Cave et mur dans une nouvelle construction - expériences

Bonjour à tous,

je lis ce forum depuis longtemps, car nous avons décidé de construire une maison individuelle avec un architecte. Pendant notre phase de réflexion, de nombreuses questions sont apparues, qui se sont résolues d’elles-mêmes grâce à beaucoup de lectures. Mais il reste encore des questions en suspens. Je souhaiterais les poser ici et avoir votre avis/commentaires. Si ce message se trouve dans le mauvais forum, je vous prie de bien vouloir le déplacer.

- Sujet cave :
Comme la nappe phréatique sur notre terrain commence déjà à 3 mètres de profondeur et qu’en raison du fait que dans notre région (VIE) l’exploitation à ciel ouvert devrait cesser un jour (2016?), les mesures de dénoyage devraient également prendre fin, nous devrions construire une cave avec une « [Weiße Wanne] ». Selon une offre, une cave préfabriquée étanche isolée (KFW 55) d’environ 100 m^2 coûte environ 50 000 € plus une excavation d’une valeur d’environ 20 000 €. Si je veux créer plusieurs pièces de repli (y compris fenêtres, isolation et chauffage par le sol) au rez-de-chaussée et/ou à l’étage, j’obtiens pour ce prix environ 40 m^2 (au prix d’environ 1400 € par m^2) selon un calcul approximatif. Est-ce possible ou ai-je oublié quelque chose dans mon calcul ?

Terrain à bâtir : 15 m de large x 24 m de long
Emprise au sol : 9 m de large x 15 m de long

- Sujet structure des murs
Comme j’ai lu ici et partout ailleurs, il n’existe pas de solution optimale concernant la structure des murs. Cela dépend de nombreux facteurs. Comme nous allons construire près d’une voie ferrée, nous avons opté (jusqu’à 60 dB le jour) pour une construction en briques de sable et chaux avec une ventilation centralisée contrôlée. Comme nous souhaitons chauffer relativement peu, nous ne prendrions pas un mur standard mince, mais nous voudrions une isolation un peu plus importante. Combien cela coûterait-il plus cher de poser une isolation de 240 mm au lieu d’une isolation de 160 mm en laine minérale sur la maison ?

Structure des murs
1,5 cm d’enduit de plâtre
17,5 ou 24 cm de briques de sable et chaux (classe de densité brute 1,2)
24 cm de laine minérale WLG032
1,5 cm d’enduit de ciment

Merci beaucoup d’avance pour vos réponses.

Cordialement, Sebastian

Bonjour Sebastian,

Selon une offre, une cave préfabriquée étanche, isolée sur environ 100 m^2 (KfW 55), coûte environ 50 000 € plus l’excavation d’une valeur d’environ 20 000 €. Si je veux créer plusieurs pièces de rechange (incl. fenêtres, isolation et chauffage au sol) au rez-de-chaussée et/ou à l’étage, je peux obtenir environ 40 m^2 pour ce prix selon un calcul approximatif (au prix d’environ 1 400 € par m^2). Est-ce possible, ou ai-je oublié quelque chose dans mon calcul ?

Non, cela correspond à peu près pour la cave ; une cave est toujours un local de rangement très coûteux, avec en plus des mesures d’étanchéité supplémentaires, d’autant plus que le béton WU seul ne suffit pas. Pourquoi ton architecte estime-t-il le coût de l’excavation à 20 000 € ?

Emprise au sol : 10 m de large x 16 m de long

Pourquoi veux-tu construire une cave avec cette emprise au sol et compte tenu des conditions du terrain et de la mine à ciel ouvert ? Les prescriptions du plan local d’urbanisme sont-elles si strictes que tu ne peux construire que sur un seul étage sans combles ? Sinon, je chercherais avec l’architecte une autre solution qui, en ultime conséquence, devrait être nettement moins coûteuse.

