Planificación para casa adosada, estimación de costos

Hola,

podemos comprar un bonito terreno del municipio, pero solo construible con una casa adosada. El plan de desarrollo permite TH 6,50 m, FH 11,00 m y dos pisos completos más ático (se permiten tejado a dos aguas o tejado inclinado). Orientado hacia nuestra parte sureste, la pared oeste da al vecino.

El socio constructor con el que tenemos que ponernos de acuerdo (las alturas y la inclinación del tejado deben ser iguales) solo puede construir bastante estrecho y actualmente planea una casa de 7,25 m de ancho y 9,50 m de profundidad, es decir, nuestra pared divisoria tendría entonces 9,50 m de largo). Para alcanzar unos 140-150 m² de superficie habitable con estas medidas, actualmente se planea con 2 plantas completas más ático (altura de rodilla allí de 0,5 m, inclinación del tejado 30°) y un sótano de uso. Esto hace que la casa sea en total muy alta (TH 6,50 FH aprox. 10,50 m). Su oferta más reciente a través de un promotor (construcción maciza, KfW70) es de 265.000 € con gastos adicionales incluidos. ¿Es esto realista?
Los costos del terreno no están incluidos, aquí solo se trata de la casa en sí.

Actualmente planeamos que la casa la construya un contratista local, cuyo propuesta fue encargarse de la planificación, licitación y dirección de obra, pero seleccionar los artesanos junto con nosotros y no ofrecerlo como un precio total fijo con todas las ganancias y recargos por riesgos incluidos. Así podríamos ahorrar bastante (aprox. 10 %), pero el riesgo también sería nuestro.
Conocemos bien al asesor por diferentes vías (amigos, compañeros de trabajo), creo que no quiere engañarnos.

Me cuesta ahora hacer estimaciones razonables sobre el precio total y espero aquí cierta ayuda.

Planeamos lo siguiente:
- Sótano habitable (es decir, en la zona aislada de la casa)
- Planta baja con cocina grande / comedor (mesa para 8 personas) y pequeña sala de estar (separable, adecuada como habitación de invitados)
- Primer piso con 3 habitaciones aproximadamente iguales (cada una aprox. 15 m²) y baño familiar
- En el ático una habitación para estudio

Quizás nos gustaría recortar un metro de la longitud de 9,50 m en la fachada sur y poner a cambio un pasillo cubierto delante de la ventana, es decir, nuestro volumen de construcción tendría entonces solo 8,50 m de profundidad, pero podríamos extendernos hasta aprox. 10,50 m de ancho.

Planta baja y primer piso juntos no deberían superar significativamente los 130 m², pero se terminarán (pintura etc. con trabajo propio), sótano y ático permanecerán sin construir al principio.
Debería ser preferentemente una casa KfW55.
¿Con qué costos debería mínimo contar si realizo la siguiente distribución:
- Sótano (losas de suelo + sótano premontado de hormigón + techo de sótano), aislamiento exterior y bajo la losa del suelo
- Estructura maciza (por ejemplo, 24 cm de Poroton en 2 pisos completos, superficie aprox. 10 x 8,50, techos de hormigón?)
- Tejado a dos aguas 30°, aislamiento entre vigas
- Aislamiento exterior para alcanzar KfW55 (aprox. 25 cm de sistema de aislamiento térmico exterior sobre Poroton suficiente?)
- Ventanas para casa pasiva (triple acristalamiento, plástico) montadas en el plano de aislamiento. La fachada sur debería estar muy acristalada para aprovechar bien el calor solar.
- Escalera desde sótano hasta ático
- Pararrayos (ya que seremos el edificio más alto en la colina)

El equipamiento no tiene que ser de lujo, nos basta un estándar normal (por ejemplo, baldosas y equipamiento sanitario), para el suelo en planta baja pensamos en parquet industrial. Las paredes interiores serán enlucidas y pintadas.

- Tecnología de calefacción
Aquí se complica, porque tengo ideas, pero no sé si encajan y si son razonables en costes:
- Ventilación controlada con recuperación de calor (calculo aprox. 11.500 €)
- Intercambiador geotérmico de circuito cerrado en el flujo de aire de admisión (aprox. 1.500 € (instalación del tubo de circuito cerrado por cuenta propia))
- Solar térmica y acumulador de 1000 l (somos 4 personas) aprox. 5.000 €
- Calefacción auxiliar con caldera de gas o de pellets (más caro, pero ahorra la conexión de gas) y suelo radiante.

