment travailler ensemble en tant que "équipe", de la réflexion préliminaire, la planification jusqu'à la maison finie, il faut que le plan humain fonctionne. Si vous vous disputez déjà pour de telles petites choses, cela peut vite tourner au fiasco. Pour nous, c’est un donnant-donnant, nous avons en quelque sorte reçu 6 mois de prestation et seulement ensuite la facture, si à la prochaine facture il y a un point de plus, tant pis, nous n’en ferons pas tout un plat. Au final, nous payons notre prix forfaitaire et recevons un produit fini.

Bien sûr, il peut toujours y avoir des imprévus, mais si on veut toujours tenir compte de tout, alors le mieux est de ne pas construire du tout.

Bonsoir Bernd,

L'architecte a alors commencé à élaborer la première ébauche, qui nous a été présentée jeudi dernier sous la forme d'un plan et de vues latérales. Il y avait également un calcul de surface et une estimation des coûts contenant les points suivants :
[...] Nous avons reçu samedi le paiement partiel avec le contenu suivant. [...]
Cela nous a tout de même surpris, car nous nous voyons encore en phase 2 des prestations.

Je ne suis pas vraiment surpris qu’un profane exprime des "doutes" lorsqu’il s’agit de son porte-monnaie... même si je ne comprendrai probablement jamais : prestation : contrepartie !

Ton architecte a rempli le niveau de prestation 3 – une première ébauche est disponible – ou veux-tu affirmer le contraire... ou même fixer la date d’échéance des honoraires ?

Cordialement, expert en construction

La moitié de la phase 3 me semble tout à fait juste à facturer lorsque un [Entwurf] est déjà disponible. Nous avons également émis une facture d'acompte après les deux premiers [Entwürfen]. C'est aussi juste, l'architecte a également fourni une prestation respectable.