¿Qué financiación es mejor...?

Hola a todos,
hemos leído bastante aquí en el foro y ahora queremos contar nuestro caso. En concreto, se trata de la financiación y nos ayudaría mucho algo de feedback en la „selva financiera“.

Nuestra situación:
Mi esposa y yo tenemos ambos 36 años. Tenemos 3 hijos (7, 5 y 1 año).
Hemos comprado un terreno con capital propio (57.000 €, 604 m²).
Queremos construir una casa unifamiliar (de obra gruesa con sótano, 160 m² de superficie habitable). El contrato de construcción ya está firmado.

Costos y capital propio
Costos totales 520.000 € (397‘ casa a precio fijo, 57‘ terreno, 66‘ costes adicionales de construcción)
Capital propio 160.000 € (57‘ terreno, 66‘ efectivo, 37‘ trabajo propio)
Crédito necesario 360.000 €

Ingresos
Sueldo esposo 4.500 neto (empleado con contrato indefinido)
Contrato laboral esposa está en pausa por permiso parental. Planea quedarse en casa los próximos 3-4 años. Pero podría reincorporarse si es necesario (tiene contrato indefinido en el servicio público – entrada con cualquier porcentaje en 2-3 meses posible).
Con las asignaciones por hijos actualmente tenemos 5.100 € al mes.
Actualmente usamos cerca del 50 %. El otro 50 % lo ahorramos. El alquiler es solo 400 €.

Condiciones deseadas
Nos gustaría destinar unos 1.500 € como cuota de amortización.
Nos gustaría poder ajustar la cuota de amortización (en caso de que con un cambio de trabajo gane un poco menos).
Amortización anticipada del 5 % anual (probablemente podremos amortizar más de lo deseado en los próximos años). Tal vez también obtengamos la ayuda por hijos para la construcción. Esto también se usaría como amortización anticipada.
Una fijación de interés por 20 años nos daría una buena sensación. Para entonces los niños serán adultos, etc. Somos más orientados a la seguridad.
También pienso que en 20 años habremos pagado el crédito con amortizaciones anticipadas, si no pasa nada malo. También lo haría si es posible. No quiero pagar hasta la jubilación si se puede hacer de otra manera.

Ahora hemos solicitado ofertas para los 360.000 €
Por ejemplo, recibimos una oferta bastante complicada con 6 partes:

[*]L-Bank 70.000 € 10 años cuota amortización completa 670 €, 0,75 % (préstamo con subvención 50‘ Vivienda con hijos + 20‘ préstamo combinado – en realidad son 2 préstamos)
[*]Sparkasse 100.000 € 10 años préstamo amortizable cuota 387 €, 0,69 %, amortizaciones anticipadas posibles, deuda restante después de 10 años: aprox. 60.000 €
[*]Préstamo combinado Sparkasse/LBS: esposa 95.000 € cuota 317 € a 20 años, tasa anual efectiva 0,20 %, amortización anticipada ilimitada (préstamo final se cancela después de 13 años con contrato de ahorro de vivienda. Interés bajo por las subvenciones Riester esposa + 2 hijos)
[*]Préstamo combinado Sparkasse/LBS: esposo 95.000 € cuota 325 € a 20 años, tasa anual efectiva 0,67 % amortización anticipada ilimitada (préstamo final se cancela después de 13 años con contrato de ahorro de vivienda. Interés bajo por las subvenciones Riester esposo + 1 hijo)

Esto he entendido:

[*]El interés es bueno. Promedio de todos los contratos probablemente alrededor de 0,6 % (no lo he calculado con exactitud).
[*]Debido a que en los dos préstamos combinados en el contrato de ahorro de vivienda están incluidas las subvenciones Riester, después la tributación posterior generará costos que no se reflejan en la tasa efectiva. Hoy no se puede calcular porque no conozco mi tasa impositiva al jubilarme, no sé cuánto viviré, no conozco la inflación, etc. Los costes podrían estar entre 15.000-20.000 €. Esto haría que la tasa promedio ya no sea 0,6 %, sino más bien acercándose al 1 %. Aún así estaría bien.
[*]La cuota con casi 1.700 € es en realidad más alta que lo planeado. Seguramente se podría ajustar hacia abajo.
[*]Las subvenciones Riester pueden causar problemas en una venta de la casa.
[*]El crédito de Sparkasse tiene una deuda restante de 60.000 € después de 10 años que hay que financiar de nuevo. Esto es un riesgo de cambio de intereses. A mí me gustaría tener todo a 20 años.
[*]En general, siento que todo es bastante complicado. Al menos la parte con los contratos de ahorro de vivienda y las subvenciones Riester. Yo siempre lo he evitado conscientemente.
[*]¿He pasado algo por alto?

