Costos de construcción de la casa y financiación

Hola a todos,

estoy muy interesado en vuestra opinión :) Debido al Corona y a los precios aún más altos en el sector de la construcción, se siente casi imposible permitirse una vivienda propia.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois?
[*]¿Qué edad tenéis? 31, 28
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Están planeados los hijos? Sí, en 1-2 años
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Maestro, jefa de equipo
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.? Empleado
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 40, 40

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? 2450, 2300
[*]¿Cuánto hay de subsidio por hijos?
[*]¿Otras prestaciones como prestación por paternidad/maternidad, subsidio por enfermedad, etc.?
[*]¿Cuánto capital tenéis? 40.000€
[*]¿Cuánto de ese capital queréis invertir en el proyecto de la casa? 10.000€

Costes de vivienda: total 950€

[*]renta fría actual
[*]renta caliente actual
[*]electricidad
[*]gas
[*]agua, alcantarillado, tasa de basuras, limpieza de calles
[*]teléfono, internet, telefonía móvil

Costes de movilidad:

[*]abono mensual para bus y tren (¡también para los niños!)
[*]crédito de vehículo (o cuota de ahorro para coche nuevo)
[*]seguro 75€
[*]impuestos
[*]combustible 100€
[*]reparaciones
[*]otros
[*]¿Hay un segundo coche, moto, scooter? ¡Por favor, indicar todos los puntos de nuevo!

Costes de seguros:

[*]Seguro privado de salud (también seguro complementario, subsidio por enfermedad, etc.)
[*]Seguro de responsabilidad civil (también para animales)
[*]Seguro de vida capital o riesgo
[*]Seguro de pensiones (también Riester, Rürup, etc.)
[*]Seguro de incapacidad laboral 57€
[*]Seguro de accidentes
[*]Seguro de contenido del hogar 6€
[*]Seguro de defensa jurídica 12€
[*]Otros seguros (por ejemplo, seguro de viaje, seguro de gastos de defunción)

Costes de manutención:

[*]comestibles 350€
[*]restaurantes 100€
[*]cuidado/higiene 25€
[*]mascotas (alimento, médico, medicamentos, costos del establo)
[*]medicamentos
[*]ropa
[*]muebles
[*]cuotas de guardería/escuela (y comedor)
[*]clases particulares
[*]material escolar y libros
[*]cuotas de clubes/gimnasio
[*]niñera
[*]juguetes
[*]limpieza
[*]TV/video/audio/CDs/DVD
[*]entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.)
[*]donaciones
[*]otros

Ahorros:

[*]vacaciones
[*]casa
[*]previsión para la jubilación
[*]pasatiempos/regalos
[*]otros

Otros gastos:

[*]¿pagos de manutención?
[*]¿préstamos?
[*]¿otros?
[*]¿Se olvidó algo? ¡Indicarlo aquí como muy tarde!

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 4750€
[*]Gastos totales: aprox. 2100€
[*]Saldo 2650
[*]de ello suma de renta fría y ahorros prescindibles (p. ej. cuota de ahorro para casa)

Información general de la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 500
[*]¿Qué dimensiones tiene?
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 195
[*]¿Obra nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Obra nueva
[*]¿Garajes? Carport
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? 150 m² (superficie habitable / útil)
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización?

Costes de construcción o compra:

[*]costes del terreno 100.000€
[*]costes de urbanización 30.000€
[*]costes adicionales de adquisición (notario, juzgado, impuesto de transmisiones, agente inmobiliario)
[*]costes de construcción o compra (incl. arquitecto, estructurista)
[*]costes de renovación o rehabilitación
[*]costes auxiliares de construcción (p. ej. conexiones de casa, topógrafo del suelo, electricidad de obra, etc.)
[*]instalaciones exteriores/terraza, caminos, diseño del jardín, cercas, etc.
[*]costes de financiación (p. ej. comisiones o intereses por disposición)
[*]¿los costes totales ascienden a 384.000€?

otros costes:

[*]costes de cocina
[*]muebles, lámparas, decoración
[*]otros "no costes de adquisición, costes adicionales de adquisición, costes de construcción ni costes auxiliares de construcción"

Composición de costes:

[*]total de costes
[*]capital propio deducible
[*]importe del financiamiento

Datos necesarios del crédito:
(en caso de varios elementos indicar para todos, en caso de varias variantes distinguirlas claramente):

