Schokoriegel
18.06.2024 12:30:04
- #1
Hola,
soy nuevo en el foro y llevo varios días leyendo todos los temas aquí. ¡Un verdadero tesoro de conocimientos y experiencias, algo genial!
Estamos aún en las primeras etapas de nuestro proyecto de construcción de casa. Antes de cometer errores evidentes temprano, mi idea es comenzar a hacer preguntas y presentar el tema aquí. Mejor tropezar rápido que fracasar tarde.
## Concretamente, esto es lo que ha pasado hasta ahora:
- Vivimos en un piso de 101 m² (superficie útil interior neta) o 108 m² (con terraza), con un pequeño sótano (unos 12 m²), plaza de garaje subterránea, plaza exterior, cuarto de bicicletas común (donde están nuestras 3 bicicletas), pequeño jardín (unos 28 m²), muy eficiente y distribuido en 5 habitaciones --> de esto se deriva para nosotros un requisito realista de "esto es lo que necesitamos", ya que consideramos que esta superficie es adecuada para nosotros.
- Estuvimos en la exposición de casas prefabricadas en Fellbach (cerca de Stuttgart) y vimos varias casas, además de hablar con asesores allí (Okal, Weberhaus, Bittermann y Weiss).
- Visitamos la zona de nueva construcción Steinriegel en Wendlingen y miramos de cerca 3 terrenos en venta. Los tres serían adecuados para nosotros con diferentes ventajas y desventajas.
- Hoy tuvimos una primera conversación con otro fabricante de casas prefabricadas que ha construido una casa en la zona (con la esperanza de que pueda evaluar mejor las condiciones locales sin más detalles que otros fabricantes, ya que construyó una casa 5 terrenos más adelante; tras investigar en el foro temo que nuestras expectativas sean demasiado altas).
- En unos días tendremos una primera reunión con nuestro banco para obtener una indicación inicial sobre el presupuesto.
- Estamos informándonos sobre el tema.
- Iniciamos este hilo.
## Terrenos
Los 2 terrenos priorizados:
A: Casa unifamiliar, techo plano 0-5°, 345 m², 850 €/m², 294.000 €, 3 % de comisión, altura máxima de la casa 6,5 m, coeficiente de ocupación de suelo 0,4 -> superficie edificable 138 m², terreno relativamente plano, número de plantas completas = 1, en el texto hay esta frase: "Según § 19 (4) 2 en conexión con § 19 (4) 3 de la ordenanza de uso del suelo está permitido [...] que el coeficiente de ocupación fijado en la parte gráfica del plan de ordenación se pueda superar hasta un valor de 0,6 con superficies de instalaciones según § 19 (4) 1 núm. 1, 2 y 3 de la ordenanza de uso del suelo."
B: Casa adosada, tejado a dos aguas 30-45°, 268 m², 850 €/m², 228.000 €, 3 % de comisión, altura máxima de la casa 6,5 m, altura máxima del techo 9,00 m, coeficiente de ocupación de suelo 0,45 -> superficie edificable 120 m², "empinado" con una pendiente estimada del 12,3 % (extraída de los perfiles altimétricos del plano), número de plantas completas = 1, en el texto aparece la misma frase que arriba pero con 0,7 como valor.
Con nuestro conocimiento de novatos hemos estimado que en ambos terrenos se debería poder cumplir el requisito de superficie (110 m² + sótano + garaje, o 150 m² sin sótano + garaje) dentro de los límites de construcción (siempre 1 planta completa más un piso superior al 66 %).
## Presupuesto
La situación del presupuesto aún no está clara para nosotros, estamos en ello (paso principal: la reunión con el banco esta semana).
Situación:
- El piso no está pagado y hay 3 créditos abiertos a través del banco de la casa (una financiación del tipo "¡nunca lo hagas!" con 2 préstamos personales a cuota fija normales y 1 contrato de ahorro para vivienda, que se paga durante 10 años y luego sirve para amortizar). Todos tienen - desde el punto de vista actual - condiciones muy favorables, pero siguen abiertos. Como todo está gestionado con el banco de la casa, es el primer contacto lógico para un marco realista general.
