Financement pour l'achat d'une maison - bonne offre ?

Bonjour à tous, voici nos données pour notre projet d’achat de maison.

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? Famille, nous vivons à Cologne, actuellement en location
[*]Quel âge avez-vous ? Homme 36 ans, Femme 34 ans
[*]Avez-vous des enfants ? Enfant 1, 3 ans, Enfant 2, 1 an
[*]Quelle est votre profession ? Homme : enseignant fonctionnaire, Femme : chargée de cours universitaire (indépendante)
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Homme à temps plein ; Femme actuellement à la maison avec le plus jeune enfant, pas de revenu pour le moment

Situation de revenus et de patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus ? 4500€ nets
[*]Quelle est la somme de l’allocation familiale ? 438€
[*]Quel capital propre avez-vous ? 100.000€
[*]Combien de ce capital propre souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 90.000€

Coûts de logement :

[*]loyer froid actuel 975€
[*]loyer charges comprises actuel 1175€
[*]électricité 98€
[*]gaz 100€
[*]eau, assainissement, ordures ménagères, nettoyage des rues 80€
[*]téléphone, internet, téléphonie mobile 55€

Coûts de mobilité :

[*]assurance automobile 51€
[*]taxe 95€
[*]carburant 300€
[*]Y a-t-il une deuxième voiture, moto, scooter ? Merci de préciser à nouveau tous les points ! Après notre déménagement, il y aura une deuxième voiture, l’assurance automobile sera à peu près la même, le carburant pour la première voiture sera divisé par deux, les coûts en essence seront donc d’environ 300€ pour les deux voitures.

Coûts d’assurance :

[*]assurance maladie privée (y compris assurance complémentaire, indemnités journalières maladie, etc.) 550€
[*]assurance responsabilité civile (y compris animaux) 7€
[*]assurance retraite (y compris Riester, Rürup, etc.) 15€
[*]assurance invalidité professionnelle 60€
[*]assurance accident 47€
[*]assurance habitation 105€

Coûts de la vie courante : environ 600€

Totaux des revenus et des dépenses :

[*]revenus totaux 4938€
[*]dépenses totales 2277€
[*]solde 2661€
[*]dont montant loyer froid et économies renonçables (ex. taux d’épargne pour la maison) 975€ et 400€

Informations générales sur le bien immobilier :

[*]Quelle est la surface du terrain ? 1418m²
[*]Quel est le prix du terrain au mètre carré ? 114€/m²
[*]Maison ancienne (1913), type : colombages recouverts d’ardoises avec hauts plafonds, deux étages complets et combles, grenier et cave
[*]Quelle est la surface habitable ? 230m², éventuellement démolition de l’annexe, alors 190m²

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Prix d’achat : 395.000€
[*]Frais annexes d’acquisition 47.600€
[*]Coûts de rénovation et/ou de remise en état : 105.000€ (cuisine incluse)
[*]Coût total 550.000€

Composition des coûts :

[*]Coût total 550.000€
[*]Capital propre déductible 100.000€
[*]Montant du financement 450.000€

Informations nécessaires sur le crédit :
(pour plusieurs tranches, indiquer toutes les tranches, pour plusieurs variantes, merci de bien les différencier) :

Crédit avec trois tranches :

1) nous vendrons un terrain qui nous appartient dans les 12 prochains mois, dont nous rembourserons immédiatement la première tranche en une seule fois (le montant du crédit est environ égal à la valeur du terrain)

[*]Montant du crédit 87.000€
[*]Type de crédit : prêt in fine
[*]Taux nominal 1,5 % ; taux effectif annuel 1,64 %
[*]Durée de fixation du taux : un an
[*]Capital restant dû à la fin de la période de taux fixe : 0€

2)

[*]Montant du crédit 100.000€
[*]Type de crédit : prêt amortissable
[*]Taux nominal 0,8 % ; taux effectif annuel 0,82 %
[*]Durée de fixation du taux : 31.08.2031
[*]Capital restant dû à la fin de la période de taux fixe : 60.200€
[*]Mensualité 314€
[*]Remboursements anticipés possibles ? 5%
[*]Possibilité de changement du taux d’amortissement ? non

3) Contrat d’épargne-logement chez Schwäbisch Hall, FuchsKonstant30, taux fixe pendant 17 ans (0,86%), puis taux fixe pendant 13 ans (1,55%) - après ces 17+13 ans, le crédit sera entièrement remboursé

[*]Montant du crédit 270.000€
[*]Type de crédit : contrat d’épargne-logement
[*]Taux nominal 0,86 %, taux effectif annuel 1,27 % (calcul mixte) ; après 17 ans taux nominal 1,55 %, taux effectif annuel 1,91 %
[*]Durée de fixation du taux : 0,86 % pour 17 ans ; 1,55 % ensuite pour 13 ans
[*]Mensualité 926€
[*]Remboursements anticipés possibles ? 5%
[*]Possibilité de changement du taux d’amortissement ? non

La mensualité totale est de 1.240€. Les conditions sont-elles bonnes ?

Le montage me semble trop compliqué. J'aime les prêts annuitaires simples avec une durée déterminée, on sait ce qu'on a. Pourquoi ne pas simplement vendre le terrain directement ? Est-ce que certains frais de voiture sont annuels et d'autres mensuels ? Il manque en tout cas les coûts d'acquisition et de réparation. Pour une maison de 100 ans, la question se pose toujours de savoir si 100 000 € de rénovation suffiront.

Dans une maison vieille de 100 ans, la question se pose bien sûr de savoir si 100 000 € suffiront pour la rénovation.

Avec même pas 400 € le m², ce ne sera de toute façon pas plus qu’une petite rénovation esthétique. Il n’y aura pas de rénovation complète.

Le contrat d’épargne-logement est généralement plus cher que le prêt à annuités. On y recourt en fait seulement lorsque le budget familial est trop serré et que la ou les banques estiment que le risque de taux est trop élevé. Pour le courtier (s’il y en a un), la commission est souvent encore plus élevée, c’est pourquoi cela est souvent proposé.

Tout d'abord, le coût de la vie est très improbable pour 4 personnes. Si l'on additionne les vêtements, les médicaments, l'association, les aliments. Nous sommes 3 et nous avons beaucoup plus :-)

Ensuite : La crèche est-elle chez vous gratuite ?

Rénovation excl. meubles donc environ 80 000 € ? La question est de savoir ce qui sera fait. Avec seulement l'électricité et le chauffage, l'argent est presque dépensé.

Maintenant, sur le sujet principal : le crédit. Je trouve ça étrange et un peu élevé. Nous payons pour un montant de crédit de 494 000 € et environ 80 % de fonds étrangers (le terrain nous appartient) 0,96 % sur 10 ans de taux fixe. Et tout cela réuni en un seul crédit, et c'était il y a environ 2 mois quand les taux ont augmenté. Depuis, ils ont un peu baissé. Va à la caisse régionale d'épargne, à la banque populaire et/ou consulte 1 à 2 conseillers financiers. Il devrait y avoir une meilleure offre.

Ce ne sera pas une rénovation complète avec même pas 400€ le m². Ce ne sera pas une réhabilitation.

Je le vois de la même façon, nous sommes en train de planifier la rénovation énergétique d'une maison individuelle des années 80 et nous approchons maintenant dangereusement les 200 000 €.