Las paredes exteriores del sótano no son accesibles - ¿Es esto problemático?

Hola a todos,

mi pareja y yo estamos considerando si deberíamos comprar una casa adosada de finales de los años 60. Está muy bien cuidada, y en los años 70 se hicieron dos ampliaciones. Pero ahora me ronda una idea: debido a las ampliaciones, ¡no se podría acceder a las paredes exteriores en caso de humedad en el sótano! De esto derivan mis preguntas:

1. ¿No es inevitable que el sótano se vuelva impermeable/húmedo en algún momento, o existen sótanos de los años 60 que se mantienen secos "para siempre"?

2. Como el sótano solo se podría restaurar desde el interior, el problema real (una barrera exterior de humedad defectuosa) no podría ser solucionado y el muro estaría permanentemente húmedo. ¿No lleva esa humedad constante a que el muro se desmenuce por completo en un plazo de 10 a 20 años y, en el peor de los casos, a que se plantee demoler la casa?

3. ¿Con qué costos se debería contar si una empresa se encargara de la impermeabilización (solo por curiosidad)?

¡Muchas gracias por respuestas útiles!

Claro que hay sótanos que permanecen "siempre" secos. ¿Qué se supone que debe cambiar de repente para que el sótano se humedezca?

Por supuesto, depende de la situación del agua subterránea. O del agua superficial, aunque si hay construcciones anexas, el agua primero se escurre a otro lugar.

Igualmente, hay sótanos que están permanentemente húmedos. Pero eso generalmente no conduce a una demolición.

Creo que te estás preocupando demasiado por un problema hipotético...

Gracias primero por la respuesta, eso sería estupendo. ¡Aunque pensaba que el material de los años 60 inevitablemente se desgastaría con el tiempo!?

Y sí, me preocupo, se trata de mucho dinero.

Por eso agradecería más valoraciones.

Solo busca un buen perito de construcción de tu región y deja que evalúe el edificio. Durante la inspección con él, también puedes mencionar directamente tus preocupaciones sobre el [Keller] y él podrá examinar más de cerca el [Keller] (ubicación, material, estado, etc.).

Ella está muy cuidada,

Si con eso no solo te refieres a la pareja, sino también a la casa en cuestión, entonces no me preocuparía. Muy cuidada normalmente no es la impresión que dejaría una chabola disfrazada.

1. ¿No se vuelve inevitable que el sótano se vuelva impermeable/húmedo en algún momento, o hay sótanos de los años 60 que permanecen "eternamente" secos?

Los sótanos de construcciones nuevas hechos con hormigón impermeable y aislamiento adicional de XPS quizás permanezcan "eternamente" secos. En los años 60 todavía no existía el hormigón impermeable y los sótanos generalmente no estaban aislados desde el exterior. La técnica estándar consistía en dos barreras horizontales de betún sobre la losa del sótano y por encima del nivel del terreno. Estas realmente duran para siempre. Además, generalmente se aplicaba una barrera vertical de betún, un recubrimiento grueso de betún. Esta tiene una vida útil, dependiendo del tipo de suelo y la influencia climática, de 40 a 60 años. Si y cuánto humedad pasa a través de la pared después de eso depende en gran medida del nivel freático y la humedad del suelo por agua superficial.
Si actualmente todas las paredes están secas, tampoco ocurrirá mucho en las áreas construidas, simplemente porque la entrada de humedad desde arriba es baja y aparentemente no hay agua freática presionando. Las paredes exteriores quizás estén un poco húmedas, pero con el uso de enlucidos de cal permeables al vapor y antimohos no se esperan desprendimientos o problemas.

En las áreas no construidas, especialmente en la cara expuesta al tiempo, se debe asegurar un buen drenaje del agua de lluvia y ante paredes cada vez más húmedas y desprendimiento del enlucido renovar la barrera vertical desde el exterior (recubrimiento grueso de betún + aislamiento + lámina de puntos).

¿No conduce una humedad permanente de este tipo en un plazo de 10-20 años a que el muro se desmorone completamente y en el peor caso se amenace con la demolición de la casa?

Si las paredes del sótano son de hormigón, como era frecuente en los años 60, una humedad permanente en la pared exterior no afecta la estabilidad del material de construcción. Sin embargo, con paredes permanentemente húmedas se establece también un clima húmedo en la habitación, lo que limita el uso del sótano. Por eso, para paredes muy húmedas se recomienda impermeabilizar la zona no construida desde el exterior. Si esto no es suficiente y también ocurren daños por humedad en las áreas construidas, estos pueden ser corregidos desde el interior. Al hormigón eso no le perjudica.

Más importante en este caso es que exista una barrera horizontal, una banda continua de papel de betún justo debajo del techo del sótano. Esto evita que la humedad de la pared del sótano suba a las paredes de las habitaciones.

3. ¿Con qué costos se debería contar si una empresa hiciera la impermeabilización (solo por curiosidad)?

Los costos para la impermeabilización exterior con aplicación de una barrera vertical están aquí, dependiendo del tipo de suelo, ubicación y profundidad del sótano en el terreno, entre 200-500 €/metro lineal de pared del sótano. Sin datos precisos es difícil especificarlo mejor.

No dejes que te vendan una barrera horizontal. En las construcciones de los años 60 generalmente ya está presente, y en sótanos de hormigón debido a la menor capilaridad es además menos crítica. Esta cuesta alrededor de 100-150 €/metro lineal.

La impermeabilización interior es algo más barata que la exterior, pero tampoco es un chollo.

Conclusión: si ahora todavía está seco y no cambias nada en el terreno, seguirá estando seco, pero mantén vigilada la cara expuesta al tiempo.