¿Qué financiamiento está disponible para una nueva construcción?

Buenas tardes,

próximamente queremos comenzar con nuestra nueva construcción:

Aquí los hechos:

Casa de mampostería con techo a dos aguas,
192 m² de superficie habitable sin sótano,
Oferta de una empresa constructora como solución completa
Ciertas tareas/servicios se realizarán por cuenta propia
Terreno de 1.100 m² disponible, parcialmente urbanizado (zona rural)

Costos totales de construcción por un valor de 395.000 €

Capital propio: 70.000 €

Por lo tanto, a financiar: 325.000 €

Mi esposa y yo tenemos 23 y 28 años y juntos un ingreso neto de aproximadamente 3.800 EUR

La cuota mensual sería de aproximadamente 1.000 EUR

Hemos recibido las siguientes ofertas de Sparkasse y Raiffeisenbank:
(Estado 01 y 02/16).
Sin embargo, el punto de partida fue 300.000 T €.
Pagos anticipados y costos por disposición similares en ambas ofertas.

Sparkasse/LBS:
> 250.000 € préstamo bancario con 10 años de tasa fija - 1,57% tasa efectiva de interés
> 50.000 € Kfw70 ([antiguo reglamento de ahorro energético]) con 10 años de tasa fija - 1,41% tasa efectiva de interés
> 55.000 € Ahorro adicional para construcción (después de 10 años con 40% = 22.000 € saldo),
tasa de interés nominal 1,99% y tasa anual efectiva después de la asignación 2,30%
Asignación del contrato de ahorro acumulado por 55.000,00 € y cancelación de una parte
al vencimiento de la tasa fija en 2026 del préstamo bancario

Raiffeisenbank/Schwäbisch Hall:
> 150.000 € préstamo bancario con 10 años de tasa fija - 1,57% tasa efectiva de interés
> 50.000 € Kfw70 ([antiguo reglamento de ahorro energético]) con 10 años de tasa fija - 1,36% tasa efectiva de interés
> 100.000 € Préstamo con suspensión de amortización con cancelación del contrato de ahorro con 10 años de tasa fija - 1,01%
tasa efectiva de interés - después de la asignación 2,44%

Para aclarar:
Incluimos LBS y Schwäbisch Hall porque para una parte de la deuda restante después del vencimiento de la tasa fija nos gustaría tener cierta seguridad en el interés. Desafortunadamente, un plazo más largo para la tasa fija no es posible. En el préstamo con suspensión de amortización no se realiza amortización durante los primeros 10 años. ¿Es esto realmente aconsejable? Nuestro objetivo es minimizar la deuda restante después de 10 años, pero tener tasas parcialmente aseguradas para el plazo restante de los préstamos. En total, no queremos pagar más de 30 años (esperamos que sea posible mediante pagos anticipados).

Ahora me gustaría saber cómo evalúan ambas ofertas.
¿Qué experiencias se han tenido con el préstamo con suspensión de amortización?
¿Cómo se pueden distribuir los préstamos - es adecuada esta cantidad?
¿Es ventajoso en KfW establecer solo la carga mínima durante los primeros 5 años?
¿Existen ofertas alternativas?
¿Hay algo más a tener en cuenta?

Agradecería mucho sus respuestas y gracias de antemano.
Si faltan datos, puedo añadirlos con gusto.

Saludos cordiales del futuro propietario

Hola,

¡No soy fan de los Bausparverträge! Tenéis una buena relación entre capital propio y préstamo. Pedid que os ofrezcan un préstamo amortizable normal con un periodo fijo de interés de 15 o 20 años. Las condiciones de la KfW son iguales en todas partes.

Hay muchos intermediarios en la red que lo hacen gratis.

Pide que te ofrezcan un préstamo anual normal (es decir, sin [Bausparer]). Luego compara la tasa de interés efectiva. Si no puedes calcular la tasa de interés efectiva para la variante con [Bauspar] o no te la comunican, entonces mantente alejado de esta estructura.