¡Muchas gracias por vuestra ayuda!

Hola

Su oferta más reciente a través de un promotor inmobiliario (construcción sólida, KfW70) es de 265.000 € incluido gastos adicionales. ¿Es eso realista?

Nadie puede responder eso de manera seria, porque faltan detalles importantes.

Actualmente estamos planificando construir la casa con un contratista general local, cuya propuesta fue encargarse de la planificación, licitación y dirección de obra, pero seleccionar los oficios junto con nosotros y no ofrecer todo como un precio cerrado total con todos los márgenes de beneficio y riesgos incluidos. Así podríamos ahorrar algo (aprox. 10 %), pero el riesgo también estaría en nosotros.
Conocemos al asesor bastante bien por diferentes vías (amigos, compañeros de trabajo), creo que no quiere engañarnos.

¿Pero ya está involucrado un arquitecto?

Me cuesta hacer una estimación razonable del precio total y espero aquí algo de ayuda...

Estas preguntas tampoco pueden ser respondidas con seriedad, porque tienes muchas variables en tu planificación. Una información más precisa sólo es posible cuando la planificación y la oferta estén listas.

Lo que me llama la atención es que quieres instalar una técnica que, para mí, requiere acostumbrarse. Si de todas formas tienes que licitar y contratar los oficios por separado, deberías – antes de decidirte por una técnica u otra – encargar obligatoriamente una planificación TGA; incorporar un planificador TGA al equipo. Ya que tú eres responsable de cualquier contratación y, en mi opinión, no tienes mucho conocimiento sobre casas eficientes ni energías renovables (¿cómo podrías tenerlo?), sería más seguro contar con alguien a tu lado que entienda del tema.

Saludos cordiales

Hola,
muchas gracias por la rápida respuesta.

¿Pero ya hay un arquitecto involucrado?

Sí, ya lo hay. Detrás del asesor hay una gran empresa que lleva más de 20 años trabajando en construcción residencial y, por ejemplo, en la zona donde también se encuentra nuestro terreno ha desarrollado toda un área como zona residencial. La planificación la llevarían a cabo entonces sus arquitectos y planificadores TGA.

Nadie puede responder seriamente a estas preguntas porque tienes muchas variables en tu planificación. Una información más precisa solo es posible cuando la planificación y la oferta estén listas.

Esta semana recibiremos una primera oferta, quizás también una del proveedor de nuestros socios constructores.

Lo que me llama la atención es que quieres instalar una técnica que para mí es poco habitual. Si de todos modos tienes que licitar y adjudicar los gremios por separado, antes de decidirte por una técnica u otra deberías necesariamente realizar una planificación TGA; involucrar a un planificador TGA. Como tú eres responsable de cualquier adjudicación y en mi opinión no tienes un conocimiento profundo sobre casas eficientes ni sobre energías renovables (y no podría ser de otra manera), sería más seguro contar con alguien a tu lado que conozca bien el tema.

Eso se debe probablemente a que actualmente estamos recopilando mucha información y tenemos ciertas ideas en la cabeza. Por eso pregunto también aquí, porque hasta ahora no estoy seguro si estas técnicas realmente encajan técnicamente.
Originalmente partía del deseo de una casa pasiva, y en el pueblo hay una con la técnica mencionada (ventilación controlada con recuperación de calor, intercambiador de calor geotérmico de suelo-líquido, solar térmica y calefacción residual con estufa de leña con depósito de agua).
Si no alcanzamos el estándar Passivhaus (nuevo objetivo KFW55), entonces eso no encajará, por eso había considerado una mayor potencia de calefacción.
Considero que la ventilación controlada es en general útil en una casa suficientemente hermética, el intercambiador geotérmico se recomienda en muchas páginas informativas, además el costo por ello es moderado. ¿Qué recomendarías tú desde tu punto de vista?

En general, todavía me pregunto si es recomendable la adjudicación individual de los gremios y si realmente se puede aprovechar potencial de ahorro (y si eso al final es así), o si se tienen más malas experiencias con esto y una empresa constructora general (GU) sería la mejor opción.

Muchas gracias por sus opiniones.

