Compra de casa existente más financiamiento

Hola,

Información general sobre ustedes:

[*]¿Quiénes son ustedes?
[*]2 adultos, 2 niños
[*]¿Qué edad tienen?
[*]30 y 35
[*]¿Hay niños?
[*]2; 4 y 2
[*]¿Están empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc...?
[*]Ambos empleados
[*]¿Cuántas horas trabajan?
[*]Ambos a tiempo parcial 80 %

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)?
[*]4800 € netos juntos más renta fría de alquiler estimada del piso más garaje subterráneo 870 €
[*]¿Cuánto es la asignación por hijos?
[*]500 €
[*]¿Cuánto capital propio tienen?
[*]95000 (parcialmente también fondos, 60000 de ellos en cuenta de ahorro a la vista)
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto de la casa?
[*]50000

Situación de gastos:

Costos de vivienda:

[*]renta actual fría
[*]Propiedad, cuota ver abajo
[*]renta actual con gastos incluidos
[*]Gastos comunes WEG 250 €
[*]Electricidad
[*]110 €
[*]Gas
[*]20 €
[*]Agua, alcantarillado, tasas de basura, limpieza de calles
[*]Incluido en WEG
[*]Teléfono, Internet, telefonía móvil
[*]80 €

Costos de movilidad:

[*]1 billete de transporte público 65 € más 1 coche usado que se repara uno mismo, será el último coche propio (luego subirán obviamente los costos de transporte público y carsharing)
[*]Costos coche 55 € fijos + gasolina aprox. 200 € + repuestos para reparaciones ?€

Costos de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil: existente, ?€
[*]Seguro de vida capital o riesgo
[*]Aún no
[*]Seguro de pensión (incluyendo Riester, Rürup, etc...)
[*]110 € + desde el salario
[*]Seguro por incapacidad laboral
[*]70 € + ?? €
[*]Seguro de accidentes
[*]2 veces existente, ? €
[*]Seguro de hogar
[*]Existente, ?€
[*]Seguro de protección jurídica
[*]Existente, ?€
[*]

Costos de vida:

Se pagan todos desde la cuenta común, incluidos los seguros. La entrada de dinero aquí es de 1700 € al mes y de ahí pagamos todo lo común, incluyendo vacaciones. En los últimos 3 años, a pesar del aumento de costos de vida, nunca tuvimos que poner más dinero.
Cada uno de los socios calcula unos 200 € para sí mismo.
Hace un año llevé un libro de cuentas doméstico por un tiempo de prueba, siempre coincidía bien.

Ahorros:

[*]Socio 1: 46 000 € en 3 años (2020-2023), aprox. 1200 € al mes
[*]Socio 2: Tiene el piso en propiedad solo, de ello en 8 años ha amortizado 70 000 € (con amortización anticipada) + ha ahorrado 10 000 €, aprox. 830 €/mes; además 200 €/mes en fondos

Otros gastos:

[*]¿Créditos?
[*]730 euros para el piso en propiedad
[*]

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales
[*]6170
[*]Gastos totales
[*]2550 € (1700 € + 400 € para ambos socios + gastos comunes más altos para la casa) + 730 € piso = 3280 €
[*]Saldo 2890 €

Información general de la propiedad:

[*]Casa adosada, año de construcción 1978, 150 m², clase energética D, modernizada en 2010, 2018 y 2020.
[*]Ventanas de 2018, baños, suelos y electricidad de 2010, caldera de gas de 2020
[*]Podemos mudarnos primero así y no vamos a pintar por ahora, pero poco a poco habrá que renovar cosas pequeñas como el balcón
[*]Precio de compra 318.000 €

Costos de compra:
Agente inmobiliario, notaría y registro de propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales a

[*]Costo total 350.000 €

Otros costos:

[*]Costos de cocina: quedan dentro
[*]Muebles, lámparas, decoración: nos lo llevamos
[*]Otros: 1000 € para el piso anterior (pintar, un cuarto con laminado nuevo, fregadero nuevo en la cocina)
[*]Otros: poco después de la mudanza, reparación del balcón (recomendada por el perito) 5000 €

Resumen de costos:

[*]Monto de financiación: 300000 €

Datos de crédito necesarios:

[*]Cuota deseada de préstamo 1500 € - 1700 €
[*]Tipo de crédito Préstamo con cuota constante (annuitätendarlehen)
[*]Tasa de interés ?
[*]Duración de tipo fijo 15 años
[*]Plazo total hipotético hasta amortización completa preferible máximo 30 años
[*]
[*]¿Pagos anticipados especiales posibles? Deben estar incluidos
[*]¿Cambio de tasa de amortización posible? No es obligatorio

Hola, hasta ahora he leído en silencio, ahora me registro con mi propia financiación.
El objeto es concreto y está reservado, la financiación se está solicitando ahora.

Datos arriba. Mis preguntas son:
¿Obtendríamos una financiación? Estamos pidiendo información a bancos para este objeto concreto.
¿Cuál sería una buena tasa de interés?
El piso, actualmente usado por nosotros, se va a alquilar. Por supuesto, aún no tenemos inquilino como comprobante para el banco.
Ah, comprado en 2015 por 170.000 €, financiado totalmente, deuda pendiente actual aprox. 100.000 €.
Los gastos en el edificio antiguo me resultan difíciles de calcular. Ahora 80 m2 con clase energética B, luego 150 con D, es decir, aproximadamente cuatro veces más gastos de calefacción. Además, antes estaba incluido mucho en los gastos comunes como tasas de basura, seguro del edificio, calefacción central, etc.

