交钥匙还是自主管理？

大家好，
我们正处于建筑项目的最初阶段，目前还是完全的外行。
我们目前正准备购买位于下萨克森州沃尔夫斯堡附近的建筑用地。明年年中，我们将能够在我们已完全配套的土地上开始施工。

尽管前面还有很长的时间，我们还是想现在就开始规划。通常，许多公司会以固定价格向客户提供交钥匙房屋。最近，许多朋友和同事建议我应该与建筑师一起进行规划（最终还包括验收），并在施工期间自行管理各个工种的分包。这种方式至少可以节省50,000欧元。

我在工作上（时间上）非常灵活，也愿意深入了解这个话题，投入大量自己的时间和精力。由于我职业是IT项目经理，手工活对我来说比较困难。但我基本上有信心能够进行项目管理。
最终，我也会较为理性地看待这件事：如果通过我个人的参与节省的钱比我同期净收入还多，那么我宁愿选择自己参与建筑工作，减少工作时间。考虑到可能节省超过50,000欧元的情况，这种选择很可能成立。

不过我还是有疑问：这种做法对我来说真的合适吗？我最大的担忧是在雇佣手工艺人时。人们经常说手工艺人短缺，如果作为私人业主我最后不得不等屋顶工人等1.5年，那么我肯定是得不偿失。

我非常期待大家的意见！

如果你在这里稍微搜索一下或读一段时间，你会看到关于你的问题有很多观点，但没有最终的答案。有一个好的项目经理和一个好的建筑师，个性化建造大概会很有趣。没有好的则不会。总承包商或成品房供应商的固定价格让一些建房者睡得更安稳；但对另一些人来说，这并不那么重要。

我还没有砌过一块砖，但我已经看到，在选择建筑师和测量师时，与五个建筑师和五个测量师就想法和价格进行谈判是一项工作。测量师相对容易（因为明确知道他们要提供什么），但建筑师则不然。外行人如何识别一个好的建筑师？这里经常读到要看“化学反应”，是否合得来（难道化学反应好的人也会建好房子吗？），或者有时是熟人推荐的丈夫。所报的价格（至少是我的建筑师）差别巨大，而最贵的绝对不是最好的。我已经期待着我面前还有32000个工种。

你越依赖于时间和成本的遵守，或许你越应该考虑找一个专业人士，他们已经做了很多次，可以帮你省事。当然这需要花费一些钱。如果你能平和地处理自己的错误计划（记住，你是一个外行！），那么你可能更适合自己动手。

最近许多朋友和同事建议我，规划（以及最终的验收）应当由建筑师来进行，而在施工期间应自行分包各个工种。这种做法至少可以节省50,000欧元。

我得引用“胡萝卜”的话：“绝不，小彼得！”我觉得这个建议相当奇怪，我从来没听过这么说。我经常听到（第一次造房的）业主们自认为是天才的砍价高手或购物天才，但从未听过他们同时也接受让规划建筑师负责施工管理的明智建议。业余的自行单独分包简直是俄罗斯轮盘赌。让建筑师正好在第6和第7阶段休息，这样的建议即便是给我最讨厌的敌人我也不会这么残忍，因为我太了解招标中的陷阱了。另一方面，我完全可以理解“普通人”为什么会觉得这是天才做法。恰恰相反，最大的成本节省正是在于将招标和分包筹备交给专业人士来做（加速按钮则是对飘窗、转角窗、超大瓷砖等项目严格把关）。

嘻嘻——一个有两只左手却想自己盖房子的IT人士。

你们想要个性化建房，那就找建筑师吧（不过所有服务阶段加起来价格可能要四万欧元）。顺便说一句，建筑师的费用其实已经占了建筑承包商利润的大部分，因为他们不需要建筑师，可以直接提供现成的房子。

如果你想自己负责施工管理，应该问问自己是否足够技术娴熟，能识别所有的施工漏洞并管理不同工种之间的接口。
如果你能编制招标文件——也就是说能准确计算数量和质量——那就大胆去做。连很多受过教育的建筑师在这方面都会失败。

顺便说一下，建筑师设计的房子通常比现成的房子要贵，因为它成了为你量身定制的手工产品。包括所有（昂贵的）特殊要求和改动，这是总承包商做不到的。

感谢您的善意建议。我已经从不同渠道收到了类似的反馈。我想我可能会放弃完全单项分包的想法。

不过，我现在听说了一些有趣的替代方案。举例来说，有人建议我可以选择与建筑师一起规划（比如设计阶段1-3），然后根据完成的方案去找不同的总承包/专业分包商获取报价。这样我可以获得可比较的报价，并且拥有较强的议价能力。但是：所有的总承包/专业分包商都会接受这样做吗，还是通常坚持他们自家的成品方案？另外，建筑师已支付的规划费用是否会被抵扣？

实际上，也可以与总承包/专业分包商达成协议，比如只让他们完成主体结构（例如直到完成屋顶覆盖），剩下的部分由我自行单项分包。前提是这样成本和工作量合理……

对于这种做法，大家的看法如何？相比于成品房（Viebrockhaus，Town & Country 等）在价格上大概会处于什么位置？

不过我听说了一些有趣的替代方案。比如，有人建议我可以选择和建筑师一起规划（比如说，设计阶段1-3），然后拿到完整的设计方案后，再向不同的总承包商/分包商询价。这样我可以获得可比的报价，并且拥有较强的议价能力。但是：所有的总承包商/分包商都会接受这种方式吗？还是他们通常坚持使用现成的方案？另外，付给建筑师的设计费用能否被计入？
其实也可以和总承包商/分包商约定，例如只让他们完成主体结构（比如说，包括屋顶覆盖），剩下的部分由我自己单独发包。如果从成本和精力方面来看合理的话……

什么都可以做。但设计阶段1-3是不够的。你应该选择1-4（甚至5），并带着一个完成的成果去找总承包商。然后你至少得拿出几千欧元请一个工地负责人/施工监理/专家来监督这个项目。

如果建筑公司已经负责主体结构包括屋顶，那自己单独发包剩下部分几乎不划算。通常只有当室内装修自己做的时候才这样做，比如家里有电工或者水暖工，自己铺地暖，也能自己铺瓷砖等。

附言：如果你只带着设计阶段1-3去找不同的公司，那就像你去不同的汽车经销商那里说：“我需要一辆车，约4.8米长，4个门，汽油发动机和四个轮子。” 结果他们可能给你报价豪华的S级奔驰，也可能是简陋的达契亚汽车。
在这种情况下，报价通常很便宜，但因为你没有明确具体需求，后续的各种补充项目（变更）会让最后的价格变得很高。