Aménagement foncier terrain d'angle centre-ville sans plan d'urbanisme (§34)

Bonjour à tous, je suis déjà depuis un moment parmi vous et je suis impressionné par le grand nombre de participants dans ce forum. J’espère que vous pourrez / voudrez également m’aider avec mes préoccupations.

Avant tout, il s’agit ici de la planification du terrain sans entrer en détail dans un plan d’étage. Autrement dit, comment le terrain peut-il être construit de manière optimale, quelle orientation et emplacement du ou des bâtiments sont judicieux.

Le terrain se trouve dans le centre du village, et est actuellement construit avec une vieille petite maison individuelle d’angle (année de construction inconnue, 19e siècle), que ma compagne et moi habitons actuellement. Au milieu du terrain se trouve un appentis/abri/étable semi-ouvert qui sert actuellement uniquement d’abri pour voiture. Ce dernier est entièrement maçonné côté voisin. À l’arrière (partie la plus à l’ouest) du terrain se trouvait une grange qui a été démolie il y a environ 15 ans. Actuellement, il y a uniquement un carport et un vieux garage en tôle. La rue à l’est est la rue principale du village (zone 30 km/h) et est assez fréquentée aux heures de pointe. De plus, un tramway y circule (arrêt juste à côté). La rue au nord est moins fréquentée, mais reste tout de même assez utilisée.

Comme nous souhaitons bientôt fonder une famille, nous voulons changer notre logement. La maison existante devrait être entièrement rénovée et possède un plan d’étage peu avantageux. C’est pourquoi, et en raison de l’emplacement peu favorable de la rue pour nous, notre idée est de démolir l’appentis au centre du terrain et de construire à peu près à cet endroit une maison individuelle. Pendant la phase de construction, nous pourrons ainsi rester dans la maison. La vieille maison d’habitation pourrait ensuite être démolie pour construire, à des fins d’isolation phonique, une autre maison avec deux logements.

Passons maintenant au questionnaire :

Plan d’aménagement / restrictions

- Land : Bade-Wurtemberg

- Taille du terrain : 445 m² (env. 10x45 m)
- Terrain en pente : Non
- Coefficient d’occupation du sol / Coefficient d’occupation des sols : pas de plan d’aménagement disponible
- Fenêtre de construction, ligne et limite de construction : En général, pour les nouvelles constructions, il faut respecter des distances par rapport au voisin (min. 2,5 m). Du côté des rues, aucune distance n’est requise. Le terrain peut être construit sur toute la largeur Est / Ouest.
- Construction en limite : Il est tout à fait envisageable de discuter d’une servitude mutuelle de construction avec le voisin au sud. Lors d’une courte conversation, nous avons déjà sondé cette possibilité.
- Nombre de places de stationnement : Il existe une réglementation qui impose 1,5 place de parking par logement.
- Nombre d’étages : selon la construction voisine : 2 étages complets avec sous-sol et comble aménagé
- Forme du toit : aucune restriction
- Style architectural : aucune restriction
- Orientation : pas d’exigences, l’éclairage naturel doit être suffisant.
- Hauteurs maximales / limites : selon la construction voisine : hauteur des avant-toits env. 7,5 m

Exigences des maîtres d’ouvrage
- Style, forme du toit, type de bâtiment : classique, simple, en forme de cube, toit à deux pans.
- Sous-sol, étages : pas de sous-sol, 2 étages complets avec combles (comme espace de stockage / réserve d’aménagement)
- Nombre de personnes, âge : actuellement 2 adultes (28 et bientôt 32 ans) + projet familial de 2 enfants si tout va bien.
- Besoins en espace : rez-de-chaussée : cuisine avec cellier, salle à manger, salon, local technique / débarras, petite salle de douche. 1er étage : 3 chambres + salle de bain Combles : réserve d’aménagement, espace de stockage.
- Balcon, terrasse sur toit : pas souhaité car il y a un jardin.

Proposition pour le terrain :
Auteur du plan : idées propres.

