Propiedad existente - importante esfuerzo de renovación

Hola estimado foro,

nosotros (tenemos la intención de adquirir una casa adosada existente (157 m² de superficie habitable, 260 m² de terreno). Precio de compra: 300.000 EUR + 6,5% de impuesto de transmisiones patrimoniales = 19.500 EUR + notaría / registro de la propiedad = 6.000 EUR + comisión de agencia = 10.710 EUR

La casa fue construida en 2005. Lamentablemente, el estado se puede calificar de catastrófico en lo que respecta al "interior" / estado, por lo que las medidas de renovación planificadas suman un importe de 95.000 EUR.

Hay disponible un capital propio de 106.000 EUR, de los cuales 6.000 EUR se usarán para otros fines en los próximos meses. Había pensado dejar 10.000 EUR como reserva. Retener 10.000 EUR para mobiliario. Por lo tanto, aún quedarían 80.000 EUR a aportar.

Otros 30.000 EUR / 40.000 EUR podríamos aportarlos a través de un familiar y luego devolverlo mensualmente. El capital disponible sumaría: 146.000 EUR de capital propio -> aquí la pregunta para mí es si tiene sentido y es "ok" incluir esto en la financiación o más bien usarlo para las renovaciones.

Los elevados costos de renovación son estimaciones de un arquitecto familiar y coinciden (en los costos superpuestos) con medidas de renovación que realizamos en el pasado en un apartamento. Sin embargo, no se puede descartar que al final el esfuerzo real sea menor (por ejemplo, cochera en lugar de garaje, etc.).

Algunas de las medidas de renovación / remodelación las realizaríamos junto con amigos (muchos artesanos). Realizaremos en su mayoría los trabajos de demolición nosotros mismos. Es decir: no habrá factura por estos conceptos.

A través de asesores financieros ahora tenemos ofertas de Ing-Diba. Se propone incluir completamente los 30.000 EUR o 40.000 EUR del familiar. O bien, debido a la distinción entre medidas "que aumentan el valor" / "que mantienen el valor", se agotaría el capital propio, ya que no se podría contar el mantenimiento del valor (aunque en mi opinión, dadas las condiciones, todo -por ejemplo, también los nuevos revestimientos de suelos- suponga un aumento de valor)..

Sobre nosotros: Él: Empleo fijo indefinido desde 2008 con salario base de 3.500 EUR mensuales + bonificaciones anuales de 15.000 EUR. Ella: Empleo fijo (pero en baja por maternidad), indefinido desde 2005. Actualmente aprox. 700 EUR mensuales. 2 niños: 380 EUR mensuales. Alquiler actual: 550 EUR mensuales. Cuota deseada: 1.000 EUR (+ posiblemente 150 EUR al familiar si se usa el dinero)

Ing-Diba: Según asesor financiero "costos para reforma / modernización": 43.800 EUR Resto a pagar con capital propio

Fijación del interés nominal: 15 años Interés nominal: 1,95% Amortización: 2,50% Cuota mensual: 1082 EUR (+ 150 EUR familia) Incluye posibilidad anual de amortización extraordinaria y ajustes del tipo de amortización.

En este largo texto (¡lo siento!) hay varias preguntas - ¿Qué opinan en general sobre la cuota y la retención de 10.000 EUR como reserva + 10.000 EUR para mobiliario? - ¿Qué opinan sobre la posible inclusión del capital familiar? - Sobre todo por los elevados costes de renovación no sé cómo usar mejor el capital propio. Especialmente porque para algunos trabajos que realizaremos o haremos con amigos no habría facturas para presentar a los bancos? Leí que Ing-Diba solo libera el dinero tras presentar las facturas... ¿Tienen otros consejos o mejoras que esté pasando por alto?

¡¡¡¡MUCHAS GRACIAS y saludos cordiales!!!!

¿Una casa de 2005 y condiciones catastróficas?
¿De qué se trata? ¿Daño por agua? ¿Vandalismo? Eso debería reflejarse en el precio de compra.

Saludos, Yvonne

Es casi todo está roto por dentro debido al uso: todos los suelos, paredes, escaleras, puertas, baños,... simplemente rotos. Según el arquitecto, por fuera todo está bien y la estructura también. Lamentablemente, el precio ya está reducido a unos 300´ por esto. ¿El mercado actual aquí es...?

Lo de aportar el capital propio siempre es un tema complicado. El banco seguramente tendrá en cuenta hasta un 50 % de la revalorización en la determinación de las condiciones. Es decir, cobrar los costes adicionales + aportar el 50 % de la renovación como capital propio. Después, tendría sentido aportar capital propio para a- obtener mejores condiciones b- mantener la flexibilidad en la renovación.

El banco seguramente también querrá ver facturas; si se realiza mucho trabajo por cuenta propia, solo se considerarán los costes de materiales. Eso lo consultaría.

Es ist einfach quasi alles innen kaputt-"gewohnt" - sämtliche Böden, Wände, Treppen, Türen, Bäder,.... schlicht kaputt.
Laut Architekt stimmt aber außen alles und die Substanz ebenfalls.

No comprendo qué queda bien en términos de estructura. En una "casa adosada" es probable que el vecino haya construido con el mismo contratista (?) – ¿hace creíble el estado de su casa que alguien simplemente no haya cuidado bien la casa?

Por precaución, haría un cálculo de prueba para ver qué tan bien se mantiene la financiación si los costos asumidos se exceden en un 30%.

Este estado puede tener diversas causas: defectos, deterioro, desgaste o destrucción. El desgaste aumentad o es una consecuencia inevitable de materiales baratos (por ejemplo, azulejos de una clase de abrasión incorrecta). Dependiendo de la causa, la magnitud de las "sorpresas" durante la renovación puede ser incluso peor que la reserva mencionada.

No logro entender qué sustancia podría ser correcta allí. En el caso de una "casa adosada", es probable que el vecino haya construido con el mismo empresario (¿?) - ¿hace creíble el estado de la casa que alguien simplemente no cuidó la propiedad?

Entonces, por precaución, haría un cálculo preliminar para ver cómo se mantiene la financiación con un 30% de sobrepaso de los costos estimados.

Un estado así puede tener diversas causas: defectos, deterioro, desgaste o destrucción. El desgaste aumentado es una consecuencia inevitable de materiales baratos (por ejemplo, azulejos de la clase de abrasión incorrecta). Dependiendo de la causa, la magnitud de las "sorpresas" durante la renovación puede ser aún mayor que la reserva mencionada.

La casa fue entregada en su momento como "casa para terminar" por el promotor.
Frase literal del arquitecto: Hasta allí todo bien. Después solo se cometieron errores / se intentó instalar cosas (baño de invitados, etc.).
En el interior – por ejemplo los suelos – simplemente se "gastaron" hasta romperlos, puertas/ marcos de puertas, etc., fueron tratados de manera increíblemente descuidada, por lo que todo debe ser renovado.
Desde el exterior, ambas casas se ven bien (excepto por el toldo caído).