Opinión/Consejos sobre la financiación de una casa unifamiliar

Hola a todos,

nosotros (pareja "alrededor de 40 años" + hijo de 5 años) hemos comprado un terreno (zona Stuttgart) y tuvimos la suerte de poder pagarlo todo ya con capital propio, incluyendo impuesto sobre transmisiones patrimoniales, reparto de agua/alcantarillado/gas y gastos notariales. El contrato de construcción con una empresa constructora está firmado, la oferta a precio fijo es de 510k EUR excluyendo zona exterior y costes adicionales. El equipamiento/muestreo está mayormente decidido, solo faltan los costes adicionales por azulejos más grandes (el estándar es máx. 60x30) en la planta baja (vestíbulo, cocina y baño con ducha de aprox. 40m²) y baño en la planta superior (~30m²). Para ello hemos calculado unos 100 EUR/m² más. Debido a la pendiente, se espera poco acarreo de tierra.

Para la financiación, de forma instintiva tomaría un préstamo de amortización constante, me resultan sospechosas las combinaciones de 2-4 productos con escalonamientos/reembolso/mezclas. Nuestro neto está bien, no planeamos tener más hijos. No quiero exagerar con las cuotas mensuales y quiero trabajar con amortizaciones anticipadas. Hay pagos extras trimestrales disponibles de 10k-15k netos. Además, actualmente no tengo claro si debería acudir a un intermediario o directamente al banco. ¿Cuáles son las ventajas/desventajas? ¿Desde cuándo tiene una solicitud influencia en el historial de Schufa?

Planificación en resumen
Capital propio disponible actualmente: 70k EUR
Costes de la casa (oferta a precio fijo): 510k EUR
Costes adicionales (azulejos, instalación): 15k EUR
Zona exterior (patio, terraza, talud): 25k EUR
Gastos accesorios de construcción: 30k EUR
Importe del préstamo: ~510k EUR
Plazo con tipo fijo: 15 años
Amortización anticipada hasta 10%
Cuota mensual: 2000 EUR
Ingresos netos mensuales (ambos): 6500 EUR
Ingresos por alquiler (neto): 500 EUR

Agradecería opiniones y consejos, ¿qué costes pueden venir por ejemplo? ¿Qué hemos olvidado? Siempre se pasa algo por alto, en un proyecto tan grande seguro que bastante...

Hola, simplemente acudan a su banco habitual y paralelamente a un intermediario. Con ese ingreso, se recomienda un plazo corto con amortizaciones extraordinarias, siempre que estén convencidos de que el ingreso seguirá llegando de esa manera en el futuro.

Hola

¿Qué pasa con cocina/muebles/amortiguadores/otros (lámparas, cortacésped, etc.)? Según las expectativas, pueden sumarse 40.000€ o más.

¿Están incluidos en la oferta los trabajos de pintura y los suelos no alicatados? Podrían ser otros 15.000€ o más.

Si se introduce tu financiación en un simulador de financiación para construcción y se asume una amortización especial anual de 13.000€, después de 15 años queda una deuda residual de aproximadamente 15.000€. Con vuestros ingresos, probablemente no sea un problema. Pero uno debería preguntarse si realmente podrá hacer esa amortización especial cada año.

Si se incluyen los ítems mencionados arriba, queda una deuda residual de aproximadamente 90.000€ después de 15 años.

¿Qué pasa con la cocina/muebles/depósito/otros (lamparas, cortacésped, etc.)? Dependiendo de las exigencias, pueden sumar 40.000€ o más.

¿Están incluidos los pintores y los suelos no alicatados en la oferta? Eso puede sumar otros 15.000€ o más.

Si se pasa tu financiación por ejemplo por Baufi24 y se asume una amortización extraordinaria anual de 13.000€, después de 15 años quedaría una deuda residual de aprox. 15.000€. Con vuestros ingresos probablemente no sea un problema. Solo hay que preguntarse si realmente se puede hacer esa amortización extra cada año.

Si se cuentan los conceptos mencionados arriba, queda una deuda residual de aprox. 90.000€ después de 15 años.

Buen punto. Aunque en su mayoría nos llevamos la cocina, aún faltan dos o tres armarios y nuevas encimeras. La estimación para eso es de un máximo de 5.000 EUR. No hay mucho gasto en muebles, quizás una mesa de comedor nueva y un banco, tal vez otros 5.000 como máximo. Voy a sumar 20.000 para estar seguro.

Los pintores y los suelos no alicatados están incluidos, nuestra oferta es llave en mano con equipamiento relativamente normal (cada quien lo verá un poco diferente):
- Ventanas de madera/aluminio RC2 por todas partes, salón y cocina con persianas venecianas, resto persianas enrollables (eléctricas)
- Planta baja: tablones rústicos de 250x30 en sala/comedor + baldosas en recibidor/aseo/cocina
- Planta alta: parquet de 150x20 en dormitorios, cuarto de juegos, despacho + baldosas en el baño
- Sótano: vinilo en pasillo, habitación de invitados y taller (ambos con calefacción por suelo radiante, ya que son utilizables como espacios habitables del lado de la ladera)
- Garaje prefabricado 6,5m x 4m, sótano (del lado de la ladera como cuarto de jardín para cortacésped, etc.)
- Baño en planta alta y ducha/aseo en planta baja con ducha a nivel del suelo y bonitos equipamientos de Laufen/Duravit
- Escaleras de acero de dos vigas con peldaños de roble
- Puertas interiores de 2,11m (aglomerado)
- Instalación sin BUS ni complicaciones, pero con cables 5x2.5, LAN Cat7 para varias habitaciones, preinstalación fotovoltaica y focos empotrados en la cocina
- Calefacción: bomba de calor aire-agua con calefacción por suelo radiante

En mi modelo más conservador incluso calculé amortizaciones extraordinarias anuales de 10.000€, lo que aún resulta en una deuda residual tolerable. Pero visto deportivamente se debería poder hacer mucho más. El capital propio no cayó del cielo, no llevamos un estilo de vida derrochador. Resumen corto: no SUV, no iPhone, no vacaciones en Maldivas. También estuve pensando en vender mi piso en vez de seguir alquilándolo para poder amortizar más rápido la montaña de deuda. El momento sería bueno...

Perdonad el flujo de pensamientos desordenado, pero algo que me viene ahora a la cabeza: ¿a cuánto están más o menos las conexiones de fibra óptica? En nuestro lugar incluso habría dos proveedores (Telekomiker y Unity). Quiero instalar ambos en casa y dejarme la flexibilidad para cambiar más adelante.