Ahora tenemos una segunda oferta de nuestro banco principal:
Préstamo amortizable, fijación de interés 20 años, 3 cambios posibles en la tasa de amortización (entre 1-5 % posible), tasa anual efectiva 1,39 %, cuota amortización 1.500 €, amortizaciones anticipadas 5 % anual posibles.
Mis pensamientos al respecto:

[*]Aunque aquí el interés es el doble, es fácil de entender (los 6 contratos anteriores me parecen muy complejos).
[*]Muy flexible (disminuir cuota con cambio de amortización, aumentar cuota con amortizaciones anticipadas). Esto es bueno en tiempos de incertidumbre económica. Tengo un buen empleo, pero quién sabe qué pasará en 10 años. No soy un funcionario con despido imposible.
[*]Seguridad con la fijación de interés por 20 años (los niños serán adultos en 20 años, si en 10 años el interés baja → cancelación especial).
[*]Con amortizaciones anticipadas, especialmente en los primeros años, se puede reducir bastante la carga de intereses porque afecta toda la duración (esto también funciona en el modelo complicado).
[*]¡Sin riesgo de cambio de interés hasta el año 20!

Tengo mil pensamientos en la cabeza a favor y en contra. Quizás 1-2 comentarios de ustedes me ayudarían. Me identifico con la oferta 2 incluso si es más cara. Pero desde mi punto de vista es más flexible (ajustes de amortización, amortización anticipada) y más segura (20 años, eso cuesta un poco más de interés).

¿Tengo algún error de pensamiento? ¿Hay opiniones al respecto?
Gracias por vuestro tiempo y esfuerzo por leer hasta aquí. Perdón si no logro plantear bien mi pregunta. Pero en realidad quiero saber cuál modelo consideran mejor para nuestra situación...

GRACIAS

Hola, esto es comparar [Äpfel mit Birnen]. ¿Por qué? Con el doble de interés compras la máxima seguridad del [Volltilgers]. Al menos habría que calcular y comparar ambas ofertas en Excel. Inversión de capital y carga de intereses. Una idea al respecto. ¿La oferta 2 con el buen componente de L-Bank de la oferta 1 no es posible?

Lo primero me parecería demasiado complicado. Lo segundo suena bien. Con ese también se podría combinar y hacer una parte a 10 años, entonces el interés sería una buena cantidad mejor.

Por lo demás, el proyecto también está hecho con prisas, espero que les salga bien. Al menos no es irrealista.

Muchas gracias a HilfeHilfe y a Bookstar por sus respuestas.

Sí, realmente es una buena idea. Creo que va en una buena dirección. Así son las condiciones:

80.000 a través del L-Bank a 10 años al 0,78 % efectivo
280.000 como préstamo de anualidades a 20 años al 1,28 % efectivo
--> Tipo de interés total 1,18 % efectivo, ahorro en intereses en comparación con la segunda oferta 7.000 € (según cálculo en Excel)

Me gusta.

Gracias y saludos cordiales

He dividido mi crédito también en dos partes. Con una configuración similar a la tuya (70k a 10 años; 250k a 20 años). ¿Ya has calculado en qué parte las amortizaciones extraordinarias tienen el mejor efecto?

¿Ya has calculado en qué componente tienen el mejor efecto los pagos anticipados?

Gracias por tu buen consejo.
En el L-Bank no se permiten pagos anticipados. Es muy rígido.
En el préstamo con amortización constante se permiten pagos anticipados (5% anual). Dado que ahí el interés es más alto, probablemente tenga sentido hacer los pagos anticipados allí, incluso si en el otro también fuera posible.

Gracias y muchos saludos