Taux de prêt sur valeur : valeur de prêt et prix d'achat / fonds propres

Bonjour à tous,

j’ai besoin d’aide pour situer cela. L’année dernière, nous avons acheté une maison individuelle entièrement rénovée en 2010/2011 dans la périphérie élargie de Stuttgart, construite à l’origine en 189X. Elle provient de la famille proche, prix d’achat 450 000 €. C’est en fait un prix assez raisonnable ici. Terrain seulement 250 m², mais grâce à la construction mitoyenne, il y a quand même >100 m² de jardin derrière la maison. À l’intérieur, 154 m² habitables, deux garages, buanderie, réserve. En 2010/2011, tout a été refait à neuf : électricité, eau, sols, salles de bain, etc.

Avec un apport personnel dérisoire de 54 500 € (j’aurais pu mettre plus, mais pourquoi faire), nous avons obtenu un taux d’intérêt de 1,13 % sur 20 ans (banque coopérative). Ce qui me surprend toujours, c’est le taux de financement obtenu, environ 140 %. La banque prend ici la valeur de reconstruction à 320 000 €, y compris les valeurs foncières avantageuses.

Cela m’est plutôt égal, le bâtiment je pourrais sûrement le vendre en ce moment pour un montant à six chiffres de plus... Mais je me demande comment font les autres. Ne doit-on pas, selon les règles, combler la différence entre la valeur hypothécaire et le prix d’achat avec des fonds propres ? Par rapport au prix d’achat, je n’ai pas financé à 100 % (427 000 € de crédit), mais sur le papier, c’est grosso modo un financement à 140 %. Pour un prix d’achat raisonnable dans la région. Bon, c’est un bien pour amateur avec des volets et d’autres choses démodées :)

Je me demande comment font les autres personnes. Ne complète-t-on pas selon le manuel la différence entre la valeur de nantissement et le prix d'achat avec des fonds propres ?

... ou alors on n'achète pas un objet de collection ;-)
En réalité, il faut apporter plus de fonds propres ou, si la banque accepte, payer une condition accrue.

Classiquement, on dit que la valeur de nantissement se situe environ 10 % en dessous de la valeur marchande = prix d'achat/frais.

... ou alors on n'achète pas un objet de collection ;-)
En réalité, il faut apporter plus de fonds propres ou alors, si la banque accepte, payer une condition augmentée.

Classiquement, on dit que la valeur de nantissement est environ 10% en dessous de la valeur du marché = prix d'achat/frais.

Ce que j'ai dit sur l'objet de collection était plutôt ironique, mais peut-être que c'est vraiment le cas. Alors que même l'expert de la banque a dit que c'était un prix avantageux et que nous pourrions déjà le vendre beaucoup plus cher maintenant. Ça ne colle pas vraiment.

Nous avons aussi un rapport d'expertise, les 320 000 € représentent la valeur de reconstruction, la valeur vénale se situe selon le rapport à 420 000 €, déterminée par deux méthodes. C'est de 2019. À ce prix-là, il y a des maisons dans la région mais si elles ne sont pas complètement rénovées, c’est-à-dire un vrai taudis à démolir, elles sont à 350 000 € et passent ensuite en procédure d'enchères.

Je me demande pourquoi une banque coopérative conservatrice accepte ici un financement prétendu à 140% et m'accorde néanmoins un taux d'intérêt de 1,13 % sur 20 ans.

Nous avons également une expertise, les 320 000 € correspondent à la valeur de remplacement, la valeur vénale selon l'expertise est de 420 000 €, déterminée par deux procédures.

La valeur de remplacement n'a cependant rien à voir avec la valeur de prêt. Cela correspond plutôt à l'assurance, qui ne rembourse en cas d'incendie que la valeur du bâtiment sans le terrain.
La valeur de prêt est définie par la loi, tout comme la valeur vénale.

Peut-être que ce n'est pas du tout un financement à 140 %.

La valeur de remplacement n'a rien à voir avec la valeur de nantissement. Cela concerne plutôt l'assurance, qui ne couvre en cas d'incendie que la valeur du bâtiment sans le terrain.
La valeur de nantissement est définie légalement, tout comme la valeur vénale.

Peut-être que ce n'est pas du tout un financement à 140 %.

Oui, c'est justement ma question. Quelqu'un à la banque (hier, après un an, l'experte de la banque est venue) pensait peut-être que la maison n'était pas encore totalement rénovée. La dame a demandé plusieurs fois si les coûts soumis étaient suffisants et à quel point nous avions bien fait le travail. Elle n'a pas vraiment saisi que tout cela s'était passé il y a 10 ans. Les « coûts soumis » correspondaient clairement à l'étendue des travaux de rénovation de l'époque, tous joliment illustrés, et faisaient partie du rapport d'expertise soumis.

Dans le rapport d'expertise rapide « d'alors », la banque est arrivée à une valeur de nantissement de 320 000 €, éventuellement correspondant par hasard à la valeur de remplacement dans le rapport d'expertise. Mais il avait été dit dès le départ que les conditions, malgré un financement à 140 %, resteraient à 1,13 % d'intérêts annuels sur 20 ans, ils en sont toujours là-dessus.

Pour moi, tout cela est un peu absurde, ils ne peuvent quand même pas travailler comme ça tous les jours :)