Proyecto "Construcción de la casa" - Se solicita ayuda en la fase de planificación

Hola querido foro,

Llevo un tiempo leyéndoos y creo que ya he aprendido y averiguado bastante que puede ser muy útil para mi familia y para mí en nuestro proyecto de "construcción de casa".

Una breve presentación: Mi esposa y yo tenemos poco más de 30 años. Tenemos 2 hijos (3 y 5). Quizás venga un tercero. Vivimos en el sur de Baja Sajonia y queremos construir preferiblemente en el pueblo.

Me gustaría recibir de vosotros una valoración sobre nuestro proyecto. Ya hemos tenido algunas conversaciones (arquitecto, asesor financiero) y hemos recabado información.

Nuestro deseo es una casa unifamiliar de obra maciza con frontón cruzado, sin sótano, con unos 140/150 m² de superficie habitable. Para almacenamiento y reemplazo del sótano, una gran cochera (aprox. 4 m x 9 m - cochera individual + trastero) junto a la casa. Algunas ventanas de suelo a techo, calefacción por suelo radiante estaría bien y también debería haber una chimenea. En cuanto a equipamiento, no queremos nada extravagante.
Debería ser una casa KfW70, también para poder aprovechar la subvención de unos 50.000 €.

Distribución de la casa:
Planta baja: sala de estar y cocina, cuarto de servicio, baño con ducha, habitación de invitados (que luego podría usarse como dormitorio principal)
Planta alta: 4 habitaciones, baño

Terreno:
Tenemos un terreno en mente, aunque actualmente las expectativas de precio están muy alejadas. Como alternativa, esperamos que pronto haya una zona de nuevas construcciones en el pueblo, donde probablemente tendríamos buenas oportunidades para un terreno gracias al bono por residencia local y por tener hijos.
El terreno disponible tiene una pendiente de unos 10 % alejándose de la calle. Todas las instalaciones están en la calle. Particularidad del terreno: está obligada la construcción de dos pisos, por lo que se necesita un alero elevado. Según la información de la empresa municipal de servicios, la conexión de gas y agua costaría unos 5.500 €. A esto se sumarían electricidad y telecomunicaciones.
Un experto en construcción calcula en sus aportes siempre unos 30.000 € de costes de conexión a la casa. ¿Qué está incluido aquí?

Situación financiera:
Disponemos de 40.000 € de capital propio (más 10.000 € de reserva, que realmente deben quedar para coche, lavadora y lo que pueda estropearse). El capital propio se compone de 25.000 € en efectivo y 15.000 € en contratos de ahorro para vivienda.
Hemos calculado que podemos y queremos pagar mensualmente un máximo de 900 €. Por supuesto, deben pactarse posibilidades de amortización anticipada. Los 900 € son asumibles con un sueldo. El segundo salario (a media jornada) debería destinarse al menos parcialmente a amortizaciones anticipadas.

Nuestra estimación actual es la siguiente:

Terreno incluyendo costes accesorios de adquisición: 65.000 €
Casa incluyendo cochera ("llave en mano"): 170.000 €
Cocina nueva: 10.000 €
Jardín y demás: 5.000 €
Miscelánea: 5.000 €
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Total: 255.000 €
- Capital propio: 40.000 €
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Necesidad de financiación: 215.000 €

La necesidad de financiación coincide actualmente (pero sólo con un plazo máximo de 10 años en la tasa de interés fija) con el pago de 900 €.

"llave en mano" significa que la casa debería estar completamente terminada, incluyendo costes de conexión, suelos y papel pintado. La construcción interior en la planta alta con paredes ligeras la podríamos hacer nosotros también.
En trabajo propio (con varios familiares) haríamos la colocación de suelos y papel pintado y también la adecuación del baño (colocación de azulejos, montaje de lavabo y WC, instalación de la ducha). También haremos nosotros mismos el trabajo del jardín y el adoquinado, no tiene que estar todo listo para la entrada.
La instalación eléctrica la haríamos con un electricista amigo, por lo que además de los costes de material hay que calcular el pago de su trabajo.

Sabemos que el presupuesto es bastante justo. Pero debe ser financieramente viable a largo plazo, ya que pagaremos durante los próximos 40 años.

Un arquitecto amigo calificó los 170.000 € para la casa como "muy ambicioso". Sin embargo, él está más especializado en construcciones ecológicas de alta calidad.

Según catálogos de algunos proveedores de casas de obra maciza, no debería ser completamente imposible construir por este precio.

En principio preferiría construir con un arquitecto e ingeniero constructor, más que con un proveedor de casas de obra maciza, sobre todo por la supervisión de obra. Pero no estamos cerrados a ello.

