Cronograma y viabilidad Construcción de casa unifamiliar

Hola queridos miembros del foro,

llevo un año interesándome por el tema de la construcción/compra de una casa y así fue como encontré este foro. He estado leyendo durante un tiempo y me parecen muy buenas vuestras valoraciones, bastante críticas.
En principio, me quedé un poco sorprendido por los precios que se piden en el mercado inmobiliario, pero supongo que esa es la realidad.
También veo una propiedad como una inversión a largo plazo, ya que actualmente prefiero no invertir mi capital disponible únicamente en acciones y similares.

Proyecto de construcción:
Construcción/compra de una casa unifamiliar de aprox. 150 m² + sótano y aprox. 600 m² de terreno.
En mi municipio natal (a las afueras del Odenwald, con aprox. 45-60 min de trayecto sencillo hasta la región del Rin-Neckar/Main) se planea un área de nueva construcción para finales de año. El plan de urbanismo está en proceso. Para ello nos apuntamos en una lista de interesados. Estimo que el coste del terreno será de aprox. 100.000 €.
En principio también podría entrar en cuestión una propiedad ya existente.

Me he planteado, quizá con un optimismo algo excesivo, un marco de costes máximo de 450.000 €.

General:
Él (27) + Ella (25), en relación de varios años, no casados y sin hijos. Es concebible un matrimonio a corto plazo y también hay deseo de tener hijos.

Situación de ingresos y patrimonio:

[*
Él (27) salario neto 3.300 €, a partir del próximo año 3.400 € (clase impositiva 1), no se esperan grandes incrementos salariales en los próximos 4-5 años
[*]Ella (25) aún estudiando (previsión de terminar este año), ingreso adicional de 450 €
[LIST]
[*]Por la actual situación económica y las perspectivas del mercado laboral y de mi pareja, no parto de la base de que vaya a empezar con un salario alto. Con 1800 € netos estaría bastante bien de momento.


[*] Capital propio actual 70.000 €

Situación de gastos:

Detallo nuestros bloques de gastos por separado, ya que todavía no tenemos una cuenta conjunta. La mayor parte de los gastos comunes la asumo yo.
En principio, cabe decir que ambos somos bastante ahorrativos (salvo pocas excepciones). Los costes variables están calculados de forma generosa.

(Él)
- Alquiler con gastos incluidos: 560 €
- “Costes fijos”: 670 € (incluye: electricidad, telecomunicaciones, seguros, amortización calculada del coche, combustible, suscripciones, tasa audiovisual, etc.)
- Costes variables: 550 € (incluye: ropa, alimentación, ocio, otras adquisiciones técnicas)

(Ella)
- Adicionalmente, incluyendo todo, aprox. 650 €

No hay préstamos en curso.

Los gastos conjuntos planificados son por tanto 2430 €.

Ahorros:

Actualmente me quedan entre 1500 € y 2000 € al mes para ahorrar. Por tanto, mis costes variables están calculados con bastante margen, prefiero ir a lo seguro.

De este dinero se deducen las siguientes cuotas mensuales de ahorro/reserva que me gustaría seguir manteniendo para una posible financiación:
- Vacaciones 150 €
- Cartera de ETF 300 €

Mi plan es ahorrar 20.000 € al año, incluyendo cuotas y reservas.

Mi planificación:

Voy a partir del peor escenario. Que yo, como único sustentador, tenga que poder financiar la casa. En ese caso, un matrimonio sería necesario sólo por ventajas fiscales.
De todas formas, está previsto que mi pareja trabaje. Pero si llegaran a venir hijos, por supuesto que no se puede contar con un ingreso fijo.

+ 3900 € ingresos netos
- 1000 € costes fijos
- 850 € costes variables
= 2050 € superávit I
- 150 € cuota ahorro vacaciones
- 300 € cartera ETF
= 1600 € superávit II

Al final quedarían 1600 € para cubrir la financiación, costes adicionales y reservas. La financiación me gustaría amortizarla con entre 1000 y 1200 € mensuales.

Llego a la conclusión de que va a ser justo, sobre todo si se cuenta con que algún día haya que financiar también hijos.

Por eso me gustaría saber vuestra opinión sobre si nuestro proyecto actual tiene sentido.
- ¿Es plausible mi cálculo?
- ¿Es recomendable comprar ya un terreno en el transcurso del próximo año?
- ¿Es financiable este proyecto? Si no, ¿cuál sería la diferencia que tendríamos que compensar?
- Dadas las circunstancias: ¿qué casa nos podemos permitir realmente?

¡Muchas gracias de antemano por vuestro esfuerzo y opiniones sinceras!

Escribes sobre 100k de costos de terreno en el Odenwald (600 m²). ¿Qué tan realista es eso? Ahí los terrenos ya se venden a precios más altos. Calcula en principio con costos más elevados, 500-550k. Se va a poner difícil con tus ingresos. Les aconsejaría también construir juntos y firmar el préstamo.

Escribes sobre costos de terreno de 100k en el Odenwald (600 m²). ¿Qué tan realista es eso? Los terrenos ahí suelen ser más caros. Calcula generalmente con costos más altos, 500-550k. Se va a poner ajustado con tus ingresos. Les aconsejaría también construir juntos y firmar el préstamo en conjunto.

No sé con certeza si realmente son solo 100k. Los valores del suelo en las zonas residenciales adyacentes están entre 120 y 150 €/m².
Así que espero que 100k sean suficientes. Si se pasa un poco, tal vez aún estaría bien, pero no estoy dispuesto a gastar mucho más.

Si mi novia también ganara dinero, estoy seguro de que podríamos permitirnoslo, pero me siento más tranquilo si puedo pagarlo solo con mi salario. También construiríamos juntos, pero lamentablemente mi novia no puede aportar un capital propio significativo.

¿Son 350k para una casa unifamiliar de construcción sólida con sótano y acabados normales realistas? ¿O ya estoy equivocado en esto?

Gracias por tu opinión.

¿Son 350k realistas para una casa unifamiliar maciza con sótano y equipamiento normal?

No. No con 150 m2. Sin sótano y un poco más pequeña, digamos 30 mil de costos adicionales y 20 mil para exteriores, quedarían como máximo 300 mil para una casa mejorada. Sin más margen. ¡Con 150 m2 ya es justo!

Un sótano útil desnudo con 100 m2 de superficie ya costaría 50 mil más trabajos de tierra --> Mejor invierte el cerebro en el techo y usa el ático para calefacción, almacenamiento y quizás despacho/hobby.

Cuenta mejor con 400 a 450k para la casa incluyendo las zonas exteriores, la verja del jardín y todo el pipí-pipí. Además, se suma el terreno.

Apuesto a un coste total de al menos 500k €