Agradecería un feedback a pesar de la escasa información disponible.

¿Qué es exactamente lo que les hace dudar de que con sus datos consigan una financiación?
Necesitan aproximadamente 300.000 EUR, quizás 350.000, porque siempre se debe planificar un margen de seguridad. Y tienen, incluidas las rentas, 6.000 EUR netos al mes.

Difícilmente se puede financiar algo así en este momento de manera más sólida.

¿Qué es exactamente lo que les hace dudar de que con sus datos consigan un financiamiento?
Necesitan aproximadamente 300.000 EUR, tal vez 350.000, porque siempre se debe planificar un margen. Y tienen, incluyendo ingresos por alquiler, 6.000 EUR netos/mes.

Difícilmente se puede financiar algo así en este momento de forma más sólida.

Dudar: Bueno, simplemente porque.
..el valor del inmueble según los bancos no es correcto, aún no hay inquilinos para el apartamento (todavía vivimos nosotros mismos ahí),
busco razones, y si lo pienso más detenidamente se me ocurren más.
Pero gracias por la respuesta, entonces reduciré mis dudas a un nivel razonable.

Dudar: Uf, espera.
..el valor del inmueble según los bancos no es correcto, aún no hay inquilinos para el piso (todavía vivimos nosotros mismos ahí),
estoy buscando razones, cuando pienso más tiempo se me ocurren más.
Pero gracias por la respuesta, entonces reduciré mis dudas a un nivel saludable.

Tampoco puedo estimar el valor del inmueble con los datos proporcionados. Ya hemos financiado dos inmuebles: que el valor del inmueble no sea correcto no debe ser motivo de preocupación por ahora. Los bancos generalmente utilizan valores basados en datos de los últimos años, y ahí está el problema. Pero simplemente pregunta abiertamente cuál es el valor según el banco. En los bancos que consultamos entonces, el valor oscilaba hasta un 30% en algunos casos.

Si calculo a grandes rasgos con un interés del 4% y una amortización del 2%, acabarían con una anualidad de 18.000 EUR al año, o sea 1500 euros al mes. Yo incluiría opciones de amortización anticipada. Con vuestra situación de ingresos/gastos podrían permitirse más, pero eso se podría gestionar con amortizaciones anticipadas para ahorrar los intereses del 4%.

Que no haya inquilinos para un piso que aún habitan ustedes y que sólo tengan una casa reservada no es sorprendente. Sin embargo, deberían evaluar ustedes mismos el mercado de viviendas respecto al riesgo de vacancia en su región. Por supuesto, si se demanda un alquiler exagerado, el riesgo es mayor. Si no está en un lugar perdido o si su piso no es solo “para aficionados”, también debería alquilarse.

No puedo estimar el valor del objeto con los datos proporcionados. Ya hemos financiado dos objetos: el hecho de que el valor del objeto no coincida no debería ser motivo de preocupación por ahora. Los bancos suelen utilizar valoraciones basadas en datos de años anteriores, y ahí está el problema. Pero simplemente pregunta abiertamente cuál es la valoración según el banco. En los bancos que consultamos en su momento, la valoración fluctuaba hasta un 30%.

Si hago un cálculo aproximado con un interés del 4% y una amortización del 2%, terminarían con una anualidad de 18.000 EUR al año, o 1500 euros al mes. Yo incluiría opciones de amortización anticipada. Con vuestra situación de ingresos/gastos, podrían permitirse algo más, pero eso se podría hacer mediante amortizaciones anticipadas para ahorrar esos intereses del 4%.

Que no haya inquilinos para un piso que aún habitan ustedes mismos y que apenas tengan una casa reservada, no es para nada sorprendente. Pero deberían evaluar ustedes mismos el mercado de alquiler en cuanto al riesgo de vacancia en su región. Si se exige un alquiler excesivo, el riesgo también es mayor. Si no está en el fin del mundo o si su piso no está absolutamente “para amantes”, debería poder alquilarse.

Gracias por la aportación. Sobre el alquiler: Acabo de encontrar un anuncio de un piso pequeño en planta baja con cocina interior ! por 12,50 EUR de alquiler básico por m2 en nuestra calle. Impresionante. No hay manera de que sea un precio justo. Retiro todo lo dicho y estoy más relajado (y sacudo la cabeza por los alquileres tan altos).

[*]CIERVO, AÑO DE CONSTRUCCIÓN 1978, 150 m², CLASE ENERGÉTICA D, modernizado en 2010, 2018 y 2020.
[*]Ventanas de 2018, baños, suelos y electricidad de 2010, caldera de gas de 2020.
[*]Podemos mudarnos así inicialmente y, por ejemplo, no pintaremos; poco a poco deben renovarse cosas pequeñas, por ejemplo el balcón.
[*]Precio de compra 318.000 €

¿Por qué la casa es tan barata si ya está modernizada y lista para habitar?
¿Cuál es la trampa?