Renovación de casa Año de construcción 1955/1974 - Estimación y viabilidad

Hola a todos,

tengo la posibilidad de asumir la casa de la familia. En realidad ya me pertenece en un 50%, pero actualmente estoy considerando asumir la casa completamente.

Sobre la casa en sí:
- aprox. 750 m2 de terreno
- sótano y primera parte de la casa de 1955
- ampliación en 1974 (ver planos de construcción)
- sótano no habitado (calefacción y trastero), planta baja habitada (padre), ático sin usar o sin acondicionar ni aislar (solo está lleno de trastos)
- actualmente estoy buscando asesor (asesor energético, arquitecto)
- sistema de calefacción (gas) y radiadores instalados aprox. en 2003. (Actualmente busco la factura) Antes se calentaba con dos estufas de azulejo, por ello hay dos chimeneas, la primera para la calefacción y la segunda ya no se usa. Hasta mediados de este año vivían 4 personas aquí con un consumo de aprox. 20000 kWh gas al año.
- fachada aislada con placas de poliestireno dunas. No sé el valor exacto, creo que eran aprox. 5 cm. Revoque de cal y cemento
- cimiento de hormigón compactado
- mampostería (bloque hueco 24 cm WG II)
- techo del sótano también aislado con aprox. 5 cm de placas aislantes en el marco de la renovación de la calefacción
- toda la casa es bastante alargada y debido a la ampliación la distribución de las habitaciones no es óptima.
- la instalación eléctrica debe renovarse. El suministro de agua debe ser revisado por el perito, fue renovado con la remodelación de 1974.
- ventanas antiguas de madera con doble acristalamiento, deberían cambiarse

Cuál es el plan:

Como la casa se ha quedado pequeña para mi hermana, su marido y niño, actualmente vive mi padre solo allí. Pero mi padre ya necesita algo de apoyo, por eso el plan es mudarme allí. Sí, eso es probablemente un tema aparte, pero definitivamente se debería poder evitarse mutuamente y por eso el ático debe ser parcialmente acondicionado.

Qué creo que debe hacerse:
- electricidad (aquí tengo un buen amigo que me apoyaría y es electricista)
- optimizar la distribución de las habitaciones (ver plano) -> ya hemos pensado mucho pero aún no hemos encontrado una distribución 100% perfecta. ¿Alguien podría tener una buena idea? Hemos tratado de cambiar lo menos posible las paredes actuales.
- ampliación parcial -> este es el punto que menos puedo evaluar. ¿Cuánto cuesta esto aproximadamente? También existe la posibilidad de elevar la estructura del tejado, pero creo que no sería sensato en este caso. Según nuestro plan de construcción son posibles 2 plantas completas, creo que las distancias coinciden, solo que no estoy seguro si el muro estrecho y antiguo aguanta eso. Eso también es un tema para el perito. Esa parte del ático también debería aislarse.
- el objetivo sería tener en el ático dos dormitorios adicionales y un baño más.
- cambio de ventanas y puertas
- suelos nuevos, al menos en la parte más antigua de la casa
- nueva cocina + baño pequeño en la planta baja (el baño debería ser adaptado para personas mayores para mi padre)
- volver a empapelar y pintar

Qué sería bueno tener:
- conversión a calefacción por suelo radiante - ¿se pueden utilizar las tuberías de la calefacción actual para esto? Son bastante nuevas. Por supuesto, tendrían que adaptarse en el sótano.
- electricidad completamente en KNX - Según mi amigo, los costos adicionales serían razonables si se hace todo nuevo de todas formas.
- persianas eléctricas en vez de estores manuales

Qué no tocaría por ahora:
- calefacción - Aunque ya tiene sus años, ¿tiene sentido cambiarla ya? ¿Tal vez con la instalación de suelo radiante y combinación con energías renovables?
- aislamiento de la fachada

Sobre mí:
El plan actual es mudarme allí con mi novia. Soy ingeniero eléctrico y quisiera hacer tanto como sea posible yo mismo, aunque no todo. Tengo habilidad manual en principio, pero no experiencia concreta en una renovación de este tipo.
En total contaría con un presupuesto aproximado de 150K. Como ya dije, sobre la ampliación no puedo valorar bien el esfuerzo ni los costos.
Estoy abierto a vuestros comentarios, consejos y ya os doy las gracias por ello. ¿Faltan más datos? Si es así, por favor preguntad.

Saludos cordiales

Estamos hablando aquí en principio de un bungalow de aproximadamente 100 m² de dos fases de construcción (¿ambas tienen sótano parcial?), de los cuales la fase de construcción de aproximadamente 60 m² probablemente esté hecha de ladrillos macizos (formato antiguo del Reich) y probablemente tenga un sótano de hormigón, y la fase de construcción de aproximadamente 40 m² probablemente esté construida con bloques huecos de piedra pómez/piedra arrastrada. No es una mezcla de materiales al azar, pero sí un parche. Las clases de resistencia a la compresión probablemente difieran considerablemente más que los espesores nominales de pared de 25 a 24 cm.
Me atrevo a afirmar que el valor de la estructura básica desencofrada no superará de manera rentable lo que costaría construirla nueva (y luego homogénea). ¿Quieres realmente hacer una ampliación aquí para luego vivir sobre el padre, en un piso superior de solo unos 90 m² tras descontar la escalera, con una distribución de planta en principio como un vagón de tren?
Hace setenta años, sin duda se habría estado agradecido de tener una base así; hoy en día, sin embargo, al menos examinaría con mente abierta si no se podría disfrutar más del terreno de construcción que de esta estructura básica que, desde un punto de vista económico, es solo un "estructura básica".

