Financiación para construcción de vivienda unifamiliar - Préstamo con cuota fija vs. combinado con contrato de ahorro para construcción

Hola queridos expertos en construcción de viviendas,

como muchos en este momento, también tenemos el sueño de tener una casa propia y queremos construir una casa. Llevo tiempo leyendo activamente en el foro y me gustaría conocer vuestra opinión sobre nuestra BV.

Aquí los datos principales sobre nosotros:
Mi esposa 27 (empleada administrativa) - industria regional de fabricación de maquinaria, 1650 netos, 13 salarios -
Yo 27 (representante de ventas - comercio mayorista), 2100 netos, 12,5 salarios + pagos de bonificación (no se consideran, amortización especial garantizada planeada de 1000 EUR anuales)

Ingreso neto total: por mes 3750 EUR

Ingresos por alquiler de un apartamento existente por mes 390 (frío) cuota de crédito existente 315 EUR (plazo aprox. 17 años, tipo de interés fijo durante todo el plazo),
pendiente aún 65.000 - valor de mercado 127.000 EUR

Renta fría actual 680 EUR (con gastos 870 EUR)
Ahorros actuales por mes (total 480 EUR)
Sin otros créditos

Resumen de costos:
Terreno 45.500 EUR (sin comisión de agente) - 657 m²
Costos de construcción incluyendo trabajo propio 270.000 EUR
Necesidad de financiación: 285.000 EUR
Capital propio 15.000 (para costos adicionales),
Trabajo propio restante (trabajos de pintura/suelo, áreas exteriores), suministro de materiales a través de compra directa por comercio mayorista con descuento para consumo propio y los sueldos por horas más baratos para los oficios de sanidad/eléctrico (soy buen cliente)

Hipotecado aprox. 90 %

Oferta 1 - Dr. Klein (crédito combinado DSL + BHW Bausparen FX2N)
Crédito con suspensión de amortización 2,52/2,63 % (nominal/efectivo) (asegurado por el contrato de ahorro para vivienda)
Amortización extraordinaria hasta 5 % posible.
Volumen de financiación: 285.000 EUR
20 años tipo fijo 598,50 EUR por mes
Contrato de ahorro para vivienda 467,40 EUR por mes (16 años)
Total = 1065,90 EUR
Costos totales, duración completa:
Pago 429.837,00 € - 144.837,00 (intereses)

Oferta 2 - Interhyp (Hipoteca) - 30 años
Volumen de financiación: 285.000 EUR
Préstamo amortizable cuota mensual: 1149,50 EUR
Tipo de interés nominal 2,75 % (efectivo 2,8 %)
Plazo fijo 30 años, deuda residual después del plazo fijo: 17.869 EUR
Costos totales (dentro del plazo fijo):
Pago 409.352 € - 142.232,33 EUR (intereses)

Nuestro límite personal es de 1.100 EUR por mes para tener suficiente “margen de maniobra” para vacaciones, ahorros y otros gastos en el futuro.
No planeamos hijos en los próximos 5 años, pero sí después.

Personalmente he leído mucho sobre aspectos negativos de la variante del contrato de ahorro para vivienda y sobre la DSL Bank
(dificultades o poca flexibilidad en el pago, reconocimiento de documentos, etc.)

¿Cuál es vuestra opinión al respecto? Me parece que la tasa de interés de la hipoteca es cara, pero justificada debido a la alta financiación...

¡Muchas gracias!

Siempre tomaría un préstamo de anualidades. Por 50€ nunca me inclinaría por la Oferta 1. Además, a menudo es así que después de la asignación tienes una cuota total más alta. Pero los expertos aquí pueden explicártelo mejor que yo.

Ingresos por alquiler de la ETW existente por mes 390 (frío) Descuento del crédito existente 315 EUR (plazo restante aprox. 17 años, tipo de interés fijo para toda la duración), aún pendiente 65.000 - valor de mercado 127.000 EUR

Financiamiento aprox. 90 %

¿Se ha considerado aportar una parte de la hipoteca en la financiación?

