Ajuste de derechos de construcción: distancia límite desde la altura del terreno hasta la altura del alero

Hola,

tenemos el siguiente problema con la construcción de nuestra casa unifamiliar nueva:

En el plan de urbanismo está fijada una altura de alero de 3,5 m sobre el terreno existente. El solar está aproximadamente 70 cm por debajo del borde de la calle. Para evitar una estación elevadora, el terreno debe rellenarse para que al final estemos a la altura de la calle. Uno de los vecinos ya hizo algo parecido, aunque en menor medida, ya que la calle desciende (aproximadamente 30 cm de relleno). Otro tema en esta medida es la distancia al límite (H/2), que al aumentar 70 cm ya no se respetaría. Ahora nos hemos dirigido al ayuntamiento con la indicación de que según la nueva Ordenanza de Uso del Suelo de 2012 §5, el ayuntamiento tiene la posibilidad de fijar la altura del terreno (entre otros motivos por razones del saneamiento de aguas residuales...). El ayuntamiento dice que si los vecinos no tienen objeciones, se aprobaría un aumento de la superficie del terreno y por tanto el tema de la distancia al límite quedaría resuelto. Los vecinos incluso están dispuestos a aprobarlo.
Ahora el funcionario del ayuntamiento dice: Sí, pero la altura del alero de 3,5 m sigue aplicando, por supuesto (referido al terreno existente).
¡Eso es absurdo, porque la nueva altura del terreno no nos sirve de nada si no se aplica también para la altura del alero!
¿Qué opináis? En realidad yo puedo decir: la nueva altura del terreno es la nueva altura del terreno y también se aplica a la altura del alero, ¿no?

¡Muchas gracias!
Philipp

Hola Philipp,

tenemos el siguiente problema con la construcción nueva de nuestra casa unifamiliar:

En el plan de desarrollo urbanístico está fijada una altura de alero de 3,5 m sobre el terreno existente. El terreno de construcción está aproximadamente 70 cm por debajo del borde de la calle... La oficina de urbanismo dice que, si los vecinos no se oponen, se permitiría un aumento del nivel del terreno y así el tema de la distancia a la línea limítrofe quedaría resuelto. Incluso los vecinos estarían de acuerdo.

Ahora el encargado de la oficina de urbanismo dice: Sí, pero la altura de alero de 3,5 m sigue siendo válida (referida al terreno ahora existente)!!
Eso es un disparate, porque el nuevo nivel del terreno no nos sirve de nada si no se aplica también a la altura del alero.
¿Qué opináis? En principio puedo decir: la nueva altura del terreno es la nueva altura del terreno y también se aplica a la altura del alero, ¿no?

La definición de las alturas de alero es un problema recurrente; también para mi trabajo.

Lo que tú y yo consideramos "tontería" o no, en la oficina de urbanismo inicialmente no interesa a nadie; el terreno existente es una declaración clara. Si apilas tierra, estás cambiando justamente el terreno existente en 70 cm y esta elevación lógicamente se deduce de la altura de alero establecida. Por supuesto, puedes intentar negociar con el encargado, pero probablemente (si acaso) no tendrá mucho margen, porque a comienzos del próximo año deberá justificar ante los planificadores del plan urbanístico y autoridades superiores muchas excepciones. Para estas personas no siempre es fácil cuando su comprensión hacia los propietarios de casas es sancionada por las instancias superiores.

También puedes intentar impugnar el plan urbanístico; el procedimiento normalmente dura entre 2 y 5 años. Hasta ahora solo he visto una vez que se resolviera rápidamente; un usuario de este foro me informó de ello por teléfono.

Por experiencia, tendrás que aceptar la "bitter pill" de la altura de alero si quieres construir en el terreno y entonces vuelve al foco la estación de elevación; ¿quieres siquiera hacer algo como un zócalo en el ático?

Un saludo cordial