Kniestock dort dann noch 0,5m, Dachneigung 30°

No sé qué altura tienen o para qué quieren usar el ático... pero incluso a 2 m de la pared, la altura del espacio solo es de 1,65 m... Con un Kniestock tan bajo se necesita una inclinación de techo mayor si se quiere usar bien como espacio habitable (por ejemplo, con 45° de inclinación y 2 m de distancia a la pared, ya tendría una altura de 2,5 m).

Hola,
tras mucho tiempo quiero reactivar el artículo, tras largas discusiones con nuestro socio de construcción (casa adosada) tenemos una solución para el edificio completo que sea justa para ambos. Mientras tanto, también tenemos una oferta concreta de la empresa constructora, la cual me gustaría presentar aquí para su discusión:

Casa adosada con las dimensiones 9,00 m x 8,25 m (lateral a dos aguas y pared de la casa adosada son 9 m), tejado a dos aguas con 38°. 2 plantas completas, altura del muro en el ático 0,00 m)
La casa adosada tendrá sótano (acabado por cuenta propia),
planta baja y planta alta completamente terminadas,
el ático está declarado como ampliable (la escalera hasta el ático ya está instalada)

Precio: 249.000 € según la descripción de los trabajos de construcción (que lamentablemente solo tengo en papel impreso y no en formato electrónico)

A continuación, algunos detalles de la descripción de los trabajos de construcción (Reglamento de ahorro energético 2009):
Cimentación: losa de hormigón C20/25 de 12 cm de espesor

Sótano:
Paredes exteriores del sótano también en C20/25 con la resistencia estructural y densidad requerida
Tabiques interiores del sótano de mampostería de piedra caliza
Ventanas del sótano de plástico 1,1W/m²K, 80x60 cm, cantidad según plano (3x) incluyendo pozos de luz
Aislamiento térmico según descripción de trabajos de construcción 80 mm
Altura del sótano 2,375 m (desde la parte superior de la placa base hasta la parte inferior del techo bruto)
Techo del sótano de hormigón armado macizo con placas prefabricadas

Estructura bruta:
Altura de planta desde planta baja 2,625 m desde la parte superior del suelo bruto hasta la parte inferior del techo bruto
Muros exteriores de doble hoja (muro trasero de ladrillo hueco, 17,5 cm, aislamiento térmico exterior de 14 cm)
Oferta alternativa para muro de ahorro energético de una sola hoja como ladrillo de arcilla (Thermoplan) o hormigón celular (Hebel), grosor de pared 36,5 cm posible

Tabique divisorio de la casa como muro de protección acústica de doble hoja con junta de separación
Revestimientos de instalación para tuberías de hormigón celular
Forjados según tablero del sótano
Caja de persiana de placas ligeras de cemento con aislamiento interior de pared

Revoque exterior:
Sistema de aislamiento térmico exterior (Sto o equivalente, 14 cm B1 - WLG40)
En la base, placas aislantes WLG35 con revestimiento protector hidrófugo de malla.
En estructura monolítica, revestimiento exterior mineral de dos capas

Trabajos de carpintería:
Estructura del tejado de madera aserrada, voladizos de 50 cm en aleros y frontones
Voladizos con revestimiento visto apoyado sobre los pies de vigas (16 mm abeto), pintura según trabajos de pintura

Cubierta:
Tejas de hormigón (Braas)
Canalones y bajantes de chapa de titanio-zinc

Ventanas/puerta principal:
Plástico, perfil de 5 cámaras (Schüco, Rehau)
Herrajes Roto
Vidrios con protección térmica en triple acristalamiento (4/8/4/8/4 mm) Valor U 0,7 W/m²K, clase acústica II
Puerta principal de madera con panel de cristal, abrepuertas eléctrico, herrajes de aluminio

Electricidad:
15 interruptores automáticos, 4 interruptores diferenciales
Interruptores, enchufes y cables según plano
Portero eléctrico

Sanitarios:
Aparatos sanitarios RENOVA o SANIBEL 3001
Grifería MEDIANO o Talis
Tuberías de desagüe Geberit DB20
Bañera de acero esmaltado 1700 mm x 750 mm
Plato de ducha 900 x 900 mm, profundidad 150 mm de acero esmaltado
2 lavabos de porcelana, aprox. 60x48 cm
1 lavabo de mano de porcelana, aprox. 45x35 cm
Inodoros suspendidos con cisterna empotrada aislada en pared (2x)

