Financement de la construction de maisons, planification en 2025 - Sud-Est de la Bavière

Bonjour à tous,
ma femme (29/30 ans) et moi souhaitons construire une maison dans un avenir proche. Nous avons heureusement déjà un terrain, il n’y a pas d’obligation de construction ici en raison d’un don familial. Le code postal est 84xxx, donc sud-est de la Bavière. Nous avons commencé les plans de construction début 2022, mais à l’époque, nous avions renoncé à cause de l’explosion des taux d’intérêt + des coûts de construction + l'absence d’offres à prix fixes.

Situation actuelle :
Nous sommes tous les deux en poste dans nos entreprises respectives depuis nos formations et avons pu augmenter nos salaires ces dernières années grâce à des formations, etc. Concrètement : pour moi 3 200 € nets, pour ma femme 2 100 €. Cela fait au total 5 300 €, qui augmenteront encore dans les prochaines années grâce à des augmentations de salaire déjà programmées. L’apport personnel d’environ 120 000 € augmentera également pour améliorer la part de fonds propres.

Maison prévue

[*]Maison individuelle d’environ 150 m²
[*]Entièrement sous-sol (nous le voulons tous les deux, même si c’est coûteux)
[*]Rez-de-chaussée + étage
[*]Plan d’architecte + plan soumis déjà disponibles
[*]Norme KfW 55, KfW 40 probablement beaucoup plus cher
[*]Tout ce qui a du sens sera fait par nous-mêmes (électricité, chauffage au sol, eau/assainissement, isolations, peinture, etc.) Des professionnels amis sont disponibles.

Première offre (Sparkasse locale)

[*]470 000 € de prêt en 2 parties de 235 000 € chacune (550K - 80K apport personnel, reste de l’apport personnel encore en réserve)
[*]Taux effectif 1 : 3,56 % avec engagement de taux sur 10 ans
[*]Taux effectif 2 : 3,97 % avec engagement de taux sur 30 ans
[*]Mensualité totale : 1 930 € par mois

Maintenant mes questions pour vous :

[*]Pensez-vous que les coûts de construction de 550 000 € (y compris la marge de 50K) soient réalistes ?
[*]Comment voyez-vous l’évolution des taux d’intérêt pour les financements immobiliers dans les 12 prochains mois ? Au vu des baisses de taux promises par la BCE, ils devraient selon moi encore un peu baisser.
[*]Existe-t-il encore des offres de subvention adaptées actuellement en Bavière ? Dans le cadre de BayernLabo, nous gagnons malheureusement trop bien pour en bénéficier. La KfW ne subventionne plus en conditions attractives que la norme KfW 40.
[*]Voyez-vous une baisse des coûts de construction sur le marché ? Au début de nos plans (début 2022), les coûts avaient énormément augmenté. Est-ce que cela a un peu diminué maintenant ?

Merci d’avance pour vos réponses.

Pensez-vous que les coûts de construction de 550 000 € (incl. 50K de marge) sont réalistes ?

Avec beaucoup de travail personnel, oui (les frais annexes sont-ils inclus ?). Que dit le terrain concernant les travaux de fondation ?

Comment voyez-vous l'évolution des taux d'intérêt pour les financements de construction dans les 12 prochains mois ? En vue des baisses de taux annoncées par la BCE, ils devraient à mon avis encore un peu baisser.

La boule de cristal est trouble en ce moment. Mais les baisses de taux annoncées sont déjà intégrées dans les taux actuels. On peut donc s’attendre "seulement" à un mouvement latéral, sans grandes baisses.

Existe-t-il actuellement en Bavière des offres de subvention adaptées ? Dans le cadre de Bayernlabo, nous gagnons malheureusement trop bien au niveau salarial. La KfW ne finance plus que le standard KfW 40 avec des conditions attrayantes.

Aucune idée pour la Bavière. Mais le surcoût pour le KfW 40 ne devrait pas être très important, car le 40 est désormais la norme chez de nombreuses entreprises, sur laquelle elles se préparent.

Voyez-vous une baisse des coûts de construction sur le marché ? Au début de nos planifications (début 2022), les coûts de construction ont fortement augmenté. Est-ce un peu plus bas maintenant ?

Oui et non. Les prix des matières premières ont bien baissé par rapport aux prix hauts. Mais les salaires augmentent aussi (la IG Bau réclame actuellement 500 € de plus par mois pour chaque salarié). Beaucoup d’entrepreneurs généraux, dont je vois les prix (à usage professionnel), sont actuellement heureux de recevoir des demandes et sont revenus à un meilleur niveau tant au niveau de la disponibilité que des prix. Cela ne vaut pas forcément pour le petit artisan local, qui a toujours les carnets de commandes pleins. Dans l’ensemble, le secteur ne s’attend plus à de grosses baisses de prix.

Je me tiens à l'écart de toutes les évaluations chiffrées dans les discussions sur le financement immobilier. Donc, seulement de manière générale : L'attractivité relative entre rester locataire et posséder un bien immobilier ne changera pas fondamentalement. L'avenir reste (toujours, pas seulement en 2024) incertain et vous ne voulez pas parier, mais construire. Attendez demain, agissez maintenant ! Une autorisation de piste laissée à périmer il y a deux ans ne sera pas aujourd'hui sous le signe d’une thermodynamique miraculeusement améliorée. La maison, que l'on peut construire avec le même argent, devient plus petite à chaque semestre d'attente. Choisir un niveau d'efficacité énergétique plus élevé que celui qui est personnellement raisonnable ne sera pas financièrement rentable aujourd'hui ni demain. Les aides financières ne sont pas une potion magique, mais compensent en moyenne les coûts supplémentaires (car elles sont calculées à cet effet par des hordes de mathématiciens experts en assurance). Oubliez l’idée folle que les travaux personnels et entre amis pourraient être pris en compte dans le calcul comme quasi nuls. Un plan de demande achevé il y a deux ans pour un EH55 reste encore aujourd’hui la meilleure base pour clarifier concrètement ce que coûte la chose. Vous trouverez ici, via le terme de recherche « 11ant Kellerregel », la réponse à ce que votre terrain dit à la question du sous-sol, c’est-à-dire ce que coûte, par exemple, vouloir plus de sous-sol que ce que le terrain permet. Là, vous avez un levier (possible à clarifier).