¿Qué es el capital propio según el banco/gastos notariales en la refinanciación/contratista general o arquitecto?

¡Hola!
Hace aproximadamente 2 años adquirí un terreno en Berlín. Comprado por 282 euros por m2, valor de referencia actual del suelo 360 euros por m2 (se vende por aproximadamente 480 EUR por m2). He acordado una fixación de intereses por 5 años. La deuda pendiente será entonces de 187 TEUR. El plan era refinanciar después de los 5 años (entonces incluyendo la casa).

Mi amigo y yo ahora quisiéramos construir un poco antes. El crédito se pagaría aproximadamente 1 año antes. La compensación por cancelación anticipada es de unos cientos de euros. No hay problema, especialmente viendo los intereses ahora más bajos.

Sobre nuestro proyecto tengo algunas (primeras) preguntas:
1. ¿Qué considera exactamente el banco como capital propio? ¿Solo la cantidad amortizada o también se toma en cuenta la plusvalía y se valora como garantía?
2. El registro de la propiedad se ajusta en la refinanciación. En este proceso también se debe incluir a mi amigo en el registro. ¿Qué costos surgen por ello?
3. Tenemos suficiente tiempo para informarnos sobre posibles empresas constructoras. Ya hemos pedido varios catálogos de casas. Queremos una casa con dos frontones, ladrillo visto, 140 m2, altura de techo elevada (aprox. 2,70). Pero en especial en el mobiliario interior no quiero algo estándar (no la típica "escalera de haya", azulejos de mayor calidad que los de 25-30 EUR por m2 y azulejos en toda la casa, más bien una bañera exenta, etc.). Nos preguntamos si tal vez un director de obra/arquitecto (aunque no queramos nada extraordinario en el plano ni en el estilo constructivo) sería mejor para nosotros. Leemos una y otra vez que precisamente estos pequeños detalles en el equipamiento cuestan muchísimo dinero. ¿Cuál es vuestra opinión: contratista general o arquitecto?

Por cierto: Soy funcionaria, 31 años (a partir de febrero 4000 EUR netos), mi amigo, 32 años, gana actualmente unos 2500 EUR netos. El capital propio actual es de unos 30 TEUR. Por lo tanto, considero que nuestros ingresos/ situación financiera es sólida.

Gracias de antemano por vuestra ayuda.

Quizás alguien conozca un buen arquitecto en Berlín?

La hipoteca de vuestra actual Banco A se transferirá al nuevo Banco B, eso no cuesta nada por el momento. La constitución de la hipoteca para un crédito adicional cuesta aproximadamente 1100 euros en el notario y otros 1000 euros en el registro de la propiedad. (así fue en nuestro caso (notario en Berlín / propiedad en OHV) Lo que se considera capital propio varía de banco a banco. En nuestro caso, la diferencia entre el precio de compra y el valor catastral actual se contó como capital propio. En vuestro caso, 78 euros por metro cuadrado. A ellos no les importa el precio de venta actual, todo lo que supere el valor catastral es especulación.

1. ¿Qué considera exactamente el banco como capital propio? ¿Solo el importe amortizado o también se tiene en cuenta la plusvalía y se valora como garantía?

Ambos. Cuánto exactamente depende de cómo el banco valore el terreno.

2. El registro de la propiedad se ajusta en caso de reestructuración de deuda. Al mismo tiempo, mi amigo debe ser añadido al registro de la propiedad. ¿Qué costes se generan por esto?

Debes venderle la mitad de la participación a tu amigo. Cuesta notario, impuesto de transmisiones patrimoniales, registro de la propiedad. Puedes calcularlo con diferentes calculadoras en internet (p. ej., en los intermediarios correspondientes).

3. Tenemos suficiente tiempo para informarnos sobre posibles empresas constructoras. Ya nos han enviado varios catálogos de casas. Queremos una casa con dos frontones, ladrillo visto, 140 m2, altura de techo aumentada (aprox. 2,70). Pero en especial para el interior no quiero algo estándar (no una típica "escalera de haya", azulejos de mejor calidad que los de 25-30 EUR por m2 y azulejos en toda la casa, más bien una bañera exenta, etc.). Nos preguntamos si tal vez un jefe de obra/arquitecto (aunque del diseño y el estilo de construcción no queremos nada extraordinario) sería mejor para nosotros. Leemos una y otra vez que justamente estos pequeños detalles en el equipamiento cuestan muchísimo dinero. ¿Qué opinan: contratista general o arquitecto?

Ambas opciones son posibles. No se puede decir de forma general, pero si realmente solo queréis una casa estándar, yo me inclinaría por el contratista general.

El precio de venta actual no les importa, todo lo que esté por encima del valor catastral es especulación

Eso no es cierto. El valor catastral es un VALOR ORIENTATIVO, además está basado en datos pasados y no refleja la situación actual del mercado.

¡Muchas gracias por vuestras rápidas respuestas!