Comme nous allons construire à proximité d’une voie ferrée, nous avons opté (jusqu’à 60 dB le jour) pour une construction en béton cellulaire avec une ventilation centrale contrôlée. Comme nous souhaitons peu chauffer, nous ne prendrions pas un mur standard fin, mais voudrions une isolation un peu plus importante. Combien cela coûte-t-il plus cher de poser une isolation de 240 mm sur la maison au lieu de 160 mm en laine minérale ?

Je ne peux pas répondre à cela sans connaître les surfaces du bâtiment. Que disent ton architecte ou le bureau d’études structure à ce sujet ?

Tu ne dois pas non plus oublier que plus tu poses d’isolation, plus les espaces intérieurs rétrécissent – puisque tu dois rester dans l’emprise au sol. Cela semble toujours anodin quand on dit que c’est seulement 8 cm de plus. Calcule cela sur tout le pourtour pour chaque étage.

Mmh... je ne sais pas non plus si je recommanderais du béton cellulaire, tramway ou pas. L’isolation acoustique est certes excellente, mais tu achètes une mauvaise isolation thermique ; sans parler de la capacité de stockage de chaleur.

Cordialement

Bonjour expert en construction,

merci pour ta réponse. Je ne m’attendais pas à une réponse aussi rapide.
Pour comprendre ma question, je dois dire que nous sommes actuellement dans les premières discussions avec l’architecte, nous voulions juste estimer grossièrement combien de m^2 on obtient pour une cave lorsqu’on construit hors sol.

Non, cela correspond à peu près pour la cave ; une cave est toujours un local de rangement très coûteux, des mesures d’étanchéité supplémentaires s’ajoutent, surtout, car le béton WU seul ne suffit pas. Pourquoi ton architecte estime-t-il les coûts de l’excavation à 20 000 euros ?

Nous ne voulons pas utiliser cette cave uniquement comme « grande surface de rangement », mais aussi comme bureau à part entière et salle de loisirs/média. Pour cette raison, elle doit aussi avoir une hauteur de pièce de 2,5 mètres (l’augmentation est incluse dans l’offre pour environ 2500 euros) et disposer d’un chauffage par le sol. Bien sûr, dans la cave se trouvent la technique du bâtiment (ventilation mécanique contrôlée centralisée, réservoir tampon, chaudière à gaz avec raccordements/passerelles préparés pour pompe à chaleur géothermique, distribution, éventuellement commande de la maison), local de rangement et buanderie. Nous arrivons, en calcul approximatif des pièces dans la cave, à 50 m^2.
Le prix (50 000 euros) inclut déjà l’isolation et la réalisation en « cuve blanche ».

Pourquoi veux-tu construire une cave dans ce périmètre constructible et compte tenu des conditions du sol et de la mine à ciel ouvert ? Les prescriptions du plan d’urbanisme sont-elles si strictes que tu ne peux construire qu’en rez-de-chaussée sans pignon ? Sinon, je chercherais avec l’architecte une autre solution, qui serait en fin de compte nettement moins chère.

La mine à ciel ouvert de lignite est à une bonne distance de chez nous. C’est seulement chez nous qu’ils abaissent fortement la nappe phréatique en pompant l’eau souterraine. La distance de la nappe phréatique par rapport au sol est actuellement, selon le plan d’urbanisme, d’environ 3 m sous le bord du terrain.
Je ne sais pas si les prescriptions sont trop strictes. J’ai extrait les données suivantes du plan d’urbanisme :
Hauteur de l’avant-toit : 4,5 mètres
Toit à pignon 38°-42°
II étages
Coefficient d’occupation des sols : 0,4

L’architecte a immédiatement dit de lui-même qu’il construirait sans cave. Il s’agissait seulement d’estimer ce qui est le plus rentable, et ce que cela nous apporte. Car en tant que novice en construction, on voit : coûts hors sol > coûts sous sol. Mais comme tu donnes aussi cette recommandation, il doit y avoir une raison.
Je comprends aussi qu’en ne creusant pas le sol, on a moins de problèmes avec la nappe phréatique, mais on connaît la cave d’autrefois chez les parents...

