Bauexperte
22.12.2010 12:08:17
- #1
Un cordial saludo a todos los lectores,
por motivo actual, ya que en el año que ahora termina me he enfrentado frecuentemente al tema del sobreconstrucción de terrenos:
Sobreconstrucción de terrenos y consecuencias
En principio, el propietario de un terreno no tiene que tolerar la violación de su propiedad por parte de otros. La aplicación rigurosa de este principio puede, en casos individuales, conducir a consecuencias económicas no deseadas, por ejemplo, la obligación de demoler una pared de una casa construida ligeramente más allá de los límites del terreno. Para evitar tales bienes económicos desproporcionados, el legislador ha creado en los §§ 912 y siguientes del Código de Construcción reglas que, en caso de sobreconstrucción, deben conducir a un justo equilibrio de intereses entre los propietarios.
¿Cuándo existe una obligación excepcional de tolerancia?
El § 912 del Código de Construcción establece una obligación de tolerancia del propietario cuyos derechos de propiedad han sido lesionados por la sobreconstrucción, en caso de que
· el vecino construya al levantar un edificio sobre la frontera,
· sin que se le pueda imputar intencionalidad o negligencia grave
· y el propietario del terreno no haya presentado inmediatamente una objeción.
Detalles legales: ¿Intencionalidad durante y después de la construcción?
Según su redacción, la ley se refiere a casos en los que durante la construcción de una nueva casa se levanta una pared final sobre la frontera con uso conjunto del terreno vecino. Según esto, la norma no sería aplicable en caso de una invasión de la frontera por una construcción posterior.
· Según la jurisprudencia del BGH, el § 912 del Código de Construcción incluye el concepto legal general del equilibrio de intereses vecinales (BGH, sentencia de 19.09.2008, VZR 152/07).
· Por ello, la jurisprudencia aplica la norma de manera análoga cuando, en el caso de una modificación posterior de un edificio, se construye más allá de la frontera, por ejemplo, para la instalación de un nuevo techo o aislamiento térmico (OLG Colonia, sentencia de 15.11.2002, 19 U 75/02).
Sin embargo, esto no se aplica a partes del edificio fácilmente separables como toldos, balcones o postigos.
No intencionalidad ni negligencia grave del sobreconstructor
La acción negligente se da ya cuando el propietario construye en las inmediaciones de la frontera y no se asegura con pericia (por ejemplo, contratando a un topógrafo) de que no exista invasión de la frontera (BGH, sentencia de 19.09.2003, VZR 360/02). Importante: La norma se aplica únicamente a edificios. Las cercas, muros o un carport abierto lateralmente no cumplen con la condición de edificio.
También importante: La obligación de tolerancia se aplica únicamente frente al propietario, no frente al inquilino o arrendatario de un terreno. También deben considerarse regulaciones especiales en algunos estados federados.
Condición: no existir otra violación legal más allá de la sobreconstrucción
El BGH tuvo que decidir un caso en el que la sobreconstrucción no cumplía las normativas de protección contra incendios vigentes en el estado federado correspondiente. En ese caso, el BGH negó la obligación de tolerancia si, además de la invasión del límite, existen otras afectaciones como, por ejemplo, la violación de las normativas de protección contra incendios (BGH, sentencia de 22.09.1972, VZR 8/71).
Importante: Si el propietario del terreno vecino presenta objeción inmediatamente al comienzo de la obra, no tiene que tolerar la invasión del límite. La presentación de la objeción debe ser tan temprana que no sean necesarias amplias medidas constructivas para revertir la obra iniciada.
Consecuencias legales: renta, compra
El sobreconstructor debe abonar al beneficiario una renta anual en dinero razonable por adelantado, según el § 913 del Código de Construcción. Además, el beneficiario de la renta puede exigir en cualquier momento que el sobreconstructor le compre la parte del terreno sobreconstruida, según el § 915 del Código de Construcción.
