Su evaluación sobre la estimación de costos y financiación

Hola a todos,

como estamos planeando la compra de un terreno y la construcción de una casa, quiero contarles brevemente nuestro proyecto con la solicitud de su opinión sobre si todo esto debería ser realizable o si con nuestras ideas estamos totalmente equivocados.

Estamos a punto de comprar un terreno de casi 750 m². Precio incl. impuesto de transmisión de propiedad y costos notariales: 50.000 euros. Sobre ello queremos construir una casa unifamiliar (posiblemente con apartamento independiente) de aprox. 160 m² en estilo Bauhaus. Nos imaginamos un precio de 280.000 euros (debería ser una casa sólida Kfw 70 incl. todos los costos adicionales de construcción). Aquí no estamos muy seguros de si este precio es realista. Además, la casa debería tener un sótano (50.000 euros). Hemos estimado los trabajos exteriores en 20.000 euros y un garaje/cochera (no tendría que ser de inmediato) en 5.000 euros. En resumen:

- Terreno: 50.000 euros (el precio está fijado)
- Casa con apartamento independiente incl. todos los costos adicionales de construcción: 280.000 euros
- Sótano: 50.000 euros
- Trabajos exteriores: 20.000 euros
- Garaje/cochera: 5.000 euros
= 405.000 euros.

¿Qué piensan ustedes? ¿Esta estimación de costos es algo realista o estamos totalmente equivocados? Pagar menos sería por supuesto bueno, pero no debería ser más caro en ningún caso.

Queremos financiar preferentemente con un préstamo KfW (100.000 euros) y el resto con un préstamo bancario normal. El capital propio es de 100.000 euros (en efectivo, sin aportes personales). Actualmente somos dos y ambos estamos trabajando, con un ingreso neto mensual total de aproximadamente 4.200 euros (más un coche de empresa de uso privado, sin aguinaldo, comisiones, etc.). Preferiríamos amortizar al principio durante unos 2 años con 2.400 euros mensuales y, si luego llega un hijo, reducir la amortización a 1.500 euros. Si queda algo, haríamos amortizaciones extraordinarias. Queremos liquidar todo el préstamo dentro de 20 años y queremos fijar los intereses durante todo ese período.

En una primera entrevista bancaria (Volksbank) nos dijeron que, en principio, es posible ajustar la cuota de amortización entre tanto, pero que el cambio de 2.500 euros a 1.500 euros es demasiado grande. ¿Alguien sabe si todos los bancos lo ven así? ¿Cuál es el margen permitido entre las cuotas? ¿Tendría quizás más sentido amortizar desde el principio 1.500 euros y al final del año usar los 12.000 euros ahorrados para una amortización extraordinaria? ¿Con qué interés efectivo deberíamos calcular aproximadamente para el préstamo bancario? La persona de Volksbank se mostró bastante reservada en esta primera consulta. ¿Qué bancos fijan el interés durante 20 años? ¿Con cuántos puntos porcentuales de recargo tendríamos que contar para esta fijación?

Muchas preguntas de una sola vez. Sería genial si algunos pudieran compartir su opinión al respecto.

Saludos cordiales,
Behauserin

Hola, ¿por qué?

Vuestra estimación de costos es realista. Con un plazo de préstamo de 20 años tendríais que asumir ya una amortización del 4-5%, es decir, bastante alta.
Yo recomendaría más bien una amortización del 2% y una posibilidad de amortización extraordinaria anual de 10k. Os proporciona una carga mensual más baja y, aprovechando la amortización extraordinaria, todavía un plazo de préstamo corto. El tipo de interés efectivo debería estar por debajo del 4% con vuestra solvencia y el marco de préstamo.
Seguramente la señora Unger de este foro os podrá dar detalles más precisos.
Mucho éxito con la construcción de la casa.

Hola,

también considero que las cifras son realistas. Dependiendo de la región, incluso con una buena equipación o margen para una buena tecnología doméstica para mantener bajos los costos operativos en el futuro.
De todos modos, más que el programa Kfw 153 no está previsto para el próximo año.

Sin niños, posiblemente no habrá programas estatales,
el MAP deberá evaluarse regionalmente.

Dependiendo del plazo de 20 o 30 años, la diferencia para la parte KfW es solo del 0,06%.

Por lo demás, me uno a mi antecesor.

Saludos

Lamentablemente no hay muchos bancos que ofrezcan 20 años fijos. La Volksbank aquí cerca sólo pudo ofrecerme 15 años. La Sparkasse lo hizo para mí a través de su seguro. Los plazos largos los ofrecen aseguradoras/entidades de ahorro para la construcción como por ejemplo Debeka, Hannoverische. Pero funciona como un préstamo de anualidades normal, así que no te preocupes. Las condiciones son muy buenas con un bajo porcentaje de financiación y sólo lo recomiendo. En cuanto a los costes, desde mi punto de vista, los 5´ para un garaje están un poco justos. ¿Por qué no una doble cochera desde el principio en una casa así?