20 años Volltiger o 15 años apuesta

Hola,
tenemos ofertas para la financiación inmobiliaria y, a pesar de mucho calcular y sopesar, aún no estamos seguros de cómo deberíamos financiar. Espero aquí algunos consejos sobre cosas que quizá no hayamos considerado o sugerencias que puedan orientar nuestra decisión en una u otra dirección.
Mi pareja y yo somos ambos autónomos, pero su actividad (fisioterapia) está actualmente reducida por nuestros dos hijos (edad de guardería). Yo llevo 10 años trabajando como ingeniero freelance. Los ingresos netos mensuales de los últimos años siempre han sido algo superiores a 5.000 €. Ella no aportará significativamente al menos hasta dentro de un año. La ayuda para familias con hijos para la vivienda probablemente no sea aplicable, porque en uno de los años a tener en cuenta superamos ligeramente el límite.
Queremos comprar en NRW un inmueble de segunda mano casi nuevo por unos 420.000 € (incluyendo impuestos de transmisiones patrimoniales y notaría, sin gastos de intermediarios, y según el perito no se necesitan inversiones en los próximos años). Podemos aportar un capital propio de unos 110.000 € para situarnos por debajo del 80 % de préstamo sobre el valor. La suma necesaria del préstamo sería, por lo tanto, de unos 310.000 €. Para bajar al 75 % y conseguir el tipo de interés más favorable tendríamos que usar nuestro resto de reserva financiera, lo cual es posible pero sería algo imprudente.

Ahora tenemos varias ofertas del intermediario financiero que, considerando nuestras condiciones, los proveedores han valorado como factibles. Calculamos que con nuestras condiciones podemos pagar cómodamente unos 1.500 € mensuales. En el futuro será más relajado, cuando vuelva el segundo ingreso y se eliminen los gastos de cuidado de los niños.

Las ofertas aparentemente más baratas son siempre las de la DSL Bank. Una de ellas es un préstamo a tipo fijo total de 20 años al 1,78 % con una cuota de 1.526 €. Sin embargo, sin posibilidad de amortizaciones extraordinarias. El total de intereses pagados sería algo más de 59.000 €.
La siguiente mejor oferta con vinculación de intereses a 20 años, pero sin tipo fijo total, sí con opción a amortización extraordinaria y cambio de cuota, ya supera el 2 % y por tanto es menos interesante.

Para 15 años de vinculación de intereses, la DSL Bank ofrece 1,73 % con cuota de 1.480 €, o 1,72 % con cuota de 1.348 €. Cambio de cuota hasta 3 veces sin coste, pero solo al alza, no a la baja. Amortización extraordinaria hasta 5 % anual.
Luego está la Ing-Diba con un 1,75 % y cuota de unos 1.500 €. Cambio de amortización hasta 2 veces gratuitamente entre 1 % y 10 %. Amortización extraordinaria hasta 5 % anual.

Las ofertas de Volksbank y Sparkasse superan claramente el 2 %, por lo que probablemente acabaremos con una de las entidades directas a través del intermediario.
La Ing-Diba es en realidad cara para 15 años de tipo fijo en comparación con el préstamo total de 20 años de la DSL Bank. Por otro lado, se leen muchas críticas negativas sobre la DSL Bank, aunque principalmente en relación con préstamos de construcción en los que el crédito se libera poco a poco.
Aun así, mi intuición está más con la Ing-Diba. Nunca se sabe qué puede pasar y si las cosas van mal, sería posible bajar la cuota gracias al cambio de amortización y si van bien, la opción de amortización extraordinaria permitiría reducir el peso de los intereses. Sin amortización extraordinaria y con amortización constante, la deuda pendiente tras 15 años estaría en torno a los 97.000 €, incluso algo menos con la misma cuota que con el préstamo total. En unos tres años también tendremos un plan de ahorro para vivienda con unos 20.000 € acumulados, con mejor interés retroactivo, que podríamos usar para amortizaciones extraordinarias. Si podemos usar más amortizaciones extraordinarias, la deuda pendiente se podría reducir aún más. Unos 50.000 € en la financiación posterior tras 15 años tampoco nos romperían el cuello aunque suban los tipos. Solo en el peor de los casos podría acabar siendo más caro que el préstamo total.

¿Qué opináis? ¿Mejor el préstamo total aparentemente seguro, pero sin la opción de bajar la cuota en tiempos difíciles, y aprovechar para invertir capital disponible en tiempos buenos? ¿O arriesgarse a que podamos pagar bien durante los próximos 15 años y quizá conseguir condiciones más favorables?

En cuanto al Baukindergeld: Según mi conocimiento, se cuenta el promedio de los dos años de referencia; superar ligeramente una vez no debe ser un criterio de exclusión.

Bueno, eso tenéis que saberlo vosotros, tenéis un ingreso sólido y su compañera de vida pronto tendrá otro ingreso. Por intuición, yo diría que toméis los 15 años y hagáis pagos anticipados.

Hola ,

Tenéis una excelente posición inicial. Si habéis elegido los 1500 como cuota para vosotros de manera que siga siendo una cuota cómoda, entonces todavía tenéis margen para los "tiempos difíciles". Yo en vuestro lugar optaría por los 20 años de amortización completa. En compra de segunda mano y amortización completa, de todos modos no tenéis mucho contacto con el banco. Matemáticamente puede ser que al final otra opción hubiera sido mejor, pero quién sabe lo que harán los intereses dentro de 15 años. 1,78 para 20 años es un interés excelente y desde el principio no tienes que preocuparte nunca más. Además, tienes derecho a cancelación después de 10 años, ya sea de forma total o parcial, si te ahogas en dinero puedes devolver todo o parte. Este cambio de amortización… no sé qué esperan todos de eso. Sí, parece una solución flexible. No creo que se use mucho. ¿Por qué? Porque después de 10 años puedes pagar más de todos modos y casi nadie aumenta la cuota. Bajar la cuota o la amortización... para eso el banco tiene que aceptar primero. Muchos olvidan que aunque puedas hacerlo sin coste, el banco tiene que comprobar si está bien. Así que si vienen "tiempos difíciles", la pregunta es si el banco te permitirá bajar la amortización. Por eso, 20 años de amortización completa y vivir tranquilamente.

La oferta aparentemente más económica siempre la tiene el banco DSL. Una vez como amortización completa a 20 años con un 1,78% y una cuota de 1526€. Sin embargo, sin posibilidades de pagos anticipados.

El pago anticipado también es innecesario, ya que tienen una amortización completa. Si no, la refinanciación del banco no funcionaría.

La diferencia de intereses entre los 15 años y los 20 años es marginal. Basta con un pequeño aumento de los intereses para que al final paguen más intereses.
El pago anticipado se utiliza muy raramente, ya que por lo general siempre hay cosas más importantes que atender que la simple financiación continua (al menos ese es nuestro caso).

Yo tomaría la amortización completa. Después de 10,5 años de todas formas tienes derecho a una rescisión especial. Una reducción de la cuota está prácticamente incluida: antes de que el banco rescinda, siempre se busca una solución pragmática, por ejemplo reducción de la cuota, aplazamiento o...

Esas son ya respuestas útiles que nos quitan preocupaciones, muchas gracias. Gracias también por el consejo sobre el [Baukindergeld], pero incluso en el promedio de 2016/2017 estamos justo por encima. Sin embargo, no es un problema para nosotros si eso lo reciben familias que lo necesitan más que nosotros.