Rehabilitación energética, financiación y KFW 261

Buenos días a todos,
nos encontramos actualmente en conversaciones avanzadas para la compra de una casa unifamiliar en RLP. En este contexto surgen, por supuesto, muchas preguntas respecto a:
- ¿Cómo financio de la manera más sensata con subvenciones?
- ¿Qué medidas de rehabilitación tienen sentido o son necesarias (para tener derecho a subvención y que sean razonables)?

Sobre el edificio:
Año de construcción: 1986; en 2003 se añadió una ampliación de 26 m² con una gran fachada de ventanas.
Superficie: 196 m² distribuidos en planta baja y ático + garaje prefabricado simple en el edificio
Tipo de construcción:
- Mayormente ventanas con doble acristalamiento
- Teja tipo Frankfurter Pfanne en el techo, sin buhardillas excepto en la ampliación
- Mampostería: ladrillos KLB de 30 cm
Calefacción: calefacción de gasóleo de 1986, con radiadores en el 90% del edificio.
Energía: Actualmente C/D (67.000 kWh en 5 años según certificado de consumo).
Estado: El estado general del edificio es bueno, el baño en planta baja fue modernizado en 2015.
Estilo constructivo: tejado a dos aguas, con grandes voladizos y de tamaño proporcional
Precio de compra: 510.000 €, de los cuales, según Geoportal, 400 €*630 m² = aprox. 250.000 € corresponde a la parte del terreno.

Planificación / rehabilitación: - costes aprox. 50.000 € con trabajo propio
- instalación de calefacción por suelo radiante, retirar solera y rehacer por completo
- cambio de ventanas + puerta principal
- pequeñas modificaciones del plano
- puertas nuevas
- trabajos de pintura
- cocina + 25.000 €

Pensamientos actuales:
Vemos que en el futuro definitivamente habrá que cambiar la calefacción y también se planea una ampliación del ático con buhardillas.
Además, ahora estamos pensando si tiene sentido hacer directamente una rehabilitación tipo KFW 55, KFW 40 o similar, para poder acceder a un préstamo KFW y también a subvenciones correspondientes.

La financiación sería la siguiente:
530.000 € préstamo bancario al 3,7%, cuota 2.500 €
Resto de capital propio 100-150.000 €

Con este préstamo subvencionado con límite de ingresos, lamentablemente quedamos fuera.

Muchas gracias por sus opiniones.

Mucha suerte

¿Queréis realizar todos los trabajos de renovación planeados por cuenta propia? Sea como sea, será muy ajustado: solo las ventanas en el área habitable ("gran fachada de ventanas", gran puerta principal en la imagen) ya costarán aproximadamente ~30.000€. Las puertas interiores nos costaron ~500€ cada una, incluida la instalación. "Pequeños ajustes en la distribución" siempre dependen de si son estructuralmente relevantes. Solo la calefacción probablemente os costará unos 50.000€, y según lo que tengáis en mente para los trabajos de pintura, eso también puede salir caro (¿solo pintar? ¿o también empapelar? ¿qué pasa con los revestimientos de suelo sobre la nueva calefacción por suelo radiante?)...

Probablemente no tenga sentido el KfW 55, porque casi seguro que no podréis llegar a ese nivel sin aislamiento/tejado, lo que genera costes mucho mayores para el asesor energético, etc. Yo optaría por subvencionar medidas individuales. Si podéis dividirlo en 2 años (por ejemplo, este año calefacción, el próximo año ventanas), podéis aprovechar bastante.

También recordad que la instalación eléctrica en la casa principal probablemente tenga ya 40 años...

Gracias por el primer feedback.

La electricidad está en buen estado, instalación de 3 hilos y suficientes enchufes + fusibles. (Afortunadamente, mi padre es electricista y pudo evaluarlo in situ).

Para aclarar, hay 2 escenarios:
A) Medidas individuales
B) Rehabilitación para casa eficiente KFW 55, fue una propuesta, posiblemente también solo 85, para obtener el tipo de interés subvencionado.