Qu’est-ce qui plaît particulièrement? Pourquoi?
Utilisation optimale de l’espace. Beaucoup d’espace habitable peut être créé. Protection contre le bruit grâce à la maison bi-famille.
Revenus locatifs possibles qui financeraient à eux seuls la nouvelle construction de la maison bi-famille.
Entrée de la maison individuelle depuis la cour intérieure. Les enfants ne sautent pas directement dans la rue.
Sortie directe de plain-pied vers le jardin.

Qu’est-ce qui ne plaît pas? Pourquoi?
Pas de lumière dans la maison individuelle venant du sud, peu de lumière venant de l’est.
Avec la servitude de construction, il y a un risque qu’une maison soit accolée au sud à la maison individuelle, ce qui dépasserait le corps du bâtiment de 2 à 3 mètres vers l’ouest -> moins de lumière dans la maison.

Budget personnel pour la maison individuelle, équipement inclus : souhaitable mais probablement irréalisable env. 350 000 €

Pourquoi la proposition est-elle telle qu’elle est maintenant ?
En général, deux considérations nous préoccupent :

1. Construire avec ou sans distance par rapport au voisin au sud ?
Pour la distance :
- lumière également venant du sud car fenêtres possibles
- pas de servitude de construction -> le voisin devrait également respecter des distances lors de la construction.
Pour la construction en limite directe :
- le voisin ne peut pas regarder directement dans la maison / le jardin.
- pas de bande de jardin étroite difficile à utiliser.
- plus grande surface de jardin
- meilleure utilisation de l’espace
- protection contre le bruit de la rue principale

2. Au centre du terrain ou côté voisin à l’ouest.
Pour l’ouest :
- l’appentis peut rester.
Pour le centre :
- protection contre le bruit de la rue principale
- le voisin ne peut pas regarder directement dans la maison / le jardin.
- soleil de l’ouest dans le jardin

Quelle est la question la plus importante/de base de la planification résumée en 130 caractères ?
Que pensez-vous de la construction prévue avec la maison bi-famille à l’avant.
Quelle est votre opinion sur la construction en limite ?

Cordialement, Gunnar.

Revenus locatifs potentiels pouvant financer la construction neuve de la maison à 2 logements.

Cela devrait être possible dans des cas exceptionnels, mais en général, je considère cela comme un vœu pieux.

Sinon, le projet me plaît - y a-t-il déjà une idée de l’aspect de la maison individuelle, ou au moins de la répartition du programme des pièces ?

Je ne construirais pas une deuxième maison

1. Comment sont les loyers chez vous ? Chez nous, tu pourrais louer cela, mais avec des loyers très bas

2. le point le plus important, le terrain est minuscule. Je trouve cela déjà limite pour une maison individuelle

3. isolation phonique
Les maisons modernes ont une meilleure isolation phonique. Notre construction neuve est beaucoup moins exposée au bruit de la circulation que l’ancienne maison. Là, on avait souvent l’impression que le camion était dans la cuisine.
Quel est le trafic ? Chez nous, c’est nettement plus calme le soir et la nuit, on peut laisser les fenêtres ouvertes.
Tu peux prendre des mesures d’isolation phonique.

Je mettrais le garage à la place de la maison actuelle et la maison à l’endroit où vous l’avez prévu.
Des buissons peuvent aussi créer de l’intimité.

Démolition et reconstruction ne rentrent pas dans le budget.

Commencez déjà à chercher des entreprises de démolition et des entreprises de construction. Nous avons cherché plus de 12 mois avant que quelqu’un ne nous ait tout démoli à un prix raisonnable.

Cela devrait être possible dans des cas exceptionnels, mais en règle générale, je considère cela comme un vœu pieux.

Sinon, le projet me plaît - y a-t-il déjà une idée de l’apparence de la maison individuelle, ou du moins de la répartition du programme des pièces ?

Salut 11ant, oui, il y a une idée générale. Cependant, je préférerais faire un post séparé pour cela.
Fondamentalement, cuisine et salle à manger seront ouvertes. Cuisine avec cellier au nord-est, salle à manger au nord-ouest en direction du jardin. Le salon plutôt semi-ouvert ou, si possible, séparé au sud-ouest. Entrée à l’est vers la cour. Positionnement et forme de l’escalier encore très incertains. À l’étage, deux chambres à coucher à l’ouest. Une autre pièce (utilisable comme buanderie ou chambre additionnelle possible) et salle de bain à l’est. Combles comme réserve d’aménagement pour une future chambre parentale avec salle de bain privative et local de stockage. Pour la planification ultérieure, nous voulons aussi consulter un architecte.

