Ubicación de una casa unifamiliar en la segunda fila en una granja

Hola a todos,

nos gustaría realizar la construcción de una casa unifamiliar en una antigua granja en Renania-Palatinado. La granja y la parcela agrícola adyacente al sur están en propiedad familiar. La vivienda existente aún está habitada.

No existe un plan de desarrollo para la parcela y, en el marco de una consulta previa de construcción, he solicitado la viabilidad básica de una casa unifamiliar de este tipo (sin planificación detallada) en la parte sur de la parcela. La parcela pertenece a la zona interior no planificada y la autoridad de construcción ve, básicamente, la posibilidad de que, según el §34 del Código de Construcción, una casa unifamiliar se integre en el entorno.

La casa unifamiliar de dos plantas prevista tendrá aproximadamente 150 m² de superficie habitable.

Una posible idea sería demoler el granero central para permitir la construcción nueva entre los graneros y el jardín. También habíamos pensado en una ubicación en el jardín sin demolición, pero tememos que el terreno quede «demasiado lleno» y que el jardín sea demasiado pequeño. Además, estamos limitados en cuanto a la ubicación debido a las distancias a los lindes y a los edificios existentes.

¿Tenéis más sugerencias sobre cómo se podría ubicar razonablemente la construcción nueva en la parcela? ¿Hay puntos que deban tenerse en cuenta especialmente?

¡Gracias!

Plano de situación (orientado al norte), véase adjunto.

Más detalles sobre la parcela:

[*]Tamaño de la parcela: 1650 m²
[*]Pendiente: No, como mucho ligera inclinación de <= 5 %
[*]Índice de ocupación del suelo (Grundflächenzahl): 0,6
[*]Índice de edificabilidad (Geschossflächenzahl): 1,6
En cuanto a la construcción/impermeabilización, según la consulta previa de construcción, deben aplicarse los valores orientativos de la ordenanza de uso del suelo para áreas mixtas. Estos son índice de ocupación del suelo 0,6 e índice de edificabilidad 1,6. La edificación actual (incluida la superficie pavimentada del patio y la demolición del granero) conduce a un índice de ocupación del suelo de aproximadamente 0,5 y tampoco debería superar el 0,6 incluyendo la construcción nueva.
[*]Área de construcción, línea y límite de construcción: Según la planificación actual, la casa debe ubicarse en el extremo sur de la parcela, adyacente a la parcela agrícola.
[*]Número de plazas de aparcamiento: Actualmente no se planifican plazas adicionales, ya que inicialmente se utilizará uno de los graneros como lugar de almacenamiento.
[*]Número de plantas: Dos plantas (planta baja + planta alta)
[*]Tipo de tejado: Tejado a cuatro aguas o a dos aguas
[*]Estilo: Sin requisitos especiales.
[*]Alturas máximas/límites: En el entorno y en la parcela hay otras viviendas de dos plantas con tejados a dos aguas, por lo que debe integrarse según el §34 del Código de Construcción en el entorno.
[*]Jardín: Además de las áreas en la parcela, se creará una parte de la parcela agrícola adyacente como «sustituto del jardín» y pantalla visual mediante un huerto disperso o similar.
[*]Suministro mediante construcción en segunda fila: Ya existen conexiones de agua, alcantarillado y electricidad en la vivienda principal antigua (gris oscuro) (en la punta oeste). Hasta el granero medio ya hay una tubería de agua.
[*]Acceso: Actualmente no hay acceso directo al lugar previsto para la construcción, sino solo a través del patio. Se debería comprobar la posibilidad de una vía de construcción temporal a través de la parcela agrícola.

Al fin y al cabo, tu terreno queda bajo el §34 y no el §35, por lo que la casa no tiene que ser una vivienda de servicio agrícola ni limitarse a viejos cimientos. Sin embargo, el recorte del plano de situación sugiere la sospecha de que una demolición en tu terreno podría alterar el límite entre el área interior y exterior. Por lo tanto, presenta una consulta previa de construcción para la casa en un lugar concreto deseado, una vez con demolición y otra sin. También buscaría el lugar teniendo en cuenta que la casa siga siendo accesible a través de espacios públicos incluso después de una división del terreno.

¿Tenéis más sugerencias sobre cómo se podría posicionar razonablemente una nueva construcción en el terreno? ¿Hay puntos que se deberían tener en cuenta especialmente?

La pregunta que me asalta al leer: ¿se siguen utilizando los graneros, y si es así, cómo? Señalas uno que debería ser demolido, pero ¿qué pasa con los otros?

Porque yo también en principio querría tener una casa en un terreno que pudiera funcionar de manera autónoma sin la necesidad del patio, si se quisiera.
El banco financiero solo desea financiar si el propietario del terreno es también el constructor. Por lo tanto, según tengo entendido, hay que dividir.

El banco financiero solo quiere financiar si el propietario del terreno también es el promotor. Por lo tanto, hasta donde sé, hay que dividir.

No lo veo necesariamente así, pero es recomendable. También se puede financiar en un terreno con derecho de superficie. Pero un patio de este tamaño probablemente sea una granja residual y, en caso de que todavía esté en funcionamiento agrícola, a medio plazo estará destinado a ser abandonado. Más que procrastinación, suele ser eso, la razón por la que los edificios anexos siguen ahí. Por eso me plantearía si la perspectiva de los graneros es más bien una ampliación para vivienda o una demolición. Construir una vivienda nueva simplemente "donde haya espacio" lo veo como una idea poco sensata. Al menos en el plan dividiría ahora (y consideraría esto ya en todas las conexiones), y lo mejor sería hablar también sobre traspasos de propiedad. Crear más valor y posponer hasta la herencia qué hacer con ello es innecesariamente caro. Aunque tradicionalmente es difícil que los campesinos antiguos acepten esto.

Una posible idea sería demoler el granero central para poder construir el nuevo edificio entre los graneros y el jardín. También habíamos considerado ubicarlo en el jardín sin demoler nada, pero tememos que el terreno quede "demasiado lleno" y que quede poco jardín.

¡Sí, espeluznante! Entre esa masa de edificios y muros nadie quiere vivir. Creo que hace falta un cambio radical. Me parece bastante buena la idea de derribar el granero central y colocar allí la casa. Quizás también se pueda eliminar el anexo y la caseta del jardín. Ahí seguramente sería posible tener una entrada propia. Aunque depende de qué tan transitada esté la calle. Si es casi como una autopista, los edificios podrían servir como pantalla acústica. Si el dinero no fuera un problema, yo también tiraría abajo todos los graneros y el gallinero para construir junto a la calle a la izquierda en el plano.

También se puede financiar en un terreno de herencia.

Un terreno de herencia también es una propiedad, que está en posesión, es decir, del arrendatario, todo esto registrado notarialmente y en el registro de la propiedad como un terreno en propiedad.
Solo porque aquí se habla de una granja heredada, no cambian las condiciones básicas.
Aquí los „niños“ quieren construir, pero aparentemente no les pertenece ni un metro cuadrado de tierra, ya sea arrendada o comprada.
Si uno quiere o permite como residencia para mayores que los niños vivan allí, en propiedad familiar, entonces deben construir ellos mismos y alquilar a los niños o ofrecerles un terreno para construir y, en su caso, venderlo o arrendarlo.