[*]importe del crédito 530.000€
[*]tipo de crédito (p. ej. préstamo amortizable, préstamo al final, etc.)
[*]tipo de interés (anual nominal, si no efectivo)
[*]plazo fijo de tipo de interés 30 años
[*]deuda pendiente al final del plazo fijo
[*]plazo total ficticio hasta la amortización completa 39 años
[*]tipo de amortización inicial
[*]cuota mensual 1450€
[*]¿posibilidad de amortizaciones extraordinarias? (indicar importe)
[*]¿posibilidad de cambiar el tipo de amortización? (indicar condiciones como número, rango del tipo de amortización)
[*]en caso de préstamos previos, intermedios o con contratos de ahorro para vivienda, indicar detalles sobre el contrato de ahorro para vivienda (cantidad contratada, tipo de interés de saldo, cuota mínima de ahorro, suma mínima a ahorrar, cuota de ahorro prevista, primas Riester, fecha prevista de asignación, cuota posterior del préstamo, tipo de interés del préstamo, etc.)

muchas gracias

Mi querido cisne, pero se han propuesto algo grande. Para mí, sinceramente, es demasiado de lo bueno, pero aquí supongo que soy más bien del tipo "conservador". :)

384.000 € / 150 m² = 2.560 € por m². Y eso incluye gastos adicionales y equipamiento. Eso será muy difícil, sobre todo si todavía está en consideración el deseo de tener hijos. Yo sugeriría que primero compren un terreno, lo paguen y vean cómo evoluciona vuestra situación financiera.

¿Dónde obtenéis para un porcentaje de financiación tan alto y un plazo de tipo fijo tan largo una tasa de interés tan buena? Eso son solo un 3,3% de anualidad. ¿Es una oferta seria?
Debería ser más bien así:



Aparte de eso, me parecen los costes para "reflexionar" y la carga demasiado elevados – ¿dónde está vuestro capital propio a la edad de 40 años, si cada mes os sobra tanto dinero?

Como persona y banquero, diría "no"; como banco aún sería viable.

¿Dónde queréis construir? ¿De dónde salen los 384k para la casa? ¿Tenéis ofertas concretas? Según el lugar de construcción, deberíais calcular aproximadamente 2500 €/m2 MÁS costes adicionales, suelos, pintura, garaje, sótano,...etc.
Incluso si queréis construir sin sótano y sin garaje, eso ya serían 375k más unos 50k de costes adicionales = 425k costes totales. Pero el terreno debería estar nivelado perfectamente y vosotros deberíais ser bastante disciplinados con el estándar del BU y poder realizar los trabajos de pintura por cuenta propia...

En total, para la casa y el terreno serían 525k. Aún faltan margen, costes de material EL y dinero para el área exterior (algunas cosas pueden esperar) o cobertizo para vehículos, etc.

Veo aquí más bien el problema de que los costes totales son más altos de lo esperado (dependiendo de las respuestas a las 3 preguntas al principio de mi publicación).

Solo por los ingresos, la cantidad del crédito que mencionáis estaría justo al límite y sería factible. También la carga mensual de costes de vivienda con aproximadamente el 36% de los ingresos aún está bien... pero: todo esto sin niños. Nosotros hemos podido gestionar un año de baja por paternidad/maternidad, pero ahora mi mujer vuelve a trabajar (80%) para que los ahorros no disminuyan mensualmente, tenemos ingresos similares a los vuestros pero una cuota mensual menor y necesidad de crédito menor. En general, con vuestras cifras para mí está al límite, pero veo los números como problemáticos (respecto al tema de costes de la casa).

Bienvenido al foro, bienvenido a la cueva de los leones.

Querido cisne, os habéis propuesto algo grande. Para mí, sinceramente, es excesivo, pero supongo que aquí soy más del tipo "conservador".

Oh sí, justo eso pensé.

En mi caso, se encendieron varias señales de alarma:
- Los costos de la casa parecen demasiado bajos
- La suma del crédito ya es 110 veces el ingreso neto (probablemente sea más, ver arriba)
- La parte de gastos está maquillada, ya que no hay costos por vehículo (compra nueva cada x años), ni pasatiempos, ni vacaciones, ni costos de telefonía móvil, etc.
- Las pérdidas de ingresos durante la baja por paternidad/maternidad son críticas, no es posible el trabajo a tiempo parcial, ambos deben trabajar
- Financiamiento entrando en la jubilación

Aquí todavía hay que hacer varios trabajos previos antes de que pueda comenzar la construcción de la casa. Los ingresos son justos, debe planificarse y calcularse bien. Pero lamentablemente eso aún falta. Con cifras reales se podrá ver si es posible y si las limitaciones necesarias aún son aceptables para ustedes.