Bien immobilier existant - travaux de rénovation importants

Bonjour cher forum,

nous (avons l’intention d’acquérir une maison jumelée existante (157 m² de surface habitable, 260 m² de terrain).
Prix d’achat : 300 000 EUR
+ 6,5 % de taxe foncière = 19 500 EUR
+ Notaire/registre foncier = 6 000 EUR
+ Commission d’agence = 10 710 EUR

La maison a été construite en 2005. Malheureusement, son état est néanmoins à qualifier de catastrophique en ce qui concerne l’aménagement intérieur / état, de sorte que les travaux de rénovation prévus s’élèvent à un montant de 95 000 EUR.

Des fonds propres à hauteur de 106 000 EUR sont disponibles, dont 6 000 EUR doivent être utilisés ailleurs dans les prochains mois.
J’avais envisagé de laisser 10 000 EUR en réserve.
10 000 EUR pour le mobilier.
Il resterait donc 80 000 EUR à apporter.

Nous pourrions apporter encore 30 000 EUR / 40 000 EUR par l’intermédiaire d’un proche et rembourser cela mensuellement.
Le total disponible serait donc : 146 000 EUR de fonds propres
-> je me demande ici s’il est judicieux et « correct » d’inclure cela dans le financement ou plutôt de l’utiliser pour les rénovations.

Les coûts élevés de rénovation sont des estimations d’un architecte de la famille et correspondent (pour les coûts qui se recoupent) aux travaux de rénovation que nous avons faits par le passé dans un appartement.
Cependant, il n’est bien sûr pas exclu que les travaux réels soient finalement moins importants (par exemple carport au lieu de garage, etc.).

Certains des travaux de rénovation / transformation seront réalisés avec des amis (beaucoup d’artisans). La majeure partie des démolitions sera effectuée par nous-mêmes.
Autrement dit : pas de facture pour ces postes.

Nous avons maintenant des offres de Ing-Diba via des conseillers financiers.
Ils proposent d’intégrer entièrement les 30 000 EUR ou 40 000 EUR du proche.
Ou en raison de la distinction entre mesures « valorisantes » / « de conservation de valeur », les fonds propres seraient épuisés car la conservation de valeur ne pourrait pas être prise en compte (alors qu’à mon avis dans cet état tout signifie en fait valorisation – par exemple aussi de nouveaux revêtements de sol).

À propos de nous :
Lui : CDI à durée indéterminée depuis 2008 avec un fixe de 3 500 EUR par mois + bonus annuels de 15 000 EUR.
Elle : CDI (mais congé maternité), CDI depuis 2005. Actuellement environ 700 EUR par mois.
2 enfants : 380 EUR par mois.
Loyer actuel : 550 EUR par mois.
Remboursement souhaité : 1 000 EUR (+ éventuellement 150 EUR aux proches si utilisation de leur argent)

Ing-Diba :
selon le conseiller financier « coûts pour travaux / modernisation » : 43 800 EUR
Le reste à payer avec fonds propres

Durée du taux fixe : 15 ans
Taux d’intérêt nominal : 1,95 %
Amortissement : 2,50 %
Mensualité : 1082 EUR (+ 150 EUR famille)
Incluant possibilité de remboursement anticipé annuel et adaptation du taux d’amortissement.

Dans ce long texte (désolé !) il y a quand même pas mal de points d’interrogation
- Que pensez-vous en général de la mensualité et de la retenue de 10 000 EUR en réserve + 10 000 EUR pour le mobilier ?
- Que pensez-vous de l’intégration éventuelle des EUR familiaux ?
- Justement à cause des coûts élevés de rénovation je ne sais pas comment utiliser au mieux les fonds propres. Surtout que pour certains travaux que nous réalisons ou faisons avec des amis il n’y aurait pas de factures possibles pour les banques ?
J’ai lu à ce propos que Ing-Diba ne débloque l’argent qu’après réception des factures...
Avez-vous d’autres suggestions ou améliorations que je n’aurais pas vues ?

MERCI BEAUCOUP et meilleures salutations !

Une maison de 2005 et des conditions catastrophiques ?
De quoi s'agit-il exactement ? Dégât des eaux ? Vandalisme ? Cela devrait alors se refléter dans le prix d'achat.

Cordialement, Yvonne

C'est pratiquement tout l'intérieur qui est « usé » - tous les sols, murs, escaliers, portes, salles de bains,... tout simplement abîmés. Selon l'architecte, cependant, tout est en ordre à l'extérieur ainsi que la structure. Malheureusement, le prix est déjà en conséquence abaissé à 300'. Est-ce que le marché est actuellement ici...

Le fait d'apporter des fonds propres est toujours une affaire délicate. La banque prendra certainement en compte jusqu'à 50 % de la plus-value dans la détermination des conditions. Autrement dit, il faut apporter les frais annexes + 50 % des coûts de rénovation en fonds propres. Ensuite, il est judicieux d'apporter des fonds propres pour a- obtenir de meilleures conditions b- conserver la flexibilité pour la rénovation. La banque voudra également sûrement voir des factures ; si beaucoup de travaux sont réalisés en autoconstruction, seuls les coûts des matériaux seront pris en compte. Je demanderais cela.

C’est simplement que tout l’intérieur est "habitué" à être cassé - tous les sols, murs, escaliers, portes, salles de bains, ... tout simplement cassés. Selon l’architecte, par contre, tout est en ordre à l’extérieur ainsi que la structure.

Ce que cette structure encore censée être en ordre, je ne le comprends pas. Pour une "maison jumelée", il est évident que le voisin a construit avec le même entrepreneur (?) – cela rend crédible l’état de la maison, que quelqu’un s’en soit simplement mal occupé ?

Dans ce cas, je ferais prudemment un calcul d’essai, pour voir dans quelle mesure le financement tient encore avec un dépassement de 30 % des coûts supposés.

Un tel état peut avoir différentes causes : défauts, délabrement, usure ou destruction. Une usure accrue est une conséquence inévitable de matériaux bon marché (par ex. des carreaux de la mauvaise classe d’abrasion). Selon la cause, l’ampleur des "surprises" pendant la rénovation peut être encore plus importante que la réserve mentionnée.

Je ne comprends pas ce qui pourrait encore être correct dans le fond. Pour une "maison jumelée", il est logique que le voisin ait construit avec le même entrepreneur (?) - cela rend-il crédible l’état de la maison, que quelqu’un n’en ait simplement pas pris soin ?

Je ferais prudemment un calcul approximatif pour voir comment le financement tient encore avec un dépassement de 30 % des coûts prévus.

Un tel état peut avoir plusieurs causes : défauts, délabrement, usure ou destruction. Une usure accrue est une conséquence inévitable de matériaux bon marché (par exemple des carreaux de classe d’abrasion incorrecte). Selon la cause, l’ampleur des "surprises" pendant la rénovation peut être encore plus importante que la réserve mentionnée.

La maison a été alors remise par le promoteur en tant que "maison à aménager".
Citation de l’architecte : Jusqu’à présent tout allait bien. Ensuite, on n’a fait que des bêtises / tenté d’installer n’importe quoi (salle de bain pour invités, etc.).
À l’intérieur – par exemple les sols – ont simplement été "usés" de manière excessive, les portes/cadres de porte, etc. ont été traités de façon incroyablement négligente, de sorte que tout cela doit être remplacé.
De l’extérieur, les deux maisons ont bonne apparence (à part une marquise tombée).