Je ne peux pas répondre à cela, il faudrait que je connaisse les dimensions du corps de bâtiment. Que dit ton architecte à ce sujet, ou le statique ?

Tu ne dois pas non plus oublier que plus tu mets d’isolation, plus les pièces deviennent petites - car tu dois respecter le périmètre constructible. Cela paraît toujours mignon quand on dit que ce ne sont que 8 cm de plus. Calcule cela tout autour pour chaque étage.

Mmm... je ne sais pas non plus si je recommanderais la pierre calcaire ; que la voie ferrée soit proche ou non. L’isolation phonique est certes excellente, mais tu achètes une mauvaise isolation thermique ; sans parler du stockage de la chaleur.

Bien sûr, nous voyons que la surface habitable diminue, il s’agissait uniquement d’estimer si une isolation supplémentaire est rentable à un moment donné. Car si l’isolation à 160 mm coûte X €/m^2 et qu’à 240 mm le double, il ne vaut pas mieux construire tout de suite mieux que Kfw 70.
La valeur de dB indiquée est celle du plan d’urbanisme. Quand nous avons passé une nuit à côté de la voie ferrée là-bas, nous n’avons presque pas entendu les trains quand nous étions silencieux. De plus, nous installerons une ventilation mécanique contrôlée dans la maison, et ainsi nous entendrons encore moins.

Cordialement

Sebastian

Bonjour Sebastian,

Nous ne voulons pas utiliser cette cave seulement comme une « grande surface de rangement », mais aussi comme un bureau à part entière et une pièce de loisirs/média. Pour cette raison, elle doit avoir une hauteur sous plafond de 2,5 mètres (l’augmentation est incluse dans l’offre pour environ 2500 euros) et être équipée d’un chauffage au sol. Bien sûr, la cave comprend la technique du bâtiment (ventilation centrale contrôlée, réservoir tampon, chaudière à gaz avec raccordements/percements préparés pour pompe à chaleur géothermique, distribution, éventuellement automatisation de la maison), un local de rangement et une buanderie. Nous arrivons avec un calcul approximatif des pièces de la cave à 50 m^2. Dans ce prix (50 000 euros), l’isolation et la réalisation en « cuve blanche » sont déjà incluses.

Alors, je dois – bien que cela me déplaise – corriger ma première réponse. Pour une cave habitable – indépendamment des raccordements/techniques – en tant que « cuve blanche » (ce terme est en fait incorrect, mais malheureusement il s’est établi ; je pense néanmoins savoir ce que tu veux dire), 50 000 euros ne suffiront pas. Même si je suppose qu’il s’agit seulement d’une cave WU, non.

La mine de lignite à ciel ouvert est un bon bout de chemin loin de chez nous. Seulement chez nous, ils abaissent nettement la nappe phréatique en pompant l’eau souterraine. L’écart hydraulique de la nappe phréatique est actuellement selon le plan d’urbanisme d’environ 3 m sous le bord du sol.

Cela n’explique toujours pas les 20 000 euros prévus pour les travaux de terrassement.

Je ne sais pas si les exigences sont trop strictes. J’ai extrait les données suivantes du plan d’urbanisme : hauteur de l’égout : 4,5 mètres, toit à pignon 38°-42°, II étages, coefficient d’occupation des sols : 0,4

Si un bâtiment à deux étages est autorisé, une hauteur d’égout de 4,50 m n’a pas de sens, car c’est en fait une hauteur pour un bâtiment à un seul étage avec comble aménageable approprié. Je suppose que dans la zone à bâtir, un bâtiment à deux étages est autorisé et que tu as seulement oublié d’ajouter ici la hauteur du faîtage ; elle devrait se situer quelque part entre 9,00 et 10,00 m ; tout autre résultat n’a pas de sens.

L’architecte .....

Également de Viersen ou des environs ?

Le niveau de décibels indiqué est celui du plan d’urbanisme. Lorsque nous avons passé une nuit là-bas près de la voie ferrée, nous n’avons entendu les trains que très faiblement, lorsque nous étions silencieux. De plus, nous allons installer une ventilation contrôlée dans la maison, et donc entendre encore moins.