Bienvenidos al foro.

Un proyecto grande y apasionante se han propuesto.

Empiezo con algunas preguntas logísticas sencillas:

Como la casa se volvió demasiado pequeña para mi hermana, su marido y el niño, actualmente mi padre vive allí solo. Pero mi padre ya necesita un poco de apoyo, por eso está el plan de mudarnos allí.

¿La casa será lo suficientemente grande de manera permanente a pesar de la ampliación en el techo? ¿Tu novia y tu padre están dispuestos a vivir los tres juntos?

¿Dónde vivirá tu padre durante la remodelación?

El plan actual sería que me mude allí con mi novia. Soy ingeniero eléctrico y quisiera hacer la mayor parte, pero no todo, yo mismo.

El tiempo de construcción se alarga desproporcionadamente con el porcentaje de trabajo propio. Normalmente no importa, pero aquí todavía vive tu padre (ver pregunta anterior).

- Actualmente estoy buscando asesores (asesor energético, arquitecto)

La lista debe incluir también a un estructurista. Tu arquitecto puede facilitarte el contacto. Después de un primer boceto aproximado de cómo debe ser la casa, el estructurista debe decir si es posible y bajo qué condiciones se puede ampliar la casa hacia arriba. Él también debe aprobar los cambios en el plano de las paredes portantes.

Sería bueno tener:
- Cambio a calefacción por suelo radiante - ¿Se pueden usar los tubos de la calefacción actual? Son relativamente nuevos. Por supuesto, estos deberían adaptarse en el sótano.
- Electricidad completamente en KNX - Según mi amigo, los costes adicionales deberían mantenerse dentro de un margen si se hace todo nuevo de todas formas.
- Persianas eléctricas en lugar de estores manuales

Con calefacción por suelo radiante terminará siendo necesario instalar tuberías completamente nuevas. Pero eso no importa, porque igual se va a romper todo el suelo junto con el mortero y las paredes quedarán como un queso suizo para la nueva electricidad. KNX puede que no sea tan caro en trabajo propio, pero aún así son varios miles de euros extra. Lo que lleva al presupuesto:

150.000€ es mucho dinero, pero con la cantidad de cambios se gasta más rápido de lo que piensas. Creo que deberías invertir un poco de dinero y hablar urgentemente con un arquitecto e involucrar rápido al estructurista.

Unos aspectos parciales:

[*]El asesor más importante en un proyecto así es un buen arquitecto.
[*]Con asesores energéticos he tenido malas experiencias, los que tuve fueron sabelotodos arrogantes. Los mantuve las conversaciones muy cortas.
[*]Recomiendo informarse sobre los límites de KNX en cuanto a comunicación (Tel//TV/Internet etc. etc.). Cada vez más se hace hoy vía IP/Ethernet, WiFi/WLAN casi siempre es solo una solución secundaria.

¿No es al final mucho más barato derribar y construir de nuevo?

También estoy a favor de la demolición y la nueva construcción. Sin embargo, sin [Vater / Einliegerwohnung].

Creo que en este caso buscaría el consejo de un arquitecto o ingeniero civil que conozca las construcciones antiguas. La casa ya parece bastante modificada, con una distribución poco favorable, una parte es más nueva que la otra. Es posible que aún así se pueda hacer algo con ella, utilizando la estructura existente, lo que a la larga suele ahorrar costos y también cuidar el medio ambiente. Pero seguro que no es fácil de planificar y creo que muchas cosas no serán realizables con EL.

En cualquier caso, no veo este proyecto como algo que se pueda evaluar fácilmente en un foro. Soy un gran amante de las construcciones antiguas, nosotros mismos vivimos en una casa de 99 años. Aquí hay mayormente constructores nuevos, por lo que las evaluaciones suelen ser así. Tampoco sé cuánto valor sentimental tiene la casa para ustedes. Además, tienen al papá allí, que seguramente también debe quedarse durante la fase de construcción, ¿no? Porque eso sería problemático en trabajos tan extensos, especialmente si se modifica la distribución. No solo es que podría darse el caso de que él se mude temporalmente... también es que viviría o estaría rodeado de una obra por mucho tiempo, sobre todo si planean EL. En este caso hay mucho que considerar. Quizás sea más sencillo empezar renovando solo una parte, hasta que el papá ya no esté (con lo cual no quiero decir que eso sea deseable, solo es una reflexión neutral) y luego abordar la renovación completa.