¿Son buenas las condiciones para comprar una propiedad?

Hola a todos,

llevo un tiempo leyendo en silencio. Ahora ha surgido la oportunidad inesperada de adquirir una propiedad existente cerca de Darmstadt.
Como no estamos muy seguros de si tenemos una oferta de financiamiento sensata y buena, me gustaría pedir vuestra opinión.

Datos principales:
Él, 31 años, neto 3.600 €, 13 pagas
Ella, 29 años, neto 2.400 €, 13,5 pagas
No están casados, planean tener hijos en aproximadamente 2 años.

Precio de compra: 600.000 € + 50.000 € modernización (financiación total)
Gastos adicionales de compra: 82.000 € (con capital propio)

Debido a la elevada suma y al riesgo de cambio de intereses se considera una división:
193.000 € contrato de ahorro de vivienda 30 años (15 años interés fijo 0,72 %, a partir del año 16 1,25 %)
447.000 € préstamo bancario (15 años interés fijo 0,93 %, 2,66 % amortización)
La anualidad está en torno a 2.005 €

¿Se recomienda una combinación más sensata? ¿Existen posiblemente mejores ofertas?

Muchas gracias por vuestros valiosos comentarios.

Saludos cordiales
Lars

15 años con una financiación al 100% por mucho menos del 1,00 % es, en mi opinión, una oferta excelente. El interés garantizado para el préstamo BS también me parece adecuado. ¿Qué banco os ha ofrecido eso?

En vuestro lugar, sin embargo, no me sentiría cómodo con la anualidad en relación con vuestros ingresos de Hamburgo. ¿Qué hacéis si un salario deja de recibirse temporalmente por los hijos?

¿Se trata del 13.º o 13,5.º salario de un salario adicional garantizado (garantizado de forma independiente al rendimiento a través del convenio colectivo o contrato de trabajo)?

Yo iría al banco y preguntaría por vuestros límites.
Mientras preguntas aquí, la propiedad ya la habrá comprado otra persona.
Deberías conocer vuestros límites y, si es necesario, actuar de inmediato si el presentimiento es positivo.

Muchas gracias por vuestro feedback.

Deutsche Bank y BHW

¿El interés del contrato de ahorro para vivienda está bien? Eso significa que aún hay potencial de optimización.

Sí, el 13 y el 13,5 están garantizados contractualmente. Pero no están incluidos en nuestra planificación o solo como margen de seguridad en nuestra planificación.

También tenía dudas sobre si era una planificación sólida. Después de elaborar nuestro presupuesto doméstico incluyendo los costes futuros continuos, nos quedan 2.000 € después de deducir todos los gastos. Si solo estuviera disponible el 65% del salario de la pareja, nos quedarían unos 1.200 € para un año. El plan es que ella primero trabaje a tiempo parcial y luego a tiempo completo.

El banco no ve ningún problema, aunque, por supuesto, también defiende sus propios intereses.

Ya hemos reservado la casa y desde hace algunos días estamos negociando con diferentes entidades crediticias.

¿Está bien el interés del contrato de ahorro para vivienda? Significa que aún hay potencial de optimización.

Bien significa que estoy más familiarizado con las condiciones clásicas de crédito y que, desde mi punto de vista, la tasa del préstamo del contrato de ahorro para vivienda no es ni especialmente buena ni especialmente mala. Ten en cuenta que debes pagar una comisión de apertura de - en BHW - el 1,6 % sobre la suma de ahorro para vivienda. Eso son alrededor de 3.000 EUR.

La cobertura del ZÄR depende, en mi opinión, también siempre del desarrollo a largo plazo de los ingresos. Si ya habéis llegado al final de vuestra carrera profesional personal y no se esperan subidas salariales fuera de las habituales (convenios colectivos), entonces también tendería más a la cobertura del ZÄR. Si es al contrario, elegiría una estructura de financiación más arriesgada...

El siguiente ejemplo de cálculo para aclarar:

650 mil euros, 15 años fijos al 0,93 % anual con una cuota mensual de 2.005 EUR resulta en una amortización inicial del 2,77 % anual y un plazo total previsto de 31 años.

Después de 15 años, aún tendréis una deuda residual de alrededor de 360 mil euros con intereses pagados por un importe de 71 mil euros.

El grado de financiamiento estará entonces – suponiendo un valor de tasación del objeto de 520 mil euros (650 mil × 80 %) – en el 69 %, lo que equivale a una tasa fija a 15 años actual de alrededor del 0,70 % anual.

Supongamos además que dentro de 15 años el nivel de interés está 400 puntos básicos por encima del nivel actual, lo que conduce a los siguientes datos clave para la refinanciación posterior:

- Deuda residual 360 mil euros
- 16 años fijos
- Tasa de interés 4,70 % anual
- Plazo restante 16 años

= Cuota tras el vencimiento del primer período fijo: 2.673 EUR

El cálculo es sin pagos extraordinarios...

Por tanto, vuestra cuota aumenta en 668 EUR. Esto podría además ajustarse por inflación... En mi opinión, es un riesgo aceptable. Pero cada uno debe decidirlo por sí mismo.

Sí, el 13 y el 13,5 están garantizados contractualmente. Pero no están incluidos en nuestra planificación o solo como colchón en nuestra planificación.

Ah, ya entiendo. Entonces actualmente no disponéis de 6.000 €/mes, sino de 6.500 €/mes. Eso ya se ve mucho mejor.

Ya hemos reservado la casa y estamos negociando desde hace unos días con diferentes entidades crediticias.

Entonces analizad tranquilamente las ofertas...

Pero presentad al vendedor/agente inmobiliario ya una confirmación de financiación de DeuBa para que ningún otro interesado os adelantara... FB no significa que al final financiéis realmente con DeuBa.

Pues para mí eso sería muy justo. Sobre todo porque todavía no hay hijos pero están planeados.
Los ingresos de una persona se reducen durante varios años, no por uno solo. Mejor calculad con el 50% del ingreso, esa ayuda parental no es un regalo.
¿Tu esposa realmente quiere trabajar a tiempo completo después de un año? ¿seguro? Eso hay que quererlo mucho y la atención a los niños debe estar garantizada en consecuencia.
A más tardar con el segundo hijo (si está planeado) entonces se vuelve difícil.
Si hago un cálculo rápido, entonces aproximadamente el 50% de vuestros salarios (incluyendo la asignación por hijos) se destina a la casa. Y eso con costos mucho más altos (por los niños).