Fuente: Haufe.Recht
Saludos cordiales
por motivo actual, ya que en el año que ahora termina me he enfrentado frecuentemente al tema del sobreconstrucción de terrenos:
Sobreconstrucción de terrenos y consecuencias
En principio, el propietario de un terreno no tiene que tolerar la violación de su propiedad por parte de otros. La aplicación rigurosa de este principio puede, en casos individuales, conducir a consecuencias económicas no deseadas, por ejemplo, la obligación de demoler una pared de una casa construida ligeramente más allá de los límites del terreno. Para evitar tales bienes económicos desproporcionados, el legislador ha creado en los §§ 912 y siguientes del Código de Construcción reglas que, en caso de sobreconstrucción, deben conducir a un justo equilibrio de intereses entre los propietarios.
¿Cuándo existe una obligación excepcional de tolerancia?
El § 912 del Código de Construcción establece una obligación de tolerancia del propietario cuyos derechos de propiedad han sido lesionados por la sobreconstrucción, en caso de que
· el vecino construya al levantar un edificio sobre la frontera,
· sin que se le pueda imputar intencionalidad o negligencia grave
· y el propietario del terreno no haya presentado inmediatamente una objeción.
Detalles legales: ¿Intencionalidad durante y después de la construcción?
Según su redacción, la ley se refiere a casos en los que durante la construcción de una nueva casa se levanta una pared final sobre la frontera con uso conjunto del terreno vecino. Según esto, la norma no sería aplicable en caso de una invasión de la frontera por una construcción posterior.
· Según la jurisprudencia del BGH, el § 912 del Código de Construcción incluye el concepto legal general del equilibrio de intereses vecinales (BGH, sentencia de 19.09.2008, VZR 152/07).
· Por ello, la jurisprudencia aplica la norma de manera análoga cuando, en el caso de una modificación posterior de un edificio, se construye más allá de la frontera, por ejemplo, para la instalación de un nuevo techo o aislamiento térmico (OLG Colonia, sentencia de 15.11.2002, 19 U 75/02).
Sin embargo, esto no se aplica a partes del edificio fácilmente separables como toldos, balcones o postigos.
No intencionalidad ni negligencia grave del sobreconstructor
La acción negligente se da ya cuando el propietario construye en las inmediaciones de la frontera y no se asegura con pericia (por ejemplo, contratando a un topógrafo) de que no exista invasión de la frontera (BGH, sentencia de 19.09.2003, VZR 360/02). Importante: La norma se aplica únicamente a edificios. Las cercas, muros o un carport abierto lateralmente no cumplen con la condición de edificio.
También importante: La obligación de tolerancia se aplica únicamente frente al propietario, no frente al inquilino o arrendatario de un terreno. También deben considerarse regulaciones especiales en algunos estados federados.
Condición: no existir otra violación legal más allá de la sobreconstrucción
El BGH tuvo que decidir un caso en el que la sobreconstrucción no cumplía las normativas de protección contra incendios vigentes en el estado federado correspondiente. En ese caso, el BGH negó la obligación de tolerancia si, además de la invasión del límite, existen otras afectaciones como, por ejemplo, la violación de las normativas de protección contra incendios (BGH, sentencia de 22.09.1972, VZR 8/71).
Importante: Si el propietario del terreno vecino presenta objeción inmediatamente al comienzo de la obra, no tiene que tolerar la invasión del límite. La presentación de la objeción debe ser tan temprana que no sean necesarias amplias medidas constructivas para revertir la obra iniciada.
Consecuencias legales: renta, compra
El sobreconstructor debe abonar al beneficiario una renta anual en dinero razonable por adelantado, según el § 913 del Código de Construcción. Además, el beneficiario de la renta puede exigir en cualquier momento que el sobreconstructor le compre la parte del terreno sobreconstruida, según el § 915 del Código de Construcción.
Fuente: Haufe.Recht
Saludos cordiales