gran daño por agua debido a una calefacción por suelo radiante con fugas

Hola querido foro,

estamos construyendo nuestra casa unifamiliar a través de un promotor inmobiliario.

Hace tres días visité la obra y con consternación tuve que comprobar que en toda la planta baja hay deshumidificadores montados y en todas las habitaciones se ha perforado el solado (una o dos aperturas por habitación) y se han colocado mangueras para el secado.
En todas las paredes (yeso) tengo manchas de agua de unos 15-20 cm de altura desde el suelo hacia arriba.
Nuestra casa no tiene sótano y cuenta con losa de cimentación.
La estructura del suelo es la siguiente:
losa de cimentación, lámina asfáltica, aislamiento (poliestireno extruido WLG 035), solera de cemento - incluyendo calefacción por suelo radiante.
Aún no se ha colocado ningún revestimiento de suelo.

Nuestro jefe de obra no nos ha informado hasta la fecha de esta grave deficiencia.
Tampoco he recibido ninguna respuesta tras mi consulta por correo electrónico ayer.

La entrega de la casa (finales de junio) y por tanto la fecha de mudanza queda anulada.

Mi gran y enorme petición ahora es, ¿cómo debo proceder o qué debo tener en cuenta para no tener malas sorpresas más adelante respecto a moho y otros daños derivados?

Preguntas:
¿Debo dejar de pagar al promotor inmobiliario a partir de ahora? (facturas pendientes aprox. 22.000 euros)
¿Puedo facturar al promotor el consumo eléctrico (aprox. 100 kilovatios hora/día) de los deshumidificadores? - Se han registrado los consumos del contador.
Ya hemos cancelado el contrato de alquiler de nuestro piso y ahora debemos intentar conseguir una prórroga con el arrendador. Si la reparación de los defectos de construcción se prolonga mucho, por ejemplo, por una reconstrucción ya que de otro modo no se podría eliminar la humedad del suelo, en especial la humedad bajo el aislamiento, ¿puedo reclamar al promotor los costes de alquiler adicionales? En el contrato de obra solo dice que en caso de retraso se pagan 50 euros diarios de lunes a viernes y que la reclamación máxima es del 5% del precio de la construcción. ¿Esto también aplica en caso de retrasos por un litigio?

Y simplemente indicaciones de cómo debemos proceder en este caso. Tenemos una hija pequeña de 13 meses y queremos evitar a toda costa que pueda tener problemas de alguna forma debido al moho u otros defectos de construcción.

Muchas gracias a todos los que puedan darnos consejos útiles.

Bernd

Bueno, mala cosa, pero puede pasar. Por el moho no tienes que preocuparte, ya que hay deshumidificadores. Y los costos de esto debería cubrirlos el seguro del responsable. El deshumidificador volverá a secar todo. Lo que todo esto significa para vosotros, o cuánto dinero podéis retener, solo un abogado puede decíroslo, puede y debe.

Hola Bernd,

...Nuestro encargado de obra no nos ha informado hasta el día de hoy sobre este defecto grave.

En primer lugar, la expresión "defecto grave" es incorrecta; la casa aún no ha sido entregada, por lo que no es un defecto. Lo que ciertamente es un error por parte del encargado de obra es no informaros sobre la medida y el consiguiente "posible" retraso en el avance de la construcción.

Nuestra entrega de la casa (finales de junio) y, por lo tanto, la fecha de entrada quedan así sin efecto

No necesariamente.

Mi gran petición ahora, ¿cómo debo proceder o qué debo tener en cuenta para no tener sorpresas desagradables más adelante en relación con el moho y otros daños posteriores?

Sin duda, debes calmarte.

¿Debo detener a partir de ahora los pagos al promotor (reclamaciones pendientes aprox. 22.000 euros)?

¿Con qué motivo? Si los pagos pendientes corresponden a trabajos correctamente terminados, no puedes efectuar retenciones arbitrarias sólo porque en otro aspecto la casa no cumpla aún tus expectativas. Lo que sí puedes considerar es disminuir en un punto porcentual la cuota del "solado"; para esto, la ley (según a qué está sujeto el contrato - VOB o Código de Construcción) o un abogado especializado en derecho de la construcción puede informarte.

¿Puedo facturar al promotor el consumo de electricidad (aprox. 100 kilovatios hora/día) para el secador de obra - los valores del contador están registrados?

¿Qué dice tu contrato? Estoy bastante seguro de que en él encontrarás una cláusula que dice que un posible secado de la casa corre por tu cuenta.

Ya hemos cancelado el alquiler de nuestro piso y ahora debemos intentar conseguir una prórroga con el arrendador. Si la reparación de los defectos de construcción se alarga mucho, por ejemplo, debido a una reconstrucción porque de otro modo no se podría eliminar la humedad del suelo, en especial la humedad bajo el aislamiento, ¿puedo reclamar los costes adicionales del alquiler al promotor? En el contrato de construcción sólo dice que en caso de retraso se pagan 50 euros diarios de lunes a viernes y la máxima reclamación es del 5% del importe de la obra. ¿Esto también aplica en caso de retrasos por un litigio?

¿Cómo está pactado contractualmente el plazo de construcción y cuánto tiempo - hasta hoy - se ha excedido?

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

muchas gracias de antemano.
Aquí algunas complementaciones al aporte...