- Principalmente, el capital propio (según la idea) será:
a) la venta del piso *después de mudarnos a la nueva casa, es decir en 2-3 años* y la transferencia de los créditos a la nueva casa y el dinero restante de la venta como capital propio
b) la venta del piso *después de mudarnos a la nueva casa, es decir en 2-3 años* y pagar penalizaciones al banco para salir de los créditos, y el dinero restante será el capital propio.
Como primera estimación creímos que podemos manejar costes totales hasta 750.000 €. Entre 800.000 € y 850.000 € solo si todo va bien con el banco. Más allá de eso no nos lo imaginamos. Como dije, queremos verlo también desde el punto de vista del banco y hacer una comprobación cruzada.
## Proceso
Según entiendo, deberíamos realizar el siguiente orden para llevarlo a cabo:
1) Planificar la casa concreta lo más que se pueda sin tener aún terreno
2) Comprobar la financiación con el banco con cifras vagas
3) Comprar terreno concreto financiado con el banco
4) Planificar mejor la casa concreta ya que ahora podemos hacer estudio de suelo, etc.
5) Comprobar la financiación con el banco
6) Encargar la casa concreta al fabricante de casas prefabricadas (GÜ - ¿correcto?) financiado con el banco
7) Finalizar la construcción de la casa
8) Vender el piso y así "asegurar" el capital propio.
## Costes adicionales
Weberhaus proporcionó estos números como indicación aproximada para el terreno A, es decir la casa unifamiliar en terreno relativamente plano:
- 3000 €/m² (150 m²: 450.000 € o 110 m²: 330.000 €)
Además:
- Garaje 40.000 €
- Topógrafo 2.500 €
- Alcantarillado 5.000 €
- Electricidad 3.000 €
- Agua 2.500 €
- Conexiones de medios 2.500 €
- Cierre de calle 2.500 €
- Agua de construcción / electricidad 1.500 €
- Arquitecto de enlace 16.000 €
- Permiso de construcción 500 €
- Estudio de suelo 2.500 €
- 7 % Notaría / impuestos del terreno (21.000 € o 16.000 €)
- Obras de saneamiento / movimiento de tierras 50.000 €
- Instalaciones exteriores 30.000 €
Total costes adicionales para terreno A:
- 181.000 €
Variante 150 m² sin sótano en terreno A quedaría:
450.000 € (casa) + 181.000 € (costes adicionales) + 294.000 € (terreno)
= 925.000 € en total.
## Necesidad
- Actualmente consideramos que necesitamos:
a) Superficie útil neta (entendemos sin calefacción, lavadora, secadora, terraza, garaje, paredes) 110 m² CON sótano o
b) Superficie útil neta 150 m² SIN sótano.
- Además garaje para 1 coche y 3 bicicletas (al lado)
- 5 habitaciones
## Cronograma
Además del shock por los precios, nos impactó la duración estimada:
- Agencia inmobiliaria: 6-9 meses para permiso de construcción en esta ciudad
- Weberhaus: 18 meses desde permiso de construcción
- Okal: 12 meses desde permiso de construcción
- Bittermann: 2 años desde permiso de construcción
## Próximos pasos
Nuestro objetivo para finales de esta semana es:
- una estimación robusta del presupuesto
- una estimación robusta de los costes de una casa prefabricada en ambos terrenos
- una estimación robusta de nuestra necesidad
- tomar una decisión: cancelar o continuar el proyecto.
Me cuesta responder a estas preguntas porque no tenemos una intuición fiable, dependemos de cifras. Conseguir dichas cifras es más difícil de lo que pensaba :-)
##
Preguntas para vosotros:
- ¿Cuándo es el momento adecuado para contratar a un arquitecto independiente (o "planificador" como se suele llamar en el foro, qué es exactamente?) para planear una casa con nosotros? ¿Cuánto cuesta aproximadamente en la región de Stuttgart? ¿Cómo encuentro uno "bueno"?
- ¿Qué podemos y debemos hacer aún para obtener un presupuesto realista antes de ir al banco?
