Índice préstamo-valor: valor del préstamo y precio de compra / capital propio

Hola a todos,

necesito ayuda para clasificarlo. El año pasado compramos una casa unifamiliar completamente renovada en 2010/2011 en las afueras ampliadas de Stuttgart, con año de construcción original 189X. Proviene de la familia cercana, precio de compra 450.000 €. Aquí es un precio bastante razonable. Parcela de solo 250 m², pero debido a la construcción adosada, aún hay más de 100 m² de jardín detrás de la casa. Interior 154 m² para vivir, dos garajes, cuarto de servicio, cuarto de almacenamiento. En 2010/2011 se renovaron completamente electricidad, agua, suelos, baños, etc.

Con un capital propio ridículo de 54.500 € aportado (podría haber sido más, pero ¿para qué?), conseguimos un interés del 1,13% a 20 años (banco cooperativo). Lo que todavía me mosquea es el índice de préstamo, ~140%. El banco toma aquí el valor de reconstrucción de 320.000 €, incluyendo los bajos valores catastrales.

A mí no me importa mucho, seguro que podría vender el edificio ahora por un importe de seis cifras mayor... Pero me pregunto cómo lo hacen otras personas. ¿No se rellena según el manual la diferencia entre el valor del préstamo y el precio de compra con capital propio? Según el precio de compra no he financiado al 100% (préstamo de 427.000 €), pero en los documentos figura aproximadamente una financiación del 140%. Para un precio de compra razonable para la región. Bueno, es un objeto para amantes con postigos y otras cosas anticuadas :)

Me pregunto cómo lo hacen otras personas. ¿No se debe cubrir la diferencia entre el valor hipotecable y el precio de compra con capital propio según el libro de texto?

... o simplemente no se compra un objeto de coleccionista ;-)
De hecho, es así que se debe aportar más capital propio o, si el banco está dispuesto, pagar una condición más alta.

Clásicamente se dice que el valor hipotecable está aproximadamente un 10% por debajo del valor de mercado = precio de compra/costos.

... o no se compra un objeto de aficionado ;-)
De hecho, es así, que uno debe aportar más capital propio o, si el banco está dispuesto a aceptarlo, pagar una condición elevada.

Clásicamente se dice que el valor hipotecable está aproximadamente un 10 % por debajo del valor de mercado = precio de compra/costos.

Lo del objeto de aficionado fue más bien irónico de mi parte, pero tal vez realmente sea así. Aunque incluso la tasadora del banco dijo que ese era un precio barato y que ya podríamos vender eso por mucho más dinero. Eso no encaja de ninguna manera.

También tenemos un informe pericial, los 320.000 € son el valor de restauración, el valor de mercado según el informe es de 420.000 €, determinado en dos procedimientos. Eso es de 2019. A ese precio hay aquí en la región casas, pero si no están completamente renovadas, es decir, basura absoluta que debe ser demolida, se venden por 350.000 € y luego pasan a un procedimiento de oferta.

Me pregunto simplemente por qué un banco cooperativo conservador hace aquí una supuesta financiación del 140 % y aun así me aprueba un interés del 1,13 % a 20 años.

También tenemos un peritaje, los € 320.000 son el valor de reconstrucción, el valor de mercado según el peritaje es de € 420.000, determinado en dos procedimientos.

Pero el valor de reconstrucción no tiene nada que ver con el valor hipotecario. Esto se relaciona más con el seguro, donde en caso de incendio solo se reemplaza el valor del edificio sin el terreno.
El valor hipotecario está definido legalmente, al igual que el valor de mercado.

Quizás ni siquiera sea una financiación del 140%.

El valor de reconstrucción no tiene nada que ver con el valor de referencia para préstamos. Eso más bien corresponde al seguro, que en caso de incendio solo reemplaza el valor del edificio sin el terreno.
El valor de referencia para préstamos está definido por ley, igual que el valor de mercado.

Quizás ni siquiera sea una financiación del 140%.

Sí, exactamente esa es mi pregunta. Alguien en el banco (ayer después de un año vino la perito del banco) tal vez pensó que la casa aún no estaba completamente renovada. La señora preguntó varias veces si habíamos cumplido con los costos presentados y lo bien que lo habíamos hecho. No comprendió del todo que todo eso sucedió hace 10 años. Los "costos presentados" en realidad eran claramente el alcance de la renovación en aquel entonces, todo bien ilustrado y perteneciente al informe pericial presentado.

En el informe exprés "de entonces" el banco llegó a un valor de referencia para préstamos de 320.000 €, posiblemente coincidiendo accidentalmente con el valor de reconstrucción del informe pericial. Pero en ese momento se dijo que las condiciones, a pesar de la financiación al 140%, seguirían siendo con un interés anual del 1,13% a 20 años, y eso mantienen.

Para mí todo esto es un poco absurdo, no pueden trabajar así todos los días :)