Hola Bernd,


Primero que nada, el término "defecto grave" es incorrecto; la casa aún no ha sido entregada, por lo que no es un defecto. Lo que ciertamente es un error del jefe de obra es no informaros sobre la medida y el "posible" retraso en el progreso de la construcción.


No necesariamente.

Según un maestro artesano independiente y perito, el secado dura al menos de 4 a 6 semanas...


Seguramente se calmarán las cosas

Ayer tuve una conversación con un perito que dijo que la humedad residual bajo el aislamiento de espuma rígida no puede eliminarse con el deshumidificador de obra y que con el tiempo se formará moho. Con esta información, para mí no es tan fácil mantener la calma.


¿Con qué fundamento? Si los pagos parciales pendientes corresponden a trabajos terminados correctamente, no puedes hacer retenciones arbitrarias solo porque en otra parte la casa no cumple tus expectativas. Lo que podrías considerar es reducir la cuota del "solado" en un punto porcentual "X"; para esto, la ley (según el marco del contrato — VOB o Código de Construcción) o un abogado especializado en derecho de la construcción con gusto te orientarán.

El contrato está regulado según el Código de Construcción, ¿qué reducción de cuota prevé la ley en este caso?


¿Qué dice tu contrato? Estoy bastante seguro de que encontrarás una cláusula que indica que un posible secado de la casa corre por tu cuenta.

En el contrato dice:
"El suministro eléctrico y de agua de obra debe estar disponible en el terreno. Los costos de consumo del suministro eléctrico y del agua utilizados por nosotros están incluidos en el precio fijo y se imputan contra justificante en la cuota ‘Recepción’ según § 2, número 4. Los costos de consumo para el calentamiento y calefacción de la casa corren por cuenta del contratante."


¿Cómo está pactada contractualmente la duración de la obra y cuánto se ha excedido hasta ahora?

La duración de la obra está limitada a 6 meses, el jefe de obra nos dio su palabra de que el proyecto estaría terminado en 4 meses, es decir, dentro de aproximadamente 14 días.
Y sí, sé que esta declaración no tiene importancia porque el contrato dice otra cosa.
Con eso ya me he resignado.

Para nosotros sería importante saber cómo proceder.
Confiar ciegamente en el promotor cuando dice que no hay humedad residual en toda la estructura del suelo no es algo que nos guste, ya que, entre otras cosas, somos bastante escépticos respecto al promotor.
¿Deberíamos definitivamente contratar a un perito después del secado o suele ser cierto que tras el uso del deshumidificador la cuestión está generalmente resuelta?

Gracias y un saludo
Bernd

Saludos cordiales

Hola Bernd,

Según un maestro artesano independiente y perito, el secado dura al menos de 4 a 6 semanas...

¿Visitó él tu obra o solo respondió a una pregunta? Hay diferentes tipos de mortero con diferentes tiempos de secado...

Ayer tuve una conversación con un perito que dijo que la humedad residual debajo del aislamiento de espuma rígida no puede eliminarse con el deshumidificador y que con el tiempo se formará moho. Con esta información para mí no es tan fácil mantener la calma...

Comprensible, pero también aquí la pregunta: ¿estuvo el perito en tu obra y evaluó el estado de la construcción o "solo" respondió a una pregunta tuya?

El contrato está regulado por el código de construcción, ¿qué reducción de plazos prevé la ley aquí? ...

§ 634
Derechos del cliente en caso de defectos
Si la obra es defectuosa, el cliente puede, si se cumplen las condiciones de las siguientes disposiciones y salvo que se establezca otra cosa,

	1.	exigir cumplimiento posterior según § 635,
	2.	eliminar el defecto él mismo y exigir el reembolso de los gastos necesarios según § 637,
	3.	rescindir el contrato conforme a §§ 636, 323 y 326 párrafo 5 o reducir la remuneración según § 638 y
	4.	exigir indemnización por daños y perjuicios conforme a §§ 636, 280, 281, 283 y 311a o el reembolso de gastos inútiles según § 284.

En el contrato dice:
"... los costes de consumo para el calentamiento y calefacción de la casa corren por cuenta del contratista." ...

Lo supuse.

El plazo de construcción está limitado a 6 meses, el director de obra nos dio su palabra de que la obra estaría terminada en 4 meses, es decir, en aproximadamente 14 días. Y sí, sé que esa afirmación no tiene importancia porque el contrato dice otra cosa. Ya me he resignado...

Hombre, hombre – antes la construcción de una casa duraba un buen año; y con buena razón. Hoy 6 meses (sobre la losa) es muy rápido – considerando todos los oficios, los tiempos de secado y los pequeños errores que inevitablemente ocurren.

Para nosotros sería importante saber cómo proceder. Simplemente confiar en el promotor cuando dice que ya no hay humedad residual en toda la estructura del suelo no nos convence, ya que ahora, también por otras razones, estamos muy escépticos con respecto al promotor...

¿No sería mejor encargar a un perito externo la inspección de la construcción, aunque solo sea para tu tranquilidad?

¿Deberíamos sin falta contratar a un perito después del secado o generalmente es cierto que tras usar un deshumidificador el asunto está resuelto?

No, deberías contratar a un perito en este momento y si "solo" resulta que no tienes de qué preocuparte, mejor. Estás – aparentemente – “un poco confundido”; eso por sí solo debería ser suficiente razón para ti.

Y sí, donde hemos usado un deshumidificador, después no hubo problemas. PERO eso no se puede generalizar ni considerar una afirmación universal.

Saludos cordiales