- ¿Es correcta la secuencia propuesta arriba? ¿Dónde hay errores graves de pensamiento?
- ¿Qué podemos y debemos hacer ahora en la situación actual, cuál sería el próximo paso lógico? (Objetivo: continuar o cancelar el proyecto)
- ¿Qué cantidades en costes adicionales son realistas, cuáles son demasiado altas o bajas? ¿Qué falta?
- ¿Hay que añadir siempre un “10 % extra porque siempre hay imprevistos” a esas cifras estimadas a grosso modo?
- ¿Qué partidas de costes cambian mucho si se toma el terreno B con un 12 % de pendiente? ¿Existen valores aproximados como primera indicación? Por ejemplo: “Movimientos de tierra factor 2” o algo así?
- ¿Dónde veis inmediatamente los mayores riesgos y preocupaciones "asesinas"? ¿En qué etapas? Mi sensación personal: 1) que toda la financiación se basa en la suposición de que la vivienda se venderá en unos 2,5 años y entrará ese dinero, y de lo contrario habría un hueco financiero. 2) que se compre un terreno y luego falle el proyecto porque la casa diseñada concretamente es mucho más cara que la casa diseñada de manera aproximada (hueco financiero).
##
Con costes totales de 925.000 € no vamos a seguir con el proyecto. Eso supera, incluso sin hablar de intereses y sin tener claro lo que queda tras vender la vivienda, lo que estamos dispuestos a pagar por algo "pequeño". Sería una locura para nosotros. Pero dónde la locura se convierte en “vale, lo hacemos” todavía no lo sabemos. Estamos en la primera fase de exploración. Se nota (porque sé poco). La descripción de nuestra situación de vivienda actual sirve como límite inferior para "este es el espacio que necesitamos". No queremos empeorar. Como hay escaleras en la casa vs. piso, hemos fijado un mínimo de 110 m² superficie útil neta interior (si hay sótano + garaje).
Gracias por cada comentario anticipado — por favor, destripen críticamente y expresen opiniones claras si ven errores graves aquí. Para eso estoy aquí.
soy nuevo en el foro y llevo varios días leyendo todos los temas aquí. ¡Un verdadero tesoro de conocimientos y experiencias, algo genial!
Estamos aún en las primeras etapas de nuestro proyecto de construcción de casa. Antes de cometer errores evidentes temprano, mi idea es comenzar a hacer preguntas y presentar el tema aquí. Mejor tropezar rápido que fracasar tarde.
## Concretamente, esto es lo que ha pasado hasta ahora:
- Vivimos en un piso de 101 m² (superficie útil interior neta) o 108 m² (con terraza), con un pequeño sótano (unos 12 m²), plaza de garaje subterránea, plaza exterior, cuarto de bicicletas común (donde están nuestras 3 bicicletas), pequeño jardín (unos 28 m²), muy eficiente y distribuido en 5 habitaciones --> de esto se deriva para nosotros un requisito realista de "esto es lo que necesitamos", ya que consideramos que esta superficie es adecuada para nosotros.
- Estuvimos en la exposición de casas prefabricadas en Fellbach (cerca de Stuttgart) y vimos varias casas, además de hablar con asesores allí (Okal, Weberhaus, Bittermann y Weiss).
- Visitamos la zona de nueva construcción Steinriegel en Wendlingen y miramos de cerca 3 terrenos en venta. Los tres serían adecuados para nosotros con diferentes ventajas y desventajas.
- Hoy tuvimos una primera conversación con otro fabricante de casas prefabricadas que ha construido una casa en la zona (con la esperanza de que pueda evaluar mejor las condiciones locales sin más detalles que otros fabricantes, ya que construyó una casa 5 terrenos más adelante; tras investigar en el foro temo que nuestras expectativas sean demasiado altas).
- En unos días tendremos una primera reunión con nuestro banco para obtener una indicación inicial sobre el presupuesto.
- Estamos informándonos sobre el tema.
- Iniciamos este hilo.
