Renuncia al contrato de préstamo

Querido foro,

estamos en la fase de ofertas y recopilación para nuestro proyecto de construcción de casa. Queremos construir en una zona aún por urbanizar (estado actual: publicación del plan de urbanismo en diciembre).

Estado:
El terreno está reservado, el contrato notarial se firmará en las próximas semanas. Está previsto un derecho de desistimiento para nosotros (en caso de cambios negativos en el plan de urbanismo o retraso en la urbanización, fecha fija) y para el encargado de la urbanización (si aumentan los costos, sin fecha).

En consecuencia, hemos negociado un contrato con un contratista general que también prevé una cláusula de desistimiento (¡misma fecha!).

Solo que con la financiación parece que no es posible, dice nuestro banco, y propone simplemente esperar hasta que el plan de urbanismo se apruebe. Está previsto para primavera/verano de 2013. Pero entonces, al inicio de la urbanización, se debe pagar una primera cuota (75%), es decir, apenas tengo tiempo para comparar la financiación.

Preguntas:
- ¿Existen proveedores que permitan una rescisión sin costes?
- ¿Cuánto tiempo tarda, en el mejor de los casos, desde la solicitud hasta la firma cuando se tienen todos los datos?

DaveS

Quizás como complemento: Quiero incluir Kfw, posiblemente Riester (actualmente mi banco me lo desaconseja) - es decir, también hay que tener en cuenta los plazos aquí (?). Dado que la urbanización ya se ha pospuesto dos veces, no quiero asumir riesgos y solo daré el "go" cuando el plan de desarrollo sea definitivo. DaveS

Dado que el banco se refinancia, no puede haber una cláusula general de desistimiento de este tipo. Si un contrato de préstamo se reembolsa antes de tiempo/fuera de lo previsto, el banco puede sufrir un daño que debe ser compensado = indemnización por pago anticipado o, en este caso, indemnización por no aceptación.

Esperar con la financiación o con la promesa de financiación hasta la primavera significa un riesgo total. El prestamista examina y decide en el momento de la solicitud de financiación. La evaluación de la financiación en primavera podría también ser negativa, por lo que no obtendría financiación. Los contratos con todas las demás partes involucradas, p. ej. con el [GU], también deberían contener una cláusula de desistimiento respecto a esto.

Gracias Georg por la respuesta,

en el contrato notarial (compra de terreno) hasta ahora no tengo cláusula de desistimiento en cuanto a la financiación, en el contrato con el contratista general sí. Pero el gestor de urbanización reserva el terreno solo por un tiempo limitado. Probablemente no tengo otra opción que firmar el contrato notarial tal como está. La primera revisión (no vinculante) del banco principal para el proyecto completo fue positiva.

Quiero una financiación para ambos proyectos (casa y terreno). Siguientes preguntas, ¿qué más puedo hacer para reducir el riesgo?

- ¿Puedo llevar todo esto ya hasta el punto de estar listo para firmar (incluyendo la revisión por el banco) - pero luego esperar para firmar y, si es necesario, retomar este estado anterior en primavera/verano (idealmente solo habría que ajustar las tasas de interés) o asegurarme una opción?

- Las primeras cuotas solo vencen entre mayo y julio (terreno), la construcción se realizaría en el mejor de los casos hasta fin de año; considerando este calendario, ¿cuándo debería iniciar de nuevo/la financiación? Hasta ahora había calculado tres meses.

Saludos,
Daves

La financiación requiere por lo tanto dos pasos: primero el terreno y más tarde la construcción de la casa. Hay que asegurarse de que la fijación del interés de ambas financiaciones termine en la misma fecha. Esto es importante para poder tener libertad al elegir los prestamistas al renovar el préstamo. Si las fechas de vencimiento son diferentes, uno queda atrapado y algunos prestamistas ya han aprovechado esta situación.

Con el banco se puede concretar la financiación desde el punto de vista actual. La firma se realizará entonces en medio año. Sin embargo, el banco realizará de nuevo una verificación de solvencia según los criterios vigentes en ese momento. Aquí están los momentos de riesgo: tanto su solvencia como los criterios del banco pueden haber cambiado para entonces. Basilea III avanza.

En un proyecto de construcción puede suceder que el tiempo de construcción sea más largo de lo previsto. No establezca un período sin intereses de disposición demasiado corto. De 3 a 6 meses es lo habitual, pero muchos prestamistas también conceden 9 o 12 meses. Es mejor acordar un período de intereses de construcción más largo de lo que teóricamente se necesita. Y también calcule los intereses durante el tiempo de construcción. Este concepto a menudo se olvida.

estado actual: divulgación del plan de urbanización en diciembre

Aquí tenemos zonas de construcción donde todavía tardará otros 10 años. ¿Ya se ha completado la reubicación? (Debería ser así, de lo contrario no se podrían vender los terrenos ante notario). ¿Todavía pueden presentarse demandas y objeciones contra el plan de urbanización? Entonces la primavera/verano de 2013 se convierte rápidamente en mediados de 2016/17.