Alors épargne l’argent pour une isolation supplémentaire – je réfléchirais aussi encore une fois au surplus de prix pour KfW 55 (les économies mensuelles sur les coûts énergétiques par rapport au KfW 70 ne s’amortissent pas vraiment, compte tenu des coûts d’investissement) ; c’est quand même une somme dans le domaine de 25 000 euros – et pense à une construction monolithique de mur 36,5. Alors la cave fera un peu moins mal.

Cordialement

Bonjour expert en construction,

je te remercie d’avoir répondu à nos questions. Car dans ce fil de discussion, nous avons progressé plus que lors des entretiens avec les vendeurs de maisons en dur. Certains étaient même irrités lorsque des questions sur la technique et la construction des murs ont été posées. Triste, mais c’était le cas. Et ils veulent vendre une maison ainsi... pas avec nous ! Il n’est pas pour rien qu’il y a beaucoup de proverbes sur le thème « être aimable ».

Dann muss ich - so leid es mir tut - meine erste Antwort korrigieren. Bei einem Wohnkeller - unabhängig von den Hausanschlüssen/Technik - als "weiße Wanne" (dieser Begriff ist eigentlich falsch, hat sich leider aber eingebürgert; ich denke aber zu wissen, was Du meinst) werden TEUR 50 nicht ausreichen. Selbst, wenn ich voraussetze, dass es sich lediglich um einen WU-Keller handelt, nicht.

Das erklärt immer noch nicht die angesetzten TEUR 20 für Erdarbeiten.

je parlais en effet d’un sous-sol préfabriqué WU. Celui-ci a en plus une isolation entre les deux murs extérieurs, afin de respecter les exigences KfW au sous-sol. Je dois aussi noter que les coûts de 50 000 euros concernent uniquement le sous-sol brut sans aucune finition. S’ajoutent des coûts supplémentaires pour les conduites, les papiers peints, les revêtements de sol et le chauffage.
Les travaux de terrassement, je les avais seulement estimés en amateur. Aujourd’hui, je suis plus renseigné, et j’évalue les coûts plutôt entre 6 000 et 8 000 euros.

Wenn II-Geschossigkeit erlaubt ist, sind 4,50 m Traufhöhe Unsinn, denn dies ist eigentlich eine Höhe für einen I-Geschosser mit entsprechendem Drempel. Ich nehme an, im Baugebiet ist bis zu II-Geschosser erlaubt und Du hast nur vergessen, die Firsthöhe hier hinzuzufügen; sie sollte irgendwo zwischen 9,00 und 10,00 m liegen; alles Andere ergibt keinen Sinn.

Honnêtement, tu me mets maintenant dans l’embarras. Car tous ceux avec qui nous avons parlé disaient que c’était une maison d’un étage et demi (quoi que cela puisse être).

Dans le plan d’urbanisme, il est indiqué comme suit :
WA = zones résidentielles générales
0,4 = coefficient d’emprise au sol
TH 4,5 m = hauteur du faitage 4,5 mètres
SD 38-42 degrés = toit à pignon 38-42°

Je peux volontiers t’envoyer le lien du plan d’urbanisme en message privé.

Auch aus Viersen oder Umgebung?

Des environs, mais facilement accessible. Pourquoi demandes-tu ?

Dann spare Dir das Geld für zusätzliche Dämmung - über den Mehrpreis KfW 55 würde ich auch noch mal nachdenken (die monatliche Ersparnis Energiekosten zu KfW 70 amortisiert sich nicht wirklich, betrachtet man die Investitionskosten); immerhin eine Summe im Bereich TEUR 25 - und denke über einen Wandaufbau monolithisch 36,5 nach. Dann tut der Keller nicht mehr ganz so weh