## Terrenos
Los 2 terrenos priorizados:
A: Casa unifamiliar, techo plano 0-5°, 345 m², 850 €/m², 294.000 €, 3 % de comisión, altura máxima de la casa 6,5 m, coeficiente de ocupación de suelo 0,4 -> superficie edificable 138 m², terreno relativamente plano, número de plantas completas = 1, en el texto hay esta frase: "Según § 19 (4) 2 en conexión con § 19 (4) 3 de la ordenanza de uso del suelo está permitido [...] que el coeficiente de ocupación fijado en la parte gráfica del plan de ordenación se pueda superar hasta un valor de 0,6 con superficies de instalaciones según § 19 (4) 1 núm. 1, 2 y 3 de la ordenanza de uso del suelo."
B: Casa adosada, tejado a dos aguas 30-45°, 268 m², 850 €/m², 228.000 €, 3 % de comisión, altura máxima de la casa 6,5 m, altura máxima del techo 9,00 m, coeficiente de ocupación de suelo 0,45 -> superficie edificable 120 m², "empinado" con una pendiente estimada del 12,3 % (extraída de los perfiles altimétricos del plano), número de plantas completas = 1, en el texto aparece la misma frase que arriba pero con 0,7 como valor.
Con nuestro conocimiento de novatos hemos estimado que en ambos terrenos se debería poder cumplir el requisito de superficie (110 m² + sótano + garaje, o 150 m² sin sótano + garaje) dentro de los límites de construcción (siempre 1 planta completa más un piso superior al 66 %).
## Presupuesto
La situación del presupuesto aún no está clara para nosotros, estamos en ello (paso principal: la reunión con el banco esta semana).
Situación:
- El piso no está pagado y hay 3 créditos abiertos a través del banco de la casa (una financiación del tipo "¡nunca lo hagas!" con 2 préstamos personales a cuota fija normales y 1 contrato de ahorro para vivienda, que se paga durante 10 años y luego sirve para amortizar). Todos tienen - desde el punto de vista actual - condiciones muy favorables, pero siguen abiertos. Como todo está gestionado con el banco de la casa, es el primer contacto lógico para un marco realista general.
- Principalmente, el capital propio (según la idea) será:
a) la venta del piso *después de mudarnos a la nueva casa, es decir en 2-3 años* y la transferencia de los créditos a la nueva casa y el dinero restante de la venta como capital propio
b) la venta del piso *después de mudarnos a la nueva casa, es decir en 2-3 años* y pagar penalizaciones al banco para salir de los créditos, y el dinero restante será el capital propio.
Como primera estimación creímos que podemos manejar costes totales hasta 750.000 €. Entre 800.000 € y 850.000 € solo si todo va bien con el banco. Más allá de eso no nos lo imaginamos. Como dije, queremos verlo también desde el punto de vista del banco y hacer una comprobación cruzada.
## Proceso
Según entiendo, deberíamos realizar el siguiente orden para llevarlo a cabo:
1) Planificar la casa concreta lo más que se pueda sin tener aún terreno
2) Comprobar la financiación con el banco con cifras vagas
3) Comprar terreno concreto financiado con el banco
4) Planificar mejor la casa concreta ya que ahora podemos hacer estudio de suelo, etc.
5) Comprobar la financiación con el banco
6) Encargar la casa concreta al fabricante de casas prefabricadas (GÜ - ¿correcto?) financiado con el banco
7) Finalizar la construcción de la casa
8) Vender el piso y así "asegurar" el capital propio.
## Costes adicionales
Weberhaus proporcionó estos números como indicación aproximada para el terreno A, es decir la casa unifamiliar en terreno relativamente plano:
- 3000 €/m² (150 m²: 450.000 € o 110 m²: 330.000 €)
Además:
- Garaje 40.000 €
- Topógrafo 2.500 €
- Alcantarillado 5.000 €
- Electricidad 3.000 €
- Agua 2.500 €
- Conexiones de medios 2.500 €
- Cierre de calle 2.500 €
- Agua de construcción / electricidad 1.500 €
- Arquitecto de enlace 16.000 €
- Permiso de construcción 500 €
- Estudio de suelo 2.500 €
- 7 % Notaría / impuestos del terreno (21.000 € o 16.000 €)
- Obras de saneamiento / movimiento de tierras 50.000 €
- Instalaciones exteriores 30.000 €
Total costes adicionales para terreno A:
- 181.000 €
Variante 150 m² sin sótano en terreno A quedaría:
450.000 € (casa) + 181.000 € (costes adicionales) + 294.000 € (terreno)
= 925.000 € en total.
