Plan de pago: ¿Cuántas cuotas?

Estamos en negociaciones con varios GU. El contrato de crédito ya está firmado. Parte del contrato de crédito es el siguiente ZP:

30% después de la finalización de la losa del sótano
25% después de la aceptación de la estructura en obra gruesa
25% después de la aplicación del enlucido interior
20% después de la aceptación para el uso

Sin embargo, nuestro socio preferido desea 14 pagos parciales:

4% después de la finalización de la excavación
6% después de la finalización de la losa de cimentación
10% después de la finalización de la losa del sótano
10% después de la finalización de la losa de la planta baja, incluyendo el relleno del espacio de trabajo
7% después del montaje de la estructura del techo, incluyendo la finalización del muro
7% después de la finalización de la cubierta del techo, incluyendo trabajos de zinguería
7% después de la instalación de las ventanas, incluyendo los alféizares exteriores y persianas
6% después de la finalización de la instalación bruta (electricidad, calefacción, fontanería)
9% después de la finalización de las paredes no portantes
8% después de la finalización del enlucido interior
5% después de la finalización del solado
8% después de la finalización de electricidad, calefacción, fontanería, escalera interior
8% después de la finalización del enlucido exterior
5% después de la entrega de la casa

El GU no quiere desviarse de esto. Para mí es una señal de liquidez insuficiente, ¿no? No puede ser habitual, ¿verdad?

Hola,

Parte del contrato de crédito son 4 pagos parciales.... Sin embargo, nuestro socio preferido desea 14 pagos parciales... El contratista general no quiere ceder en eso. Para mí es una señal de liquidez insuficiente, ¿no? No puede ser habitual, ¿verdad?

En primer lugar, tu banco financiador debería ajustarse a los pagos parciales de tu contratista general y no al revés; especialmente porque los pasos de pago mencionados aquí son de los mejores que he leído en mucho tiempo. Yo le daría prisa a tu financiador, pero de verdad.

Por otro lado, deberías pensar en cómo un contratista general puede coordinar varias obras si - siempre con la espada de Damocles de un cliente que no paga sobre su cabeza - tiene que anticipar hasta el 30% del monto de construcción en todas las obras. Y finalmente, si te preocupa la liquidez de tu contratista general, permíteme hacer la humilde pregunta de por qué no lo has verificado ya.

Saludos cordiales

¿Qué significa aquí "debe adelantar pagos"? ¡Él debe hacerlo!!! Así está legalmente regulado. Los planes de pago que obligan al constructor a adelantar pagos son contrarios a la buena fe. Si el constructor no puede o no quiere hacerlo, que venda panecillos, pero que no construya casas.

Hola,

Así es como está regulado por la ley. Los planes de pago que obligan al constructor a adelantar pagos son contrarios a la buena moral.

¿Seguro que tienes la base legal para esta afirmación?

Saludos cordiales

Vamos, experto en construcción. Tú eres del sector y conoces bien las regulaciones al respecto. Que precisamente tú escribas y exijas aquí mensajes contrarios, pidiendo que el banco se ajuste sin comentarios al plan de pagos del BU, no demuestra precisamente objetividad.

641 Código de Construcción - Vencimiento de la remuneración.

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Hola constructor de casas,

El enlace que publicaste aquí para usuarios interesados seguramente fue bien intencionado; ¡seguro que sería informativo! Lamentablemente no puedo dejarlo, ya que por un lado apunta directamente a la página web de un abogado y por otro no he encontrado en sus páginas ninguna indicación que permita el enlace.

Saludos cordiales

Experto en construcción

Hola de nuevo,

Vamos, experto en construcción. Eres del sector y conoces muy bien las regulaciones correspondientes. Que precisamente tú escribas aquí mensajes contradictorios y exijas que el banco se adapte sin comentarios al plan de pagos del BU no demuestra precisamente objetividad. 641 Código de Construcción - Vencimiento de la remuneración.

Creo que probablemente no me expresé con suficiente claridad

El plan de pagos ofrecido por el GU de "C&C" es finalmente un plan de pagos justo para el promotor. Su banco financiador - con seguridad, si las financiaciones de construcción forman parte de su negocio habitual - no debería torpedearlo con "propuestas propias para los pagos parciales". Al finalizar la estructura, "C&C" habría realizado el 51% del volumen de su contrato en forma de pagos parciales; el abogado mencionado en el enlace remoto también señala la regla empírica aproximada del 50% tras la finalización de la estructura. Por lo tanto, en absoluto escribo mensajes contradictorios, pero me permito también reaccionar a demandas desproporcionadas.

He notado últimamente que muchos bancos reaccionan a las críticas públicas que han recibido en el pasado; ¡eso es loable! Pero solo si este nuevo trato no crea obstáculos adicionales. Sin duda es bueno que cada BU/GU solo pueda facturar pagos parciales si por otro lado para el promotor se ha generado un valor añadido equivalente al pago parcial. No es bueno, en cambio, que los bancos intenten imponer sus propios planes de pagos cuando el plan de pagos presentado por su cliente no da motivo para objeciones.

Escribí "...¿cómo puede un GU coordinar varios BV cuando - siempre con la espada de Damocles del cliente que no paga a sus espaldas - debe adelantar hasta un 30% del importe de la construcción en todos los BV?..." esto con conocimiento del plan de pagos que el banco financiador recomendó a "C&C" para su aplicación. Con solo 4 pagos parciales ningún GU/BU es viable a largo plazo, ya que normalmente atiende no solo un sitio, sino varios. Adelanta pagos de todos modos y además tiene responsabilidad por sus empleados y reservas; cada promotor quisiera preferiblemente tener a un BU/GU con larga trayectoria en el mercado a su lado, por lo que el negocio debe conducirse también bajo principios comerciales para que una presencia duradera en el mercado sea posible. Pero desde el auge de internet en Alemania no hay solo 80 millones de entrenadores nacionales sino casi tantos "peritos de construcción", por lo que el "deporte" de retener el último pago se ha distribuido en muchos casos equitativamente sobre todos los pagos parciales. De este modo, el futuro de un BU/GU que opera en principio de forma seria se ve en muchos casos lejos de ser prometedor.

Dentro de mis humildes posibilidades sigo trabajando arduamente para dificultar un poco a las ovejas negras de nuestro sector imponer su cuestionable entendimiento de satisfacción del cliente. Pero no veo que ahora todos deban sufrir por su reputación, y ciertamente no un GU que voluntariamente ofrece a sus clientes un plan de pagos mencionado en el aporte de "C&C". De eso justamente se trataba mi post, que evidentemente fue demasiado corto.

Por cierto - y debe mencionarse correctamente - el párrafo que citas no es el único que trata el tema de los pagos parciales en el Código de Construcción, sino también el § 632a; en conjunto, los §§ 631 - 651 tratan de contratos de obra.

Un cordial saludo