Financement de la construction avec KfW - intérêts de mise à disposition

Bonjour à tous,
je parcours le net depuis plusieurs semaines concernant le financement, les aides et compagnie. Je suis tombé aujourd’hui sur cette page et j’ai parcouru le forum dans tous les sens.
Maintenant, un peu à propos de moi/nous : nous sommes une famille de 4 personnes (enfants de 2 et 4 ans), mon revenu est de 610,- net, mon mari 2245,- net plus les allocations familiales de 368,-, un capital propre de 20 000,- est disponible.
Il y a quelques jours, nous avons fait réserver un terrain (163 m²) pour une maison mitoyenne. Le précontrat sera envoyé chez nous pour vérification à la mi/fin janvier. Prix d’achat 55 600,- plus 2780,- de frais annexes. Le prix d’achat sera exigible après signature et inscription au registre foncier, estimativement début février 2010.
Notre maison (sans sous-sol) sera construite par IGB, clé en main avec travaux de peinture et revêtements de sol, prix d’achat 141 900 euros (prix d’achat 131 900,-, le reste a été estimé par nous car nous ferons les travaux de peinture et les revêtements de sol en auto-construction, les frais annexes de construction sont estimés à 12 000,- + 4000,- de « Muskelhypothek ».
Donc, nous souhaitons combiner le financement avec la KfW. Nous avons encore 2 contrats Riester en cours (début en nov. 2009) mais nous sommes plutôt critiques vis-à-vis du financement avec Wohnriester. L’année dernière, on nous l’a imposé subitement et avec le recul... ce n’est pas pour nous. Nous allons le résilier.
Nous avons une offre de l’Ing-Diba. 79 000,- avec 4,7% effectif, fixation du taux d’intérêt sur 10 ans combiné avec KFW 124 65 000,- à 3,8% et KfW 154 avec 50 000,- à 3,9%. Cela donne une charge mensuelle de 955,- euros.
Notre problème ! les intérêts de mise à disposition. Nous payons le terrain début février, mais la fin de la viabilisation n’est qu’en septembre 2010 ! Nous avons donc une charge double assez longue. À partir de février environ 215,- euros d’intérêts pour le terrain déjà payé, puis à partir du 1er juillet les intérêts de mise à disposition pour le reste de la somme à 0,25% par mois. Et à partir du début des travaux probablement plus chaque mois.
Les intérêts de mise à disposition sont dus sur le prêt principal après 6 mois à 0,25% (pour 79 000,-), pour le programme KfW 124 (65 000,-) à partir du 5e mois à 0,25% et pour le programme KfW 154 (50 000) après 12 mois.
Cette perspective nous fait encore assez peur en ce moment, car nous n’avons aucune idée des sommes mensuelles qui nous attendent.
Mon problème principal est mon contrat de travail à durée déterminée qui est prolongé tous les 6 mois. Beaucoup de banques ne prennent pas en compte mon salaire de 610,- euros = revenu trop faible = pas de crédit. L’Ing-Diba a été moins tatillonne à ce sujet.
Peut-être pourriez-vous nous rassurer un peu concernant la charge supplémentaire des intérêts de mise à disposition.
Cordialement
Crazy Mamba

Bonjour Crazy_Mamba,

si vous devez payer le terrain début février 2010, vous devrez déjà utiliser les premiers 38 000 EUR du financement (prix d'achat + frais annexes moins apport personnel).

Sur ce montant, vous payez déjà les intérêts (à 4,7 %) = 148,83 EUR.

À partir d'environ juin (selon la date de rédaction de vos contrats de prêt plus 6 mois), vous paierez en plus les intérêts de mise à disposition pour le reste de 41 000 EUR + 65 000 (à 3 % p.a. = 265 EUR) et vous aurez alors environ 413 EUR par mois en plus de votre loyer.

Les intérêts de mise à disposition pour le deuxième prêt KfW ne devraient probablement pas s'appliquer. En effet, la maison devrait avoir été remise clé en main dans les 12 mois.

Quelle date ferme de remise a été convenue dans le contrat de construction avec IBG ?

Cordialement,
M. Thiemann

Bonjour Monsieur Thiemann,

merci beaucoup pour votre réponse.

Selon le gestionnaire d'aménagement, nous pourrons commencer au plus tard fin septembre. Hum, on peut s'imaginer beaucoup de choses à ce sujet. Si tout se passe bien, il sera déjà prêt début septembre, mais bien sûr, rien n'est fixé par écrit. Notre promoteur commence le gros œuvre dès qu'il a reçu l'accord du gestionnaire d'aménagement. Une situation un peu délicate... terrain bon marché + malheureusement quelques variables en trop. La maison doit être livrée après 5 mois de construction.

Entre-temps, nous avons abandonné l'Ing-Diba et avons contacté notre banque principale. Elle dispose maintenant de toutes les données pertinentes et nous informera dans les prochains jours si elle peut/veut nous accorder un prêt à ce montant. Nous avons au moins un score de 1c... ça laisse espérer. Ensuite, les détails seront discutés. Le conseiller et sa collègue nous ont recommandé une combinaison avec Riester et contrat d'épargne logement en plus d’un prêt amortissable classique. Au début, comme on pouvait déjà le lire dans le premier message, nous étions assez sceptiques ou plutôt contre. Nous avons probablement été mal conseillés auparavant. En tout cas, nous souhaitons écouter plus en détail ce lundi sur cette combinaison Bauspar/Riester. Le prêt amortissable lui-même a un taux de 4,2 % et une durée de 10 ans, la combinaison Riester dans les 10 à 13 premières années un taux de 3,65 % et ensuite, jusqu'au remboursement total, il continue à 2,95 %. Même si l'amortissement sera un peu plus élevé, nous avons au moins sur une partie de la somme une longue période de taux fixe.

Au moins, le conseiller a pu nous rassurer concernant la double charge. Ma banque offre une période de mise à disposition de 12 mois. Ainsi, seuls les intérêts sur le terrain sont dus, et à partir du début des travaux, ceux-ci seront ajustés selon l'avancement de la construction.

Je vous tiendrai bien sûr informé de notre décision.

Cordialement
Crazy_Mamba

Bonjour Crazy_Mamba,

en ce qui concerne la prime Riester, je pense toujours à la fiscalité différée à la retraite. Planifiez cela précisément afin de savoir quelle charge fiscale supplémentaire viendra avec la prime Riester à un âge avancé.

Les taux d’intérêt semblent en effet attractifs.

Ces derniers temps, j’ai principalement préféré les financements Ing-Diba, car Ing-Diba subvient (du moins pour l’instant) aux fonds KfW à 0,25%.

Cordialement
M. Thiemann

Bonjour Monsieur Thiemann,

oui, nous penserons aussi à la soi-disant imposition différée et bien sûr nous ferons aussi nos calculs avant de prendre une décision.

Les avantages d'intérêts de l'Ing-Diba sont intéressants, mais le piège pour nous est l'intérêt de mise à disposition après 6 mois. Malheureusement, l'Ing-Diba ne veut pas en discuter. Nous payons encore un loyer pour une maison individuelle. C'est pourquoi l'offre de notre banque avec un délai de mise à disposition gratuit de 12 mois est très intéressante.

Nous sommes maintenant curieux de voir quelles autres options s'offrent à nous. Nous sommes très impatients pour lundi. Nous avons un deuxième entretien avec notre banque.

Cordialement
Crazy_Mamba