Je ne construirais pas une 2ème maison.

1. Quels sont les loyers chez vous ? Chez nous, tu pourrais louer, mais les loyers sont très bas.

2. Le point le plus important, le terrain est minuscule. Je trouve déjà ça à la limite pour une maison individuelle.

3. Isolation phonique
Les maisons modernes ont une meilleure isolation phonique. Notre construction neuve est beaucoup moins exposée au bruit de la circulation que l’ancien bâtiment. Là, on avait souvent l’impression que le camion était dans la cuisine.
Quel est le trafic ? Chez nous, c’est nettement plus calme le soir et la nuit, on peut laisser les fenêtres ouvertes.
Tu peux prendre des mesures pour l’isolation phonique.

Je mettrais le garage à la place de la maison actuelle et comme vous l’avez prévu la maison d’habitation.
Des buissons peuvent aussi créer de l’intimité.

Démolition et reconstruction ne seront pas compatibles avec le budget.

Commencez déjà à chercher des entreprises de démolition et des sociétés de construction. Nous avons cherché plus de 12 mois avant que quelqu’un ne nous démolisse tout à un prix raisonnable.

1. Les loyers sont entre 7 et 13 € par m2 hors charges pour des appartements entre 60 et 90 m2, selon qu’ils soient dans de l’ancien ou du neuf et selon la localisation. La situation locative est tendue car nous sommes en zone directe d’influence de Karlsruhe. 15 minutes en S-Bahn ou en voiture jusqu’au centre-ville. Je ne pense pas qu’il y ait des problèmes pour louer ces appartements.

2. Chez nous, les terrains pour maison individuelle font généralement entre 200 m2 et maximum 300 m2 dans les zones neuves. Les 450 m2 sont donc plutôt généreux puisque nous pouvons construire en limite de propriété. Nous conservons un jardin de plus de 150 m2, ce qui nous suffit. Les 2 occupants n’ont pas besoin de jardin.

3. Fenêtres fermées, je suis d’accord avec toi. Cela ne me préoccupe pas. Le trafic est naturellement beaucoup plus faible la nuit. Malheureusement, surtout en été, il y a beaucoup de jeunes turbulents avec des voitures bruyantes ainsi que des motards bruyants qui passent en pleine nuit ou tôt le matin à 60 km/h ou plus dans la rue et accélèrent encore spécialement au carrefour juste devant la maison. Le S-Bahn de l’autre côté de la rue n’est pas non plus très silencieux. Il passe aussi toutes les heures la nuit.
Comme j’aime dormir l’été avec la fenêtre ouverte ou entrebâillée, c’est un vrai problème. Mais comme nous prévoyons notre chambre plutôt à l’ouest, elle ne sera peut-être pas trop grande.

Je ferais aussi comme vous l'avez prévu. La maison de devant donnant sur la rue comme protection contre le bruit et reconstruire derrière. Le risque de construction du côté sud existe - mais je ne le considère pas comme imminent. Du moins, d'après les photos, on ne voit pas d'accès pour une éventuelle construction supplémentaire à l'arrière chez le voisin. Et tout le monde ne veut pas construire immédiatement.

Je prendrais en compte la protection contre le bruit dans toute la planification. Aussi pour la terrasse, les fenêtres, la disposition des pièces, etc.

C’est une construction dense et ce sont de petits terrains. Mais ça me semble typique du lieu et c’est acceptable. Ceux qui veulent plus doivent aller à la campagne.

Le budget pour 2,5 étages + démolition est probablement utopique. Mais d'autres en savent plus. Peut-être vaut-il mieux vendre la maison de devant ?

Les 13 euros suffisent pour le service de la dette et l'entretien, pas pour beaucoup plus.
Je ne prendrais pas de locataires.

Nous n'avons pas de S-Bahn, des adolescents turbulents oui, surtout un en ce moment, il se retient - on lui a demandé fermement de faire silence.

Construction avec système de ventilation et prise en compte de l'isolation phonique.