Calefacción:
Gas natural, tecnología de condensación Buderus, aprox. 120 l de depósito de agua caliente sanitaria
Radiadores planos, a petición suelo radiante (suplemento, ver más abajo)
Sistema solar: 5,6 m² de superficie de colectores (suficiente hasta 140 m² de superficie habitable)
Depósito solar 300 l

Trabajos de pintura:
Pintura exterior de madera (voladizo del tejado)
Enlucidos
Pintura del sótano
Papel pintado de pasta rugosa pintado de blanco en las estancias

Azulejos:
Formato 15/20 hasta 30/30, espesor 0,8 cm, colocación en disposición normal, precio del material 25 €/m²
Aseo para invitados revestido hasta 1,20 m de altura, baños y ducha revestidos hasta el techo
Baldosas de suelo en sótano, entrada, vestíbulo, cocina, baños, aseo de invitados, trastero

Revestimiento de suelos:
Parquet de chapa, fabricante Bauwerk SLIMWOOD en salón-comedor planta baja
Moqueta en todas las demás habitaciones (20 €/m²)
Rodapiés de madera

Revoco:
Paredes interiores con enlucido de yeso alisado de una sola capa

Yeso seco y aislamiento:
Aislamiento del tejado 22 cm WLG35
Placas de yeso laminado de 12,5 mm

Escalera:
Escalera maciza de madera con barandilla, fabricante Kohler/Bucher modelo VIVA

Puertas interiores:
Superficie laminada, aprox. 4 cm de grosor, altura del paño de puerta aprox. 198,5 cm
Herrajes de aluminio fabricante Hoppe (Verona, Bonn, ...)

Espero que sea suficiente para su valoración, intentaré escanear la descripción de los trabajos de construcción completa.

Ahora tenemos las siguientes ampliaciones/cambios en la oferta:

Ampliación a KfW70:

1. Sistema de calefacción
- Calefacción como bomba de calor aire-aire, Stiebel Eltron tipo WPL para instalación interior con la tecnología de regulación necesaria, acumulador de inercia, etc.
- Suelo radiante con regulación individual por habitación en lugar de radiadores, para ello un calefactor eléctrico para toallas en el baño
- Se elimina caldera de gas con salida de humos Skoberne y sistema solar
Suplemento: 13.870 €

2. Aislamiento adicional:
- Aumento de la pared exterior a 16 cm WLG35 en lugar de 24 cm WLG40
- Aumento de la altura de las vigas y aislamiento del tejado a 24 cm en lugar de 22 cm
- Aumento del aislamiento perimetral del sótano a 12 cm en lugar de 8 cm
Suplemento 2.180 €

Se menciona que según su experiencia con esto se consigue el estándar de casa eficiente 70, pero el certificado aún tendría que tramitarse.

Además queremos realizar por cuenta propia una parte de los trabajos de pintura (- 4.460 €) y de colocación de revestimientos de suelos (- 3.650 €).

Los costes adicionales de construcción (geómetra, permisos y recepción, tasas de conexiones, trabajos de tierra) se calculan en aprox. 19.000 €.

El garaje y los trabajos de jardinería no están incluidos y se harán por cuenta propia.

Ahora tengo muchas preguntas:
1. Técnica de calefacción - ¿es útil? ¿Cómo se puede conectar idealmente con una ventilación controlada del hogar (costes)?
2. Aislamiento y Kfw70, ¿realista?
3. ¿Costes totales realistas o se puede/debe mejorar algo?

Muchas gracias

Hola,
quiero llamarte la atención sobre 2 puntos en los que hubiéramos necesitado una coordinación previa:
En el sótano solo tienes una altura de 2,375 m, luego se restarán otros 20 cm para el aislamiento + solera + revestimiento del suelo (tú querías construir un sótano habitable) - con eso tienes una altura de habitación de 2,17 m. No sé si te sentirás cómodo ahí, desde mi punto de vista es un poco agobiante, porque por fuera son paredes de hormigón que no son realmente bonitas,...
Si tú mismo haces la reforma del sótano (nosotros también lo hicimos) normalmente instalas la electricidad tú mismo - entonces tuvimos la discusión sobre la conexión de la electricidad del sótano al cuadro de contador. El electricista del constructor no quiso hacerse responsable de nuestra electricidad del sótano y solo hizo la conexión cuando le mostré las cajas de distribución para que viera lo que habíamos cableado. Eso deberías aclararlo previamente.