Nous étions déjà arrivés à la réflexion qu’il serait peut-être économiquement préférable de construire seulement KfW70. Mais nous ne pouvions pas le prouver en tant que personnes étrangères au métier. Car si l’on écoute les constructeurs de maisons passives parler de coûts de chauffage mensuels de 50 euros, cela semble très bien. Mais si je prends en compte un surcoût de 25 000 euros, l’argent est au mieux amorti au bout d’environ 30 ans sans compter les coûts d’entretien et les intérêts, ce qui n’est plus si intéressant. --> Ainsi, notre supposition s’est confirmée qu’il n’est actuellement pas rentable de construire mieux que KfW70. Et cela uniquement pour le crédit à taux réduit.
Le seul « luxe » que nous voulons nous permettre à ce sujet est un chauffage par le sol et une ventilation centralisée contrôlée avec récupération de chaleur et d’humidité. Mais il faut bien être un peu peu économique et soutenir l’industrie allemande.
Que veux-tu dire par là, que si l’on utilise un mur monolithique, le sous-sol ne fait plus aussi mal ? L’éliminer ou intégrer les coûts dans le budget ?

D’après quel matériau devrait être fait au mieux ce mur monolithique ?
T8/T9 ou même T7 ?
Béton cellulaire (Ytong Planblock W PP) ?

Cordialement

Sebastian

Bonjour Stefan,

je te remercie d’avoir répondu à nos questions....

Tu n’as pas à me remercier ; je le fais volontiers dans l’optique de rendre un peu plus difficile la tâche aux « vendeurs/fournisseurs » que tu décris, pour qu’ils puissent faire accepter leur « métier » aux maîtres d’ouvrage ; évidemment, la même chose vaut pour l’envers de la médaille.

Je dois aussi noter que les coûts de 50k euros ne concernent que le seul sous-sol sans aucune installation. S’y ajoutent des coûts supplémentaires pour les conduites, papiers peints, revêtements de sol et chauffage.

Cela a du sens pour moi.

Les travaux de terrassement, je les avais seulement estimés en tant que novice. Entre-temps, j’ai appris, et je vois les coûts plutôt entre 6k et 8k euros.

Cette estimation est réaliste s’il s’agit des classes de sol 3 à 5 ; si ton sol présente d’autres classes (par ex. argile ou similaire), tu devras faire face à des coûts supplémentaires de fondation d’environ jusqu’à 8 000 euros.

Pour être honnête, tu me déstabilises maintenant. Car tous ceux avec qui nous avons parlé disaient que c’était une maison de 1,5 étage (quoi que cela puisse être).

*Petit sourire – 1,5 étage est un terme familier ; il n’y a que 1, 2, 3 étages ou plus. Dans notre métier, on parle toujours d’étages pleins. Avec les données que tu as maintenant notées :

"Le plan d’aménagement stipule : WA = zones d’habitation générales, 0,4 = coefficient d’occupation des sols, TH 4,5m = hauteur de l’égout de toiture 4,5 mètres et SD 38-42 degrés = toit à deux versants 38-42°"

il s’agit clairement d’un étage plein (rez-de-chaussée) plus un rampant – jusqu’à une hauteur d’égout de 4,50 m – mesurée depuis le dessus du sol fini ou le niveau moyen de la rue de xyz (indiqué dans les prescriptions écrites).

Dans ta réponse d’hier, tu as listé les données suivantes : "Hauteur d’égout : 4,5 mètres, toit à deux versants 38°-42°, II-étages, coefficient d’occupation du sol : 0,4"

Si un véritable étage II est autorisé, la hauteur d’égout de 4,50 m ne convient pas du tout, car cela signifie que la toiture au-dessus du rez-de-chaussée + rampant ne doit en aucun cas dépasser la hauteur d’égout indiquée de 4,50 m ; un véritable bâtiment à deux étages a au minimum une hauteur d’égout de 6,00 m (2 étages pleins avec une hauteur libre minimale de 2,50 m + 1-2 % du point de mesure donné – dessus du sol fini ou niveau de la rue). Si toutefois l’autorité délivrant le permis autorise une configuration à deux étages calculée, la situation est différente et cela reste un étage plein plus un rampant utilisé au maximum jusqu’à la hauteur d’égout autorisée de 4,50 m.

