小型新建筑 + 现有房屋扩建 - 评估

大家好，

之前我喜欢来这里看看，以便对我们的建造/改建计划有个感受。但现在我们的计划慢慢具体起来了，我想听听大家的意见。

现状：
我们住在东方一个相对较小的大城市。尽管找了很久，我们还是没找到合适的现成房子，也没有找到我们能负担得起的贷款。幸运的是，我父母的老房子离这里只有大约30公里，交通方便，因为就在高速公路枢纽处，而且房子（按年龄来看）状态还算不错。目前我母亲和祖母住在里面（祖母拥有注册的居住权，今年89岁）。我妈妈把房子转让给我——她会继续住在那里。她现在拥有75%的产权，我和我姐姐通过继承各拥有12.5%。

房子大约有140平方米的居住面积（还有扩建潜力，但具体规模我不好估计），土地约1200平方米。按照目前的格局，没法把我和妈妈的居住区分开（姑且不考虑祖母，因为她患有痴呆症，我预计她无法等到计划实施时仍住在这里）。另外，改造房子以适应老年生活也存在困难。

所以我们的计划是为我妈妈建一栋约70平方米的小房子（平房）——土地应该够大。她可以安静地搬出大房子，由我们接手并按照我们的想法进行改建或扩建。

我们目前的收入是5900欧元（不算额外奖金）。
分配情况：
他（无限期合同）3200欧元
她（合同到2020年12月）2500欧元
+儿童补助204欧元

今年年中会有第二个孩子。我的劳动合同也在这段时间结束，未来如何还不确定。但老板想留住我，所以我比较乐观。新合同也将是无限期合同。否则我得找新工作。只要我们2021年之前不是经历严重经济衰退，我相信能很快找到新工作。

我们现在每月房租1000欧元，每月至少存1000欧元。我们计划住房花销最多2000欧元（作为上限）。我们有6万欧元自有资金，还有价值相当的一块农田。农田大概率会和我姐姐交换。剩余的自有资金我们留作缓冲，暂时不考虑。

现有的房子和土地作为自有资金对银行是否足够？银行会如何评估这种情况的价值？会有评估师来吗？我妈妈和祖母现在拥有的居住权会有什么影响？房子历来传给年轻一代，土地的最新税务评估价值大约是1.7万欧元，这和当前市场价值完全不符。

这里有人建过这么小的房子吗？按照2000欧元/平方米来预估初步计划合适吗？还是要更高？另外，花园也需要较大改造，虽然以前房子装修多，但花园被忽略了...

所以，部分一预算是：
妈妈的小房子：70平米×2000欧元=14万 + 1万缓冲 = 15万欧元
花园改造：最多5万（花园是分层设计，原有的墙可能需要重建或拆除重土等，重新铺设台阶，砍大树等，所以我打算预算稍多）

总体部分一预算约20万欧元。你们觉得现实吗？银行会只凭一个有偿能力的收入贷款吗？

如果是，我们会尽快进行部分一。部分二的改建扩建会留到我们都全职工作时再做。

部分二我也打算预算大约20万欧元。假设我在2021年后还能保持收入，我们的融资压力可以承担吗？

我们应该怎么融资？以后能把两部分融资合并吗？

抱歉，文字有点多，但我想提供尽可能详细的信息。

祝好

(奶奶拥有登记在案的居住权，现年89岁). [...] (奶奶暂时不会被继续考虑，因为她有痴呆症，我不认为她能住满直到计划实施为止).

但可以。如果奶奶在养老院不能自费，这项权利是社会救助机构想要补偿的。

这所房子大约有140平方米的居住面积（还有扩建潜力，但我很难估计具体范围，土地约1200平方米。从目前的布局来看，无法为我和我母亲划分独立的居住区域 [...] 因此我们的计划是为我母亲建造第二栋大约70平方米的小房子（平房）——土地应该足够大。

有足够空地的土地，并不意味着自动就有建筑许可区域。现在首先是对现有住房进行“仅仅”改造，并资助养老房。如果现有房屋的所有权转移完成，其节能改造的期限也将开始。乍一看可能很天真地觉得简单轻松，但仔细一想情况可能完全不同。

只要奶奶没有活到120岁，她就是自费者。我真希望我也能拿到那样的养老金——即使如此，近年来她的账户上也积累了近六位数的金额……所以这不会成为问题。

一块有足够空地的地皮，并不自动意味着也有建筑窗口。现在首先是要改造现有的房子“仅仅”，并且资助养老小屋的建设。一旦现有房屋的所有权转移，能源改造的期限也会开始。乍看之下可能天真地觉得这很简单，但仔细一看就完全不同了。

是的，我知道不是所有地方都可以随便建房。但邻居那里有一个类似的案例。不过我们已经请建筑师进行过审核——我目前正在等待我们的预约。如果这个方案不可行，现有房屋的大规模改造仍然可能（我觉得只有两座房子对我们来说才是更好的选择）。

你能给我详细解释一下能源改造期限吗？我这是第一次听说……

我们住在东部的一个相对较小的大城市。

位于图林根州高速公路交汇处的小大城市可能就是我的家乡。

在业主变更时，必须按照特定规定进行能源改造：更换建造年份在xx年之前的暖气设备（我认为年龄超过30年），或者进行某些保温措施（根据我的记忆，是顶层楼板或屋顶）之类的。具体内容可以通过使用搜索引擎找到。

在业主变更时必须进行某些能量方面的调整：更换建筑年代在xx年前的暖气设备（我记得是超过30年的旧设备），或者进行某些保温措施（据我记忆是最顶层的楼板或屋顶），大概就是这个意思。具体情况可以通过搜索引擎查找。

或者请相关的建筑管理人员参与，他们在东部大城市中肯定也有。 Hermsdorfer Kreuz 是东部地区吗？应该是市中心吧？我得赶快打开地球仪看看。