Superficie del pasamanos para determinar la distancia límite

Hola querido foro de construcción de casas,

brevemente sobre mí: Mi nombre es Coskun, vengo de las cercanías de la capital del estado de Baja Sajonia, Hannover. Mi esposa y yo queremos construir una casa unifamiliar de 2 pisos con techo plano y actualmente estamos ocupándonos de la planificación.

Aquí está el terreno (parcela 54/8):



Sobre la situación:

Vecino izquierdo (parcela 54/4) casa existente de los años 70, superficie del terreno aproximadamente 50 cm sobre nuestro terreno. Vecino derecho (parcela 54/9) nueva construcción, casi terminada, unos 100 cm (ha rellenado) sobre nuestro terreno (parcela 54/8). Todo esto aún debe ser medido. Intenté ilustrarlo con un boceto. La calle es una vía de acceso desde una calle principal, que se encuentra a la derecha de nuestro terreno. Es decir, la calle principal está más baja que el punto más alto de la vía de acceso. El punto más alto de la vía de acceso está aproximadamente en el límite con el vecino derecho.



Nuestro problema:

No queremos construir directamente en el hueco => es decir, rellenar. Esto cambiaría la superficie original del terreno (como ya ha hecho el vecino derecho). La altura del edificio normalmente se mide desde el suelo natural, es decir, se suma el relleno. El reglamento de construcción de Baja Sajonia dice distancia mínima a la lindero 1/2 H pero al menos 3 m. Por supuesto, queremos construir lo más cerca posible de ambos vecinos, es decir, alcanzar la distancia mínima del lindero de 3 m, para poder construir con suficiente ancho.

Hemos contactado con la oficina local de construcción y explicado la situación. La respuesta:

Si las superficies reales y naturales del terreno en las parcelas vecinas difieren, es posible tenerlas en cuenta. Esto está establecido en el § 5 apartado 9 del Reglamento de Construcción de Baja Sajonia. Se debe aportar la prueba concreta de las alturas exactas (NN) en los puntos relevantes al solicitar la licencia de construcción.

Entonces nos surgió la pregunta de cuál vecino es relevante para nosotros. La oficina de construcción no pudo o no quiso responderme esto o no lo entendí.

Nos gustaría preferentemente llegar al nivel de la calle y respetar la distancia mínima de 3 m. Tal vez alguien pueda ayudarnos.

¡Muchas gracias y saludos cordiales!

¿Queréis una casa de 3 pisos o por qué hacéis un problema de eso?
¿O no es suficiente para vosotros la altura máxima permitida (plan de desarrollo)?

Por supuesto, queremos construir tan cerca como sea posible de ambos vecinos, es decir, alcanzar el mínimo de 3 m de distancia a la frontera, para poder construir lo suficientemente ancho.

Eso es un proceder extraño. Tenéis una ventana de construcción de 18,5 metros, ahí debería caber una casa en longitud.
En principio, el plan de desarrollo es importante en cualquier consideración.
Pero aparte de eso, uno normalmente piensa en espacio para su garaje más espacio para una terraza lateral eventual cuando se esboza dónde puede ir cada habitación, para luego planear un diseño de planta. Por lo tanto, lo más estrecho posible, para que a la izquierda y derecha de la casa haya suficiente espacio (para uno mismo), no como una cifra o para cumplir con el código de construcción del estado.
Todo lo demás lo planifica el arquitecto o el contratista general, probablemente también con el topógrafo.

¿Queréis una casa de 3 pisos o por qué hacéis un problema de esto?
¿O es que para vosotros la altura máxima de construcción (plan de desarrollo) no es suficiente?

Es un procedimiento extraño. Tenéis un área de construcción de 18,5 metros, debería caber una casa en longitud.
Fundamentalmente, ahora es importante conocer el plan de desarrollo en cualquier consideración.
Pero por lo demás, se suele planear mentalmente espacio para el garaje más espacio para una posible terraza lateral, cuando uno dibuja dónde puede ir cada habitación para luego diseñar un plano de planta. Por lo tanto, lo más estrecho posible, para tener suficiente espacio (para uno mismo) a la izquierda y derecha de la casa, no como cifra ni para cumplir con la normativa de construcción estatal.
Todo lo demás lo planifica el arquitecto o el constructor general, probablemente también con el topógrafo.

No, queremos construir de dos pisos. Incluso tenemos 20 m de área de construcción en longitud. Sin embargo, queremos un plano de planta en forma de L y para ello necesitamos el ancho máximo. Voy a intentar aclararlo con el boceto:

Si la oficina de construcción está dispuesta a reemplazar tu altura original del terreno prácticamente por las alturas reales de los vecinos determinadas, entonces esto se aplica a cada zona de distancia por separado. Para la distancia mínima, veo que podrías rellenar medio metro hacia el vecino 54/4 y un metro entero hacia el vecino 54/9, si las mediciones confirman estos valores. Ten en cuenta en todos los rellenos que siempre debes drenar tu propiedad en tu lado de la frontera; evita, por lo tanto, pendientes hacia el vecino. Nadie está “en un hoyo” sin relleno, eso es solo una pesadilla de teóricos. Para ello, tus vecinos tendrían que rellenar tanto que eso ya sería una construcción en sí misma. Como hasta ahora no has rellenado, las alturas de los vecinos solo pueden haberse orientado hacia su terreno original (o igualmente hacia el tuyo).

Si la oficina de construcción está dispuesta a reemplazar tu altura original del suelo por las alturas reales determinadas de los vecinos, entonces eso aplica para cada área de distancia individualmente. Para la distancia mínima, te veo capaz de elevar medio metro hacia el vecino 54/4 y un metro entero hacia el vecino 54/9, si las mediciones confirman estos valores. Ten en cuenta en todas las elevaciones que siempre debes drenar tu terreno de tu lado de la frontera - evita pendientes hacia el vecino. Nadie está "hundido" sin elevación, eso es solo una pesadilla de teóricos. Para eso tus vecinos tendrían que haber elevado tanto que eso ya sería una construcción. Como hasta ahora no has elevado, las alturas de los vecinos solo pueden haberse basado en su terreno original (o también en el tuyo).

Ok, creo que poco a poco lo entiendo...
Es decir, supongamos una altura de alero de 6 m o un techo plano de 6 m y yo elevo a nivel 54/9, es decir 100 cm, entonces puedo tomar la distancia mínima de 3 m allí. Para el vecino 54/4 debo considerar entonces los 50 cm sobre su terreno => altura total 6,5 m (casa 6 m + 0,5 m de elevación) y mi distancia a la frontera sería 6,5 m/2 = 3,25 m?
Supongamos que elevamos 50 cm. Según mi entendimiento, serían posibles 3 m desde el vecino 54/4 y 3 m desde el vecino 54/9, ¿correcto?

Supongamos que vertemos 50 cm. Según mi comprensión, serían posibles 3 m del vecino 54/4 y 3 m del vecino 54/9

Así me parecería lo más conveniente. Te sorprenderá lo que eso ya cuesta.