En A)
-Ventanas/puerta principal 15 mil € (9 ventanas, 1 puerta principal); instalación parcialmente por cuenta propia. La gran fachada de ventanas se mantendría, ya que es de 2006 y ya tiene un valor U razonable.
-Suelo planta baja + planta alta aprox. 17 mil €; demolición + solera + aislamiento por cuenta propia; instalación de calefacción por suelo radiante a través de empresa.
-Puertas interiores aprox. 3 mil €
-Pintura aprox. 6 mil €
-Resto 10 mil €, incluyendo la fabricación de dinteles, instalación de agua para la cocina.

=> Aquí estaría planeado en los próximos años un cambio de la caldera de gasoil por bomba de calor y la instalación de buhardillas en la planta alta.
=> Además se está discutiendo habilitar en la planta alta un apartamento independiente, pero esto más bien en el escenario 2.
=> Subvenciones BAFA, cuando se realice la instalación de bomba de calor.

En B)
-Ventanas, puerta principal,
-Aislamiento térmico exterior (WDVS)
-Aislamiento del techo del sótano
-Aislamiento entre vigas del techo
-Instalación de buhardillas
-Instalación de bomba de calor (para esto tengo una oferta de aprox. 30 mil € para 177 m² incluyendo la instalación de calefacción por suelo radiante)
-> Renovar la solera en la planta baja, como en a)
+ medidas para el interior como en a)

=> Aquí la pregunta decisiva es qué estándar energético alcanzo con qué inversión. La ventaja sería que gran parte de las obras de reforma se financiarían a través de KFW 261 con al menos un 1% menos de interés que los créditos bancarios actuales.
Además, no tendría que empezar la reforma 2 veces...

Aquí está la pregunta decisiva, qué estándar de energía alcanzo con qué inversión de capital.

Si ya vas en dirección a KfW XY, entonces mira directamente el 55. El esfuerzo adicional de 85 a 55 no es grande: los costos inevitables como andamios/artesanos para aislamiento o nuevas ventanas, etc., los vas a tener de todas formas. Solo tienes que instalar "solo" mejor material (probablemente ni siquiera en las ventanas) o ajustar el grosor del material aislante.
Yo mismo opté por el 55 (al final será casi 40), porque no había mucha diferencia en el costo inicial. El precio adicional de 3€ por m² de aislamiento (no sé exactamente cuánto fue) fue soportable.

Si ya te diriges hacia KfW XY, entonces mira directamente el 55. El esfuerzo adicional de 85 a 55 no es tan grande: los costos inevitables como andamios/artesanos para aislamiento o nuevas ventanas, etc., de todas formas los gastarás.

Así es como lo veo básicamente. Probablemente la renovación del techo me saldrá demasiado cara, estamos hablando fácilmente de entre 60 y 90 mil € dependiendo de la cantidad de buhardillas y el tipo de cubierta. Si lo entendí bien, al cambiar la calefacción a través de Bafa para 2 unidades de vivienda recibiría una subvención del 50% sobre 45 mil € (30% + 20% de bono de velocidad); si necesito más, aún se podrían obtener hasta 60 mil € con un 15% de subvención para medidas individuales.

¿Estoy en lo correcto o he entendido mal? La desventaja es no tener acceso a un préstamo más barato.

Con una caldera de gasóleo de 40 años, creo que, si de alguna manera es posible, actuaría de inmediato.

En la variante A veo los diferentes rubros más caros. Un pintor por 6.000 € para casi 200 m² me cuesta imaginarlo. En nuestra renovación pagamos solo por la pintura de 195 m² 6.500 €, y eso fue con 6,80 € netos/m² de pared, que en comparación con las ofertas fue muy barato. Nuestro antiguo apartamento (100 m² de superficie habitable) el casero lo mandó pintar en negro por 2.700 €... Pero en vuestro caso también hay muchos trabajos de reparación que probablemente se cobran por horas (dintel de ventanas, cambio de distribución, agujeros de radiadores antiguos, ...).

El suelo también debería ser más caro si en los 17.000 € ya está incluida la calefacción por suelo radiante.