Financiamiento para la construcción de viviendas, planificación en 2025 - Sureste de Baviera

Hola a todos,
mi esposa (29/30 años) y yo queremos construir una casa en un futuro cercano. Por suerte, ya tenemos un terreno, aquí no existe obligación de construir debido a una donación familiar. El código postal es 84xxx, es decir, sureste de Baviera. Ya comenzamos los planes de construcción de la casa a principios de 2022, pero en ese momento decidimos no continuar debido al aumento explosivo de los intereses + costos de construcción + falta de ofertas con precio fijo.

Situación actual:
Los dos hemos estado trabajando en nuestras respectivas empresas desde nuestras respectivas formaciones profesionales y hemos podido aumentar nuestro salario en los últimos años con cursos de formación, etc., a un buen nivel. Concretamente: yo 3.200 € netos, mi esposa 2.100 €. En total, 5.300 €, que debido a los aumentos salariales ya establecidos seguirán aumentando en los próximos años. Luego, el capital propio de aproximadamente 120K también aumentará para mejorar la proporción de capital propio.

Casa planeada

[*]Casa unifamiliar aprox. 150 m²
[*]con sótano completo (ambos lo queremos, aunque sea caro)
[*]planta baja + planta superior
[*]plan de arquitecto + plan de presentación ya disponibles
[*]estándar KfW 55, KfW 40 probablemente significativamente más caro
[*]todo lo que tenga sentido se hará por nosotros mismos (electricidad, calefacción por suelo radiante, agua/alcantarillado, aislamiento, pintura, etc.) Hay profesionales amigos.

Primera oferta (Sparkasse local)

[*]470.000 € préstamo en 2 partes de 235.000 € cada una (550K - 80K capital propio, el resto capital propio como margen)
[*]interés efectivo 1: 3,56 % con atadura de interés a 10 años
[*]interés efectivo 2: 3,97 % con atadura de interés a 30 años
[*]cuota total: 1.930 € mensuales

Ahora mis preguntas para ustedes:

[*]¿Consideran realistas los costos de construcción de 550.000 € (incl. 50K de margen)?
[*]¿Cómo ven la evolución de los intereses para financiamiento de construcción en los próximos 12 meses? A la vista de las bajadas de interés del BCE, desde mi punto de vista deberían bajar al menos un poco más.
[*]¿Existen actualmente en Baviera ofertas de subsidios adecuadas? Dentro de BayernLabo ganamos (lamentablemente) demasiado para esto. KfW solo financia ahora el estándar KfW 40 con condiciones atractivas.
[*]¿Ven que los costos de construcción están bajando en el mercado? Al inicio de nuestros planes (principios de 2022) los costos de construcción aumentaron extremadamente. ¿Ha bajado eso algo ya?

Muchas gracias de antemano por sus respuestas.

¿Consideráis realistas los costes de construcción de 550.000€ (incluido un colchón de 50K)?

Con mucho trabajo propio, sí (¿los costes incidentales de construcción están incluidos?). ¿Qué dice el terreno sobre los trabajos de cimentación?

¿Cómo veis la evolución de los tipos de interés para las financiaciones de construcción en los próximos 12 meses? En vista de las bajadas de tipos previstas por el BCE, en mi opinión deberían bajar un poco más.

La bola de cristal está un poco turbia ahora mismo. Pero las bajadas de tipos anunciadas ya están reflejadas en los tipos actuales. Por lo tanto, se espera “solo” un movimiento lateral, pero no grandes bajadas.

¿Hay actualmente en Baviera ofertas de ayudas adecuadas? Dentro de Bayernlabo ganamos (desafortunadamente) demasiado bien como para acceder a ellas. La KfW solo financia el estándar KfW 40 con condiciones atractivas.

No tengo idea sobre Baviera. Pero el sobreprecio respecto al KfW 40 no debería ser muy grande, ya que el 40 es ya el estándar en muchas empresas para el que se preparan.

¿Veis que los costes de construcción estén cayendo en el mercado? Al inicio de nuestra planificación (principios de 2022) los costes de construcción subieron muchísimo. ¿Ha bajado algo ahora?

Tanto como no. Los precios de las materias primas han bajado respecto a sus máximos, sin duda. Pero los salarios también suben (el sindicato IG Bau está reclamando actualmente 500€ más al mes para cada empleado). Muchos contratistas generales (GUs), cuyos precios veo (a nivel comercial), están contentos de recibir consultas y han vuelto a un nivel mejor tanto en disponibilidad como en precios. Pero eso no tiene que aplicarse al pequeño artesano local, que todavía tiene la agenda llena de pedidos. En general, el sector no espera grandes bajadas de precios.

De todas las evaluaciones numéricas en discusiones sobre financiamiento de construcciones, me mantengo al margen. Por lo tanto, solo de manera general:
La atracción relativa entre seguir siendo inquilino y poseer vivienda propia no se desplazará significativamente. El futuro sigue siendo (siempre, no solo en 2024) incierto y no quieren apostar, sino construir. Esperen mañana, ¡actúen ahora!
Una autorización para la pista de despegue dejada vencer hace dos años hoy no se presentará bajo el signo de una térmica maravillosamente mejorada. La casa, que con el mismo dinero es construible, será cada vez más pequeña con cada semestre de espera.
Elegir un nivel de eficiencia energética superior al personalmente razonable tampoco será financieramente rentable hoy ni mañana.
Los fondos de apoyo no son una poción mágica, sino que compensan en promedio el esfuerzo adicional (pues para ello han sido calculados por hordas completas de matemáticos de seguros con títulos honoríficos).
Olviden la idea loca de que el trabajo propio y de amigos pueda considerarse exitosamente cercano a cero en el cálculo.

Una planificación de presentación terminada hace dos años para un EH55 sigue siendo ahora la mejor base para aclarar concretamente cuánto cuesta la cosa.

Aquí, mediante la búsqueda del término "11ant Kellerregel", encontrarán el camino a la respuesta sobre qué dice su terreno con respecto a la cuestión del sótano, es decir, cuánto cuesta, por ejemplo, querer un sótano más grande que el terreno. Ahí tienen una palanca (posible, por aclarar).