Financiación de la construcción con KfW - intereses de disposición

Hola a todos,
llevo ya varias semanas buscando por internet sobre financiación, subvenciones y demás. Hoy encontré esta página y he estado navegando por todo el foro.
Ahora un poco sobre mí/nosotros: Somos una familia de 4 miembros (niños de 2 y 4 años), mi ingreso es de 610 euros netos, el de mi esposo 2245 euros netos más la asignación por hijos de 368 euros, disponemos de un capital propio de 20.000 euros.
Hace unos días reservamos un terreno (163 m²) para una casa adosada en medio. El contrato preliminar nos será enviado para revisión a mediados/finales de enero. Precio de compra 55.600 euros más 2.780 euros de costos adicionales. El precio de compra se paga tras la firma y la inscripción en el registro de la propiedad, aproximadamente a principios de febrero de 2010.
Nuestra casa (sin sótano) será construida por IGB, llave en mano, con trabajos de pintura y revestimientos de suelo; precio de compra 141.900 euros (precio de compra 131.900 euros, el resto lo estimamos nosotros ya que realizaremos como trabajo propio la pintura y los revestimientos de suelo, los costos adicionales de construcción se estiman en 12.000 euros más 4.000 euros de hipoteca muscular).
Bueno, queremos combinar la financiación con el KfW. Aunque tenemos dos contratos Riester vigentes (comenzaron en noviembre de 2009), somos algo críticos con la financiación con Wohnriester. El año pasado nos agarraron desprevenidos y después de todo... no es para nosotros. Lo volveremos a cancelar.
Tenemos una oferta de la Ing-Diba. 79.000 euros con un 4,7% efectivo, 10 años de tasa fija combinados con KfW 124 65.000 euros al 3,8% y KfW 154 con 50.000 euros al 3,9%. Esto resulta en una carga mensual de 955 euros.
¡Nuestro problema! Los intereses por disposición. Pagamos el terreno a principios de febrero, pero la urbanización termina hasta septiembre de 2010. Por tanto, tenemos un periodo bastante largo con doble carga. Desde febrero unos 215 euros de intereses por el terreno ya pagado y desde el 1 de julio los intereses por disposición del resto de la suma al 0,25% mensual. Y desde el inicio de la construcción probablemente aún más al mes.
Los intereses por disposición se aplican en el crédito principal después de 6 meses con un 0,25% (79.000 euros de suma), el programa KfW 124 (65.000 euros) desde el mes 5 con un 0,25% y el programa KfW 154 (50.000 euros) después de 12 meses.
Esta idea nos da bastante miedo ahora mismo, ya que no tenemos idea de las sumas mensuales que se avecinan.
El principal problema para mí es el contrato de trabajo temporal que se sigue prorrogando cada 6 meses. Muchos bancos no cuentan con mi salario de 610 euros = ingreso insuficiente = no hay crédito. La Ing-Diba no fue tan exigente en ese sentido.
Quizás puedan ayudarnos a quitar un poco la preocupación que tenemos respecto a la carga adicional por los intereses de disposición.
Saludos
Crazy Mamba

Hola Crazy_Mamba,

si debe pagar el terreno a principios de febrero de 2010, ya tendrá que utilizar los primeros 38.000 EUR del financiamiento (precio de compra + costos adicionales menos capital propio).

Sobre esta cantidad ya pagará los intereses (al 4,7%) = 148,83 EUR.

Desde aproximadamente junio (dependiendo de cuándo se hayan elaborado sus contratos de préstamo más 6 meses) pagará además los intereses de disposición por los restantes 41.000 EUR + 65.000 (al 3% anual = 265 EUR) y estará en aproximadamente 413 EUR mensuales adicionales a su alquiler.

Los intereses de disposición para el segundo préstamo KfW probablemente no se generarán. Porque dentro de 12 meses la casa debería haber sido entregada habitable.

¿Qué fecha vinculante de entrega se acordó en el contrato con IBG?

Saludos cordiales M. Thiemann

Hola señor Thiemann,

muchas gracias por su respuesta.

Según el encargado de la urbanización, podemos empezar como muy tarde a finales de septiembre. Mmm, se puede imaginar muchas cosas con eso. Si todo va bien, estará listo a principios de septiembre, pero por supuesto, no lo ha establecido por escrito. Nuestro promotor comenzará con la estructura una vez que haya recibido el visto bueno del encargado de la urbanización. Una situación un poco complicada... terreno barato + pero lamentablemente algunas variables de más. La casa debe entregarse después de 5 meses de construcción.

Ya no estamos con Ing-Diba y nos hemos dirigido a nuestro banco habitual. Ahora tienen todos los datos relevantes y en los próximos días nos informarán si pueden o quieren concedernos un préstamo por esta cantidad. Al menos tenemos un puntaje de 1c... eso da esperanza. Luego se discutirá más en detalle. El asesor y su colega nos recomendaron una combinación de Riester y contrato de ahorro para vivienda junto con un préstamo hipotecario normal. Al principio, como ya se leyó en el primer mensaje, éramos bastante escépticos o mejor dicho, estábamos en contra. Probablemente nos habían aconsejado mal antes. Por lo menos, ahora queremos escuchar más detenidamente sobre la combinación de ahorro para vivienda / Riester el lunes. El préstamo hipotecario en sí tiene un interés del 4,2% y dura 10 años, la combinación con Riester en los primeros 10 a 13 años tiene un 3,65% y luego continúa hasta la amortización total con un 2,95%. Aunque la amortización será algo mayor, al menos tenemos un plazo de interés fijo largo para una parte de la suma.

Por lo menos, el asesor pudo disipar nuestras dudas sobre la doble carga financiera. Mi banco ofrece un plazo de provisión de 12 meses. Por lo tanto, solo se paga el interés por el terreno y a partir del inicio de la construcción este se ajustará según el progreso de la obra.

Por supuesto, seguiré informando sobre la decisión que tomemos.

Saludos cordiales Crazy_Mamba

Hola Crazy_Mamba,

con la subvención Riester todavía pienso en la tributación diferida en la edad de jubilación. Planifíquelo con detalle para que sepa qué carga fiscal adicional proviene de la subvención Riester en la vejez.

Las tasas de interés parecen atractivas.

Últimamente he preferido en su mayoría las financiaciones de Ing-Diba, porque Ing-Diba subvenciona los fondos KfW (al menos todavía ahora) con un 0,25%.

Saludos cordiales
M. Thiemann

Hola señor Thiemann,

sí, también pensaremos en la llamada tributación diferida y, por supuesto, nos haremos calcular antes de tomar una decisión.

Las bonificaciones de intereses de Ing-Diba son interesantes, pero el problema para nosotros es el interés de disponibilidad después de 6 meses. Lamentablemente, Ing-Diba no está dispuesta a negociar eso. Aquí todavía pagamos alquiler por una casa unifamiliar. Por lo tanto, la oferta de nuestro banco con un período de gracia en la provisión de 12 meses es muy interesante.

Ahora estamos ansiosos por ver qué caminos se abren para nosotros. Estamos muy expectantes para el lunes. Tenemos una segunda conversación con nuestro banco principal.

Un saludo
Crazy_Mamba