¿Está justificada la denegación?

Hola :)

Ya he leído mucho y pensé, simplemente registrarme. Un poco sobre mí/nosotros, somos un grupo que quiere construir una casa generacional con mi suegra y su hija de 16 años.

Ya tenemos un terreno, antes de la compra se hizo una consulta para saber si era un terreno edificable y qué se podía construir. Esto fue confirmado con la condición de que se permitía construir un edificio de 1 1/2 pisos.
Fuimos al notario, quien preparó el contrato de compra, verificó en el juzgado si realmente era un terreno edificable, etc. Bueno, todo está notarialmente certificado y firmado + pagado. Después de presentar la solicitud de construcción el 01.12.2014, llegaron algunas cartas solicitando documentación adicional que también fue entregada rápidamente. A mediados de febrero, todas las opiniones positivas estaban allí. Dos semanas después, llegó la denegación de la oficina de construcción. Un golpe en la cara, nadie esperaba eso. Se preguntó mucho y todo se presentó correctamente. Ahora la oficina de construcción sostiene que el terreno está ubicado en una zona rural y que es una asentamiento disperso. En el plan de uso del suelo del municipio, el área donde se encuentra el terreno está designada como zona mixta. Además, todo está argumentado según el §35. Pero nuestro terreno solo sería un relleno de huecos, ya que a la derecha y a la izquierda hay casas, es decir, en realidad según §34.

Después de que presentamos una objeción sin resultados, la amable señora de la oficina de construcción le dijo a nuestro arquitecto: "Bueno, entonces que vengan con un abogado."

Esto también lo hemos hecho. Ahora él ha presentado una objeción contra la denegación oficial.

Mis preguntas para ustedes: ¿Quién ha vivido algo así? ¿Cómo ven las probabilidades? Somos dos familias jóvenes que están siendo llevadas a la ruina financiera. No habría comprado el terreno si no fuera un terreno para construcción. ¿Tiene culpa el notario? ¿Puedo exigir la recompra si no es posible construir, ya que el terreno no es lo que nos vendieron?

Espero que puedan ayudarme/nosotros. Ya estamos completamente agotados por esta declaración de la oficina de construcción.

Gracias y saludos :)

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Hola "oOMissKittyOo",

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¿Quién ha confirmado la solicitud?

La comunidad y, como ya se ha escrito, nos fue vendido por el notario también como terreno para construcción, y así está también en el contrato de compraventa.

Aquí algunas cosas aún son poco claras o mal entendidas. En este asunto hay varios involucrados que actúan dentro del marco de su rol:

1. Vendedor (propietarios anteriores del terreno)
¿Ha hecho alguna declaración sobre la edificabilidad del terreno? ¿Están estas en el contrato de compraventa del terreno?

2. Notario
Éste solo certifica el contenido del contrato de compra. Lo lee en voz alta, explica algunos contenidos y también responde preguntas dentro de sus posibilidades durante la cita de la certificación. Por lo tanto, la afirmación hecha "...también nos lo vendió el notario como terreno edificable..." seguramente es incorrecta, a menos que él mismo sea el vendedor. Pero eso está descartado, porque entonces no podría certificar. ;-)

3. Comprador (ustedes)
Como con lavadoras, coches, tostadoras, etc., se supone que uno se hace una idea sobre las características del objeto de compra. En el caso de terrenos, sería decisivo la accesibilidad demostrada para vehículos. Ahora sería importante saber si la "consulta" que hicieron antes de la compra fue respondida de forma razonable y vinculante o no.

4. Tribunal de primera instancia
Administra el registro de la propiedad, es decir, la titularidad, cargas y restricciones, hipotecas, etc. Lo que la oficina del registro de la propiedad no puede decir es si se trata de un "terreno edificable". Para eso simplemente no es competente. ;-)

1. Entonces, el terreno fue vendido a través de un agente inmobiliario, que también promocionó el terreno como terreno para construcción. En el contrato de compraventa dice en la primera frase "El vendedor es propietario del terreno para construcción ubicado en ...". En la copia del registro de la propiedad dice "Edificio y área abierta", en el plan de uso del suelo del municipio "Zona mixta" (sin asentamiento; de lo contrario, eso también estaría indicado). Además, el terreno está completamente urbanizado; el agua, las aguas residuales y los servicios ya están disponibles en el terreno. Como se dijo, a la izquierda y a la derecha en los terrenos vecinos también hay varias casas; en parte también nuevas construcciones.
2. Según nuestro abogado, el notario revisó todos los documentos relacionados con el terreno y aseguró que es un terreno para construcción. En el contrato también se han incluido algunas disposiciones que nos permitieron, por ejemplo, realizar estudios del suelo, mediciones, etc.
3. Antes hicimos una consulta en el municipio. Pero ahí tampoco está el problema, ya que tenemos una opinión favorable de ellos, al igual que de todos los demás. Excepto de la autoridad inferior de supervisión de la construcción, que había aceptado la solicitud y luego pidió requisitos adicionales, por ejemplo, faltaba un tercer lugar de estacionamiento. El 1.12.14 se aceptó la solicitud, a mediados de febrero llegó la denegación. ¿Por qué se procesa una solicitud de construcción durante 3 meses y solo entonces se deniega? Durante ese tiempo también se incurrieron en muchos costos, por ejemplo, la tala de árboles. Según la señora "amable" de la oficina de construcción, la solicitud probablemente ni siquiera debería haberse aceptado. Pero ahora sí está aceptada y, como se dijo, tenemos el visto bueno en todos lados excepto de ella. ¿Podríamos usar esto ahora a nuestro favor?

En primer lugar, (por desgracia) ya queda descartado que el vendedor pudiera haberos engañado sobre la falta de viabilidad para construir. Aparentemente, éste pudo y debió suponer que no existían impedimentos contrarios.

Un plazo de tramitación de una solicitud de construcción de tres meses es molesto, pero es lo que hay aquí. El problema con las solicitudes es, en general, que pueden no ser aprobadas. Si fuera diferente, no se necesitaría ninguna solicitud. ;-) Por lo tanto, si se han hecho gastos confiando en la aprobación, normalmente es un riesgo propio. Sin embargo, la situación cambia si las acciones de la administración apuntaron de forma suficientemente concreta a la futura aprobación, de modo que, por estas declaraciones, pudisteis suponer que se trataba solo de un trámite formal y no había dudas sobre la aprobación próxima.

Estos serían los puntos de partida en los que yo me centraría inicialmente. Sin embargo, las probabilidades de éxito aquí son más bien escasas.

Vuestro abogado obtendrá una visión profunda sobre los hechos y el derecho basándose en los documentos y os dará una perspectiva realista sobre un posible procedimiento.