Veo como los que hablaron antes. Con el nivel actual de interés, para la mayoría de los clientes de construcción, las combinaciones con contrato de ahorro para la vivienda tienen poco sentido. Dejad que os hagan una oferta para una combinación "normal" de amortización constante + KfW, posiblemente a través de un agente financiero (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf, ...). En el caso del préstamo con amortización constante, con una vinculación de interés de 15 o 20 años.

Por ejemplo, nosotros hemos firmado actualmente (Commerzbank, intermediado por Hüttig & Rompf):

Préstamo principal con vinculación de interés a 20 años al 2,42% (nominal) con opción de amortización anticipada y opción para cambiar el tipo de amortización (cambiar anualmente y sin coste entre el 1% y el 5% de amortización) más KfW 70 a las condiciones actuales que mencionaste (igual que en tu caso, antigua ordenanza de ahorro energético) más KfW Wohneigentum (1,65% nominal). En los préstamos KfW la vinculación de interés fue sólo de 10 años. Junto con el préstamo principal a 20 años de vinculación de interés tenemos suficiente seguridad en la tasa para nuestras necesidades y, gracias al derecho a cambiar el tipo de amortización, suficiente flexibilidad para eventualidades.

Por supuesto, los intereses son difíciles de comparar porque dependen mucho de la solvencia y también del nivel de endeudamiento (es decir, cuánto capital propio se pudo aportar). Pero, en general, con vuestro capital propio y el proyecto, recomendaría una solución normal de amortización constante + KfW.

Los intereses son naturalmente difíciles de comparar, ya que dependen mucho de la solvencia

Incorrecto. No en una financiación como se ha mostrado arriba.

No os entiendo... ¿por qué los contratos de ahorro para la vivienda no tienen sentido actualmente?!? Se puede calcular todo. Nosotros cerramos a mediados del año pasado, así que los números probablemente hayan cambiado un poco. Y teníamos los siguientes datos fundamentales
120.000 préstamo con amortización francesa con interés efectivo del 1,61% (fijo 10 años, 10% amortización anticipada anual posible)
100.000 contrato de ahorro para la vivienda con intereses de crédito del 0,25 y deudor del 1,3 (aproximadamente 11 años fijo, después 2,5% intereses hasta el fin del plazo)
100.000 contrato de ahorro para la vivienda con intereses de crédito del 0,25 y deudor del 0,8 (aproximadamente 11 años fijo, después 2,25% intereses hasta el fin del plazo)

En el contrato de ahorro para la vivienda, incluyendo tarifas y todo lo (desfavorable) incluido (los intereses deudores siempre sobre la cantidad total) el interés efectivo anual de un préstamo con amortización francesa es de aproximadamente 1,6%

Otras ofertas con un interés fijo de 20 años ya eran comparables con los intereses fijos establecidos del contrato de ahorro para la vivienda, entonces ¿por qué rechazar los 11 años con mejores intereses? Si después de 11 años el interés está incluso por debajo de los intereses futuros se puede refinanciar y escoger lo mejor en ese momento. Si el interés es más alto al menos se tiene el cinturón de seguridad! Los 120.000 son el "riesgo" porque solo están fijos por 10 años. Pero a cambio son posibles amortizaciones anticipadas... Entonces, ¿por qué no debería una variante así ser concebible también para el creador del hilo?!?!? Solo hay que poder calcular qué hace realmente comparable un contrato de ahorro para la vivienda, porque las tarifas, etc. pueden ser muy diferentes y hay que tener en cuenta la forma en que se calculan los intereses, pero eso no es ninguna brujería. Y he tenido la experiencia de que los bancos locales te muestran todos los números abiertamente, mientras que los bancos en línea suelen venir con planes de amortización incomprensibles e incalculables. Wohn-Riester y ahorros fiscales (y desventajas posteriores) etcétera son otro tema completamente diferente.

Ah, pero consejo... no creas ciegamente en las tasas efectivas que da el banco... mejor calcula tú mismo!!!