Pregunta sobre la estimación de los costos de rehabilitación de un edificio antiguo

Hola a todos,

recibimos una casa (de los años 30, en buen estado, aún habitada) de la familia por 100.000€, el valor de la casa según una tasación actual es de alrededor de 200.000€. La casa tiene un sótano y luego planta baja más 2 pisos. En el anexo de los años 70 (separado de la casa principal, pero pertenece a la compra) hay un apartamento de 2 habitaciones para alquilar, allí solo hay que poner suelo nuevo (laminado) y puertas nuevas.

Todos los planos de la casa están disponibles.

Antes de mudarnos, queremos reformar muchas cosas en la casa principal, entre ellas:

- Electricidad completa (por empresa especializada)
- Techo más posiblemente aislamiento (el presupuesto aún está pendiente, hay que reparar parcialmente)
- 2 baños nuevos (lo haremos nosotros mismos y con conocidos expertos)
- una apertura de unos 2,50 m de ancho en pared portante, la puerta ya está allí (lo hace un maestro albañil conocido, incluyendo el cálculo de la viga de acero/dintel)
- 11 ventanas nuevas (madera blanca con cuarterones, o mezcla de aluminio/madera) por empresa especializada
- áreas pequeñas con placas de yeso/obra seca (por cuenta propia y ayudantes)

La calefacción central se instaló completamente en 2000 con todo (quemador, tanques, tuberías, radiadores), la podemos dejar así.

En la conversación previa en el banco para la financiación dijimos que calculamos costos de reforma de unos 120.000€, es nuestra estimación aproximada pero bastante realista. Sin embargo, todavía tenemos que esperar la valoración del techador.

Ahora el banco quiere presupuestos de las empresas ejecutoras, ya se ha solicitado al electricista, estamos esperando su propuesta desde hace 2 semanas. También se ha preguntado a otras empresas, pero todo avanza muy lentamente. Nos gustaría acelerar y cerrar la financiación. Al banco no le importa la suma de la financiación, solo los presupuestos de las empresas están bloqueando todo.

Preguntas al respecto:

¿Sería quizás más sensato (aunque más caro) que un arquitecto haga los cálculos de costos, o eso sería demasiado inexacto? Al final queremos quedarnos más o menos dentro del presupuesto y no tener que añadir otros 50.000€...

¿O cómo organizaron ustedes los costos de su reforma?

Tenemos la suerte de conocer la casa y podemos entrar en cualquier momento para medir e inspeccionar. Si fuera una cosa vieja de extraños eso casi no sería posible, o a menudo los costos de reforma son difíciles de estimar y después de la compra surgen problemas imprevistos...

Con suerte podríamos gestionar el techo y las ventanas a través del banco KFW, porque se mejora el aislamiento, ¿verdad?

Sería bueno si alguien aquí comparte su experiencia al respecto. Todo esto es nuevo para nosotros... ;-)

¡Gracias de antemano!

Hola, dependiendo de las exigencias, 120k€ ya pueden ser posibles.
ELT mínimo 10k€
Techo 30-40k€
Baños cada uno 5-10k€

Todos los precios son abiertos hacia arriba. En el baño depende mucho del tamaño y equipamiento, pero el trabajo propio ayuda bastante.
Se puede ahorrar en electricidad haciendo canalizaciones y colocando cajas. Ten en cuenta esto: ¡una vez que lo toques, por favor hazlo bien!
El techo depende del estado. Contaría con 20k€ para una cubierta sencilla. El aislamiento sobre los viguetas es justo lo adecuado en vuestro caso. Aquí tampoco hay que ahorrar 2cm, porque cuestan casi nada en proporción.

KfW también financia medidas individuales. Quizás llamar y preguntar...?
Las ventanas posiblemente se puedan equipar directamente con persianas. Ten en cuenta colocar desde ya la electricidad para las persianas eléctricas.
Bueno, si lo necesitáis rápido, quizás llamar a las empresas y preguntar si podría ir un poco más rápido.
Un arquitecto también sería posible, pero de eso no puedo opinar.

¡Muchas gracias, Joedreck!

Acabamos de tener otra conversación con un asesor financiero independiente/libre, que puede hacer consultas/intermediar con varios bancos.

Explicamos todo lo que hay que hacer en la casa, lo que aproximadamente haremos nosotros mismos y lo que harán empresas, y llegamos a unos costos de renovación de alrededor de 120.000€, siempre que los costos del techo estén por debajo de 30.000€. Un aumento un poco mayor de la suma tampoco sería tan dramático, porque todavía tenemos ingresos por alquiler de alrededor de 350€ fríos/mes (apartamento independiente en un edificio anexo).

Mañana me pondré en contacto con un maestro techador, que también es asesor energético, y espero que pueda dar un número aproximado bastante rápido.

Mañana le voy a meter un poco de prisa al electricista para que también tengamos ese presupuesto, lleva ya más de 2 semanas trabajando en ello...

Estamos de acuerdo en que todo se haga ahora antes de la mudanza. En 10 años será más complicado conseguir dinero si hay que reparar el techo u otros trabajos caros. Queremos evitar eso. Aunque al menos al principio se debe ahorrar mensualmente para, por ejemplo, reemplazar inmediatamente un calentador eléctrico o un quemador de la calefacción defectuoso. Como arrendadores, de todos modos tenemos que poder/estar obligados a reaccionar de inmediato.

Creo que si hacemos mucho nosotros mismos en los dos baños, probablemente ahí esté el mayor potencial de ahorro.

Saludos

¿Sería quizás más sensato (aunque más caro) que un arquitecto hiciera el presupuesto, o eso es demasiado impreciso? Al final queremos ajustarnos más o menos a todo y no tener que añadir otros 50.000 €...

¿O cómo habéis calculado vuestros costos de renovación?

Yo llamaría a alguien que lo vea de manera integral. Especialmente porque dos de tus medidas podrían ser de tipo energético (techo y ventanas nuevas). Eso debería encajar bien. Especialmente con la estructura actual del edificio. De lo contrario, tendrás más problemas que satisfacción con todo esto.

Es cierto, Caspar, probablemente seguiremos este camino y consultaremos a un arquitecto.

Dentro de dos semanas viene un maestro techador, que también es asesor energético, para hacerse una idea del estado del techo.

¿Qué pasa exactamente con el agua / aguas residuales? ¿Ya se ha renovado algo allí?