## Necesidad
- Actualmente consideramos que necesitamos:
a) Superficie útil neta (entendemos sin calefacción, lavadora, secadora, terraza, garaje, paredes) 110 m² CON sótano o
b) Superficie útil neta 150 m² SIN sótano.
- Además garaje para 1 coche y 3 bicicletas (al lado)
- 5 habitaciones
## Cronograma
Además del shock por los precios, nos impactó la duración estimada:
- Agencia inmobiliaria: 6-9 meses para permiso de construcción en esta ciudad
- Weberhaus: 18 meses desde permiso de construcción
- Okal: 12 meses desde permiso de construcción
- Bittermann: 2 años desde permiso de construcción
## Próximos pasos
Nuestro objetivo para finales de esta semana es:
- una estimación robusta del presupuesto
- una estimación robusta de los costes de una casa prefabricada en ambos terrenos
- una estimación robusta de nuestra necesidad
- tomar una decisión: cancelar o continuar el proyecto.
Me cuesta responder a estas preguntas porque no tenemos una intuición fiable, dependemos de cifras. Conseguir dichas cifras es más difícil de lo que pensaba :-)
##
Preguntas para vosotros:
- ¿Cuándo es el momento adecuado para contratar a un arquitecto independiente (o "planificador" como se suele llamar en el foro, qué es exactamente?) para planear una casa con nosotros? ¿Cuánto cuesta aproximadamente en la región de Stuttgart? ¿Cómo encuentro uno "bueno"?
- ¿Qué podemos y debemos hacer aún para obtener un presupuesto realista antes de ir al banco?
- ¿Es correcta la secuencia propuesta arriba? ¿Dónde hay errores graves de pensamiento?
- ¿Qué podemos y debemos hacer ahora en la situación actual, cuál sería el próximo paso lógico? (Objetivo: continuar o cancelar el proyecto)
- ¿Qué cantidades en costes adicionales son realistas, cuáles son demasiado altas o bajas? ¿Qué falta?
- ¿Hay que añadir siempre un “10 % extra porque siempre hay imprevistos” a esas cifras estimadas a grosso modo?
- ¿Qué partidas de costes cambian mucho si se toma el terreno B con un 12 % de pendiente? ¿Existen valores aproximados como primera indicación? Por ejemplo: “Movimientos de tierra factor 2” o algo así?
- ¿Dónde veis inmediatamente los mayores riesgos y preocupaciones "asesinas"? ¿En qué etapas? Mi sensación personal: 1) que toda la financiación se basa en la suposición de que la vivienda se venderá en unos 2,5 años y entrará ese dinero, y de lo contrario habría un hueco financiero. 2) que se compre un terreno y luego falle el proyecto porque la casa diseñada concretamente es mucho más cara que la casa diseñada de manera aproximada (hueco financiero).
##
Con costes totales de 925.000 € no vamos a seguir con el proyecto. Eso supera, incluso sin hablar de intereses y sin tener claro lo que queda tras vender la vivienda, lo que estamos dispuestos a pagar por algo "pequeño". Sería una locura para nosotros. Pero dónde la locura se convierte en “vale, lo hacemos” todavía no lo sabemos. Estamos en la primera fase de exploración. Se nota (porque sé poco). La descripción de nuestra situación de vivienda actual sirve como límite inferior para "este es el espacio que necesitamos". No queremos empeorar. Como hay escaleras en la casa vs. piso, hemos fijado un mínimo de 110 m² superficie útil neta interior (si hay sótano + garaje).
Gracias por cada comentario anticipado — por favor, destripen críticamente y expresen opiniones claras si ven errores graves aquí. Para eso estoy aquí.