¿Qué opináis? ¿Está dentro de lo posible o es totalmente utópico conseguir nuestra casa por este precio?

Y otra pregunta sobre la financiación: la primera valoración de un asesor financiero fue que es más conveniente disolver los contratos de ahorro para vivienda y usarlos directamente como capital propio. Inicialmente planeábamos ahorrar en los contratos y usar el capital asignado (aprox. 2016) para amortización, para poder reducir el pago quizá en unos 10 años. ¿Cuál es vuestra opinión al respecto? No nos importa una diferencia de unos 1.000 € a lo largo de toda la duración, preferimos apretarnos un poco el cinturón un tiempo acotado para luego tener más margen. Además, la casa debe estar pagada durante nuestra vida laboral, no en 40, sino a más tardar en 30 años.
¿Cómo se podría resolver lo de la carga mensual decreciente?

Espero vuestras respuestas,
Jens

Has hecho una lista muy interesante. Como pequeño consejo de un antiguo constructor de casas: aproximadamente el 20 % de la suma prevista debería añadirse como un margen de seguridad. Siempre se necesita más dinero del planeado. Quizás uno quiera azulejos diferentes o cinco enchufes más, etc. Lamentablemente, todo eso cuesta y casi nos...

Gracias por la respuesta. Sin embargo, tendremos que ceñirnos estrictamente a nuestras propias directrices para no superar nuestro límite. Definitivamente no queremos calcular otros 30 T€. Para emergencias, hay 10 T€ de capital libre en la libreta de ahorros. Lo ideal sería, por supuesto, que en la planificación nos mantengamos por debajo del límite y aún tengamos margen para deseos especiales y complicaciones. Pero seguramente no habrá mucho margen de maniobra.
Sin embargo, revisaré y calcularé muy cuidadosamente la electricidad de antemano. Sé lo que pueden costar los enchufes y los tomacorrientes de red...
@Bauexperte: ¿Podrías decir algo sobre los costos de la conexión de la casa? ¿Cómo se llega a los 30 T€? ¿Quizás eso incluye la urbanización?

Hola Jens,

Unser Wunschaus ist ein massives Einfamilienhaus mit Zwerchgiebel, ohne Keller, mit ca. 140/150 qm Wohnfläche.

Entonces puedes despedirte de TEUR 170; una casa de una planta cuesta alrededor de TEUR 185, una de dos plantas un poco más.

Für Stauraum und Kellerersatz soll eine große Garage (ca. 4m x 9m - Einzelgarage + Abstellraum) direkt ans Haus.

Aquí se recomienda mantenerse en las medidas estándar de los fabricantes de garajes prefabricados. Cambios en la profundidad del garaje hasta un máximo de 10,0 m no son un gran problema, claro que cuesta más, pero todo lo que supere los 3,00 m de ancho requiere permisos, transportes nocturnos, etc., por lo tanto es caro. Un garaje prefabricado de 3 x 9 incluyendo cuarto de herramientas y puerta al jardín cuesta alrededor de € 7.200,00, mientras que un garaje prefabricado de 4 x 9 cuesta aproximadamente un 80 % más — ahí sería mejor hacer muros.

Es sollte ein KfW70-Haus werden, auch um die 50T€-Förderung mitnehmen zu können.

De nuevo TEUR 5 – 13 más, dependiendo de qué bomba de calor prefieras – suponiendo construcción KfW 70.

Ein befreundeter Architekt bezeichnete die 170 T€ für das Haus als "sehr sportlich". Allerdings ist er auch mehr auf hochwertige okölogische Bauweise spezialisiert. Den Katalogangaben von einigen Massivhausanbietern zufolge sollte es nicht gänzlich unmöglich sein, für diesen Preis zu bauen.

Quiero estar completamente de acuerdo con el arquitecto—para lo que tenéis en mente, el presupuesto está demasiado ajustado. Incluso si quieres hacer mucho por cuenta propia (EL), el material hay que pagarlo. Además, en la mayoría de los casos no es “apto para matrimonio” planificar demasiado tiempo para hacerlo uno mismo, aparte de que también debe contarse con el conocimiento necesario.

Sé que hay muchos proveedores que te dirán que tu presupuesto es suficiente. Hazte un favor—si no quieres creerme a mí, cree a tu arquitecto amigo; tu presupuesto no alcanza para un proyecto de esta clase. Si además hay una ubicación en pendiente, se añaden más costes para trabajos de tierra que no están contemplados en los TEUR 30-35 de gastos adicionales.

Saludos cordiales