Dans ma réponse d’hier, j’ai supposé que tu pouvais construire de vrais deux étages et avais juste oublié de mentionner la hauteur faitage. Il existe des zones constructibles où sont autorisées aussi bien des constructions à un étage qu’à deux étages à proximité l’une de l’autre ; c’est pourquoi la hauteur d’égout et la hauteur faitage sont mentionnées ensemble.

Environnement, mais rapidement accessible. Pourquoi demandes-tu ?

Simple curiosité ; tu habites et construis dans ma zone de vente. Dernièrement, dans une configuration comparable, j’ai souvent rencontré des architectes venant de la région de Bergisches et plus loin en direction de Siegerland et je me suis toujours demandé ce qui pousse les maîtres d’ouvrage à engager des architectes qui ont leur bureau si loin du chantier.

Nous étions déjà arrivés à la conclusion qu’il pourrait être économiquement préférable de ne construire qu’en KfW70. Mais nous ne pouvions pas le prouver en tant que non-spécialistes.

Tu n’as pas besoin de le « prouver » en tant que novice – un bon commercial te l’explique tout seul et sans que tu le demandes.

Parce que quand on entend les constructeurs de maisons passives parler de coûts de chauffage mensuels de 50 euros, cela semble très bien. Mais si je prends en compte un surcoût de 25k, l’argent, SANS frais d’entretien ni intérêts, est au mieux récupéré au bout d’environ 30 ans, ce qui n’est plus si bien. -->Donc notre présomption s’est confirmée que cela ne vaut actuellement pas la peine de construire mieux que KfW70. Et cela uniquement pour le prêt à taux avantageux.

Tu peux supposer – si tous les planificateurs impliqués dans le projet de construction neuve font bien leur travail – que tu auras, pour une maison à haute efficacité énergétique KfW 70 (équipée d’une pompe à chaleur air-eau et d’une ventilation mécanique contrôlée) des coûts d’exploitation de 600 à 800 € pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire ; selon la fréquence de douche. Une maison KfW 55 devrait selon moi nécessiter environ 500 €, par contre une véritable maison passive ne doit consommer que 15 % d’énergie externe ! Maintenant, tu peux facilement calculer toi-même si et quand le surcoût pour une construction massive KfW 55 ou même passive vaut le coup.

Le seul « luxe » que nous voulons nous permettre à cet égard est un chauffage par le sol et une ventilation mécanique contrôlée centralisée avec récupération de chaleur et d’humidité. Mais il faut être un peu non économique parfois et soutenir l’industrie allemande.

Ce n’est pas un luxe ; un chauffage par le sol est maintenant standard et une ventilation mécanique contrôlée un must-have à mon avis absolument indispensable !

Que veux-tu dire par là que si on utilise un mur monolithique, le sous-sol ne fait plus aussi mal ? À enlever ou à intégrer les coûts dans le budget ?

Oui, la seconde option.

De quel matériau devrait idéalement être ce mur monolithique alors ? T8/T9 ou même T7 ? Béton cellulaire (Ytong Planblock W PP) ?

Oh – c’est un « sujet jéhoviste » et je ne me permettrais pas ici de faire une recommandation. Chaque matériau a ses avantages et inconvénients ; si tu demandes à nos entrepreneurs du bâtiment, deux te vanteront la brique à trous, deux le béton de sable calcaire, deux le béton cellulaire et deux le béton léger, etc. Si tu demandes ici sur le forum, on te vantiera majoritairement les mérites d’un système d’isolation thermique par l’extérieur (ETICS : système d’isolation thermique par l’extérieur) – y compris entre membres de ma famille, mon partenaire et moi débattons de la pertinence d’un ETICS. Personnellement, je n’aime pas du tout ça, car je ne voudrais pas vivre dans un film plastique ; à ce moment-là, je pourrais aussi vendre des maisons préfabriquées et ce n’est pour diverses raisons pas mon truc.

Cordialement