Trabajo propio restante (pintura/suelo, áreas exteriores), suministro de material mediante compra directa a través de comercio mayorista con descuento por uso propio, así como tarifas horarias más baratas de los oficios de fontanería/electricidad (un buen cliente mío)

¿Puedes desglosar el trabajo propio en costos de materiales/horas baratas y "hipoteca muscular"?

Pagos de bonificación (no se consideran, amortización extraordinaria garantizada planificada 1000 EUR anuales)

Pero eso no está considerado así en la financiación. ¿Entonces por qué tomar un plazo de 30 años?

Nuestro límite personal está en 1.100 EUR por mes

Pero eres consciente de que siempre pueden surgir costos imprevistos en la construcción? ¿Has planeado suficiente margen?

Personalmente he leído mucho negativo sobre la variante de ahorro para la construcción así como sobre el banco DSL (difícil o inflexible en desembolsos, reconocimiento de documentos, etc.)

El ahorro para la construcción en sí siempre es bueno o malo dependiendo de los costos.

Me confunde un poco el hecho de que con la estructura DSL/contrato de ahorro para la construcción pagues casi 20.000 EUR más a lo largo del tiempo (aunque sólo se muestran 2.000 EUR más en intereses).

Suma = 1065,90 EUR Costes totales, toda la duración: Pago 429.837,00 € - 144.837,00 (intereses)

Crédito amortizable cuota mensual: 1149,50 EUR Interés nominal 2,75 % (efectivo 2,8 %) Plazo fijo de interés 30 años, deuda residual tras el plazo fijo: 17.869 EUR Costes totales (dentro del plazo fijo): Pago 409.352 € - 142.232,33 EUR (intereses)

Sobre el tema de DSL. Sí, puede ser realmente especial.
¿Con qué están construyendo? ¿Contratista general? ¿Arquitecto con adjudicación individual?

¡Muchas gracias primero por las respuestas!



Según el Dr. Klein, no tendría sentido tomar una segunda carga hipotecaria adicional sobre la vivienda en propiedad (ETW). El intermediario dijo que, debido al "relativamente alto" saldo pendiente de aproximadamente 65.000 EUR, no quedaría suficiente como carga hipotecaria porque nadie se basa en el valor de mercado.

Puedo desglosar detalladamente los trabajos propios a través de los ahorros que obtengo en los materiales (por ejemplo, electricidad, equipamiento sanitario y el acero que se necesita para la construcción). En los trabajos de pintura y colocación de suelo se incluyen los costos de material y como trabajo propio el salario (calculado de manera realista).

El pago anticipado no está considerado - eso es correcto. Hasta ahora ni Interhyp ni el Dr. Klein lo han incluido en la financiación, aunque se garantiza que los 1.000 EUR se pagarán.

En cuanto a los costos adicionales, tenemos un margen relativamente pequeño del 7,5 % en la financiación. Si eso no fuera suficiente, aún tenemos contratos de ahorro de construcción por aproximadamente 11.000 EUR que podríamos cancelar, con una pequeña comisión.

La primera oferta está calculada para un total de 36 años, después de 20 años el préstamo será cubierto por el contrato de ahorro de construcción. Los costos son para toda la duración del préstamo.
La segunda oferta es fija por 30 años, sin embargo queda un saldo pendiente de aproximadamente 18.000 que aún no ha sido considerado en los costos.

Estamos construyendo con un contratista local, se adjudican los oficios por separado (a través del arquitecto). La supervisión de la obra se realizará a través de la asociación de protección de propietarios (Bauherren-Schutzbund).

pues 49,50 € por encima de vuestro límite y tranquilidad en la caja (30 años) lo tomaría

¿Por qué una vinculación de interés tan larga? Haz 20 años, con un nivel de préstamo del 90% llegarás con un 2,5% de amortización y un interés efectivo del 2,17% a una cuota de casi 1100€ y tendrás (si no haces amortizaciones especiales) después de 20 años una deuda restante manejable de 107k. Los costos de interés en el ejemplo ~86100€. Muchas bancos no aceptan amortizaciones especiales de 1000€, generalmente hay un monto mínimo de 3-5k.