卖公寓还是保留它们？

你好，


我需要你们在融资方面给点建议。我得稍微讲讲背景：


个人情况：
他和她，都是28岁，都是联邦公务员，终身职位，高级职员，目前每人净收入约2200欧/月（从九月起每人净收入约2400欧/月）。目前自有资金约150,000欧，大部分（约100,000欧）存在活期存款账户和已分配的建筑储蓄账户中。
此外，我们每人都有Riester养老合同以及其他私人养老产品，但这些资金不打算动用（税务问题）。


建设计划：
我们住在科隆（莱茵河南岸），计划在最多20公里范围内（贝尔吉施格拉德巴赫、奥登塔尔、库尔滕等地）建房。
我们没有地皮，但已经找了一段时间。
我们希望拥有一栋独立的单户住宅，约180平方米居住面积，包括地下室。根据目前价格，包含地皮及所有附加费用，预算至少为600,000欧，属于中等装修。很可能还需更多……


现在说说我的主要问题：

除了上述直接可用的自有资金外，还有其他自有资金：

除了农村地区一栋较大的独立住宅及其巨大的梦幻地皮（我父亲的父母家，粗略估值约200,000欧），我和弟弟将来会继承它，我还是一个继承财产共有体的一员。
该共有体的标的物是两栋多户出租楼。
两栋房子毗邻，位于同一条街上，都是维护良好的老建筑（分别建于1903年和1905年）。每栋楼有5套公寓，每套约130平方米，设有大面积西南向阳台。2015年两楼的毛冷租金约90,000欧（未来几年略有上升趋势）。
房子各半属于我和我弟弟。
不过三分之一属于我母亲，三分之一属于我舅舅。
这两部分份额通过赠与分别赠送给我和我弟弟一半，带终生用益权。
实际上我拥有目前租金收入的六分之一可支配。


我希望把我的份额用于将来自有住房的融资。
因此我想知道如何最巧妙地操作。
一种可能是用部分租金收入支付每月贷款，从而提高贷款额度或减轻家庭财务压力。
另一种可能是在年底用多余的租金作为特殊偿还，贷款月供可设置较高，不必为年底特殊偿还留备用金（当然生活上的“标准备用金”不受影响）。
偏好保留家庭房产，但继承财产共有体的所有参与者也能接受部分出售。
目前市场上类似类型、面积、年代和状况的公寓售价约在300,000–350,000欧。
例如，可出售一栋房屋中的2或3套公寓，以增加自有资金。
但我不清楚如果自己是带有多套公寓的房屋的独有所有者，想卖部分公寓会怎样。
有没有买家愿意买，当大部分公寓仍由同一所有者持有？决策时我会被其他所有者否决吗……


我向金融专家提出具体问题：

你们会建议什么？完全保留房子，仅做抵押和还贷保障，还是出售部分公寓以增加自有资金？


希望我能把情况描述清楚。


非常感谢你们的帮助。


致意


Chris :D

虽然我不是这个领域的专家，但我有以下几个问题：
- 你能卖出单独的公寓吗？我认为你必须是单独公寓的唯一所有者。如果你们每个人都按比例拥有所有公寓，那么你可能会被多数人反对。跟你的亲戚谈谈，看看他们对你的计划有什么看法。
- 你只发布了毛租金。扣除所有费用后，你作为“净收入”能剩多少钱？

就我个人而言，只要公寓有盈利，我更倾向于持有而不是出售。

哦，还有一个选项：[Biete erstmal deinen Verwandten deine Anteile zum Kauf an.] 这样一切都留在家庭内部。

在我看来，最明智的做法是保留这些房子，并用租金收入来偿还贷款。你们的工资不够高，（例如一旦有了孩子）一个人独立承担相应的还款金额是不现实的。

只有在家庭内部出售才有意义。带有登记使用权的公寓几乎卖不出去，如果能卖出去，也只能通过降价实现。

无论你是想出售公寓还是想在上面登记抵押权，你们首先需要对房屋进行分割。当前你拥有一切的50%，但具体是什么还没有明确。即使你想登记抵押权，也必须先这么做。问题在于，使用权也登记在土地登记册上。银行总是想排在第一位（在使用权之前）。这意味着，如果发生法拍，使用权是次要的，你的叔叔/母亲在最坏情况下可能会被赶出公寓。我在他们的情况下不会这么做。

因此，我认为最好的办法是直接用每月约1200欧元的租金收入来偿还贷款。

只要用益权受益人不退出银行，你也只能有限地使用为银行提供的额外担保，或者必须考虑相应的折扣。

在我看来，这样做不值得。

还是保持（只要它产生少量收益），并将收益用作特别还款，或者用来让生活更美好，比如投资于旅行、家具或自家庭院。

您好，

建筑计划：
我们住在科隆（莱茵河北岸），想在最大半径20公里范围内（贝尔吉施格拉德巴赫、奥登塔尔、库尔滕等）建房。
我们没有土地，但已经找了很久。
我们希望有一栋独立的单户住宅，面积约180平方米，包括地下室。根据当前价格，整体预算为600,000欧元（包括土地和所有附加费用），这对于中等配置来说是最低限度。可能还需要更多……

除了在乡村地区拥有一栋更大的单户住宅带有巨大梦幻般的土地（我父亲的父母的房子，估值大约为200,000欧元），我将和我哥哥一起继承这房子外，我还是一个继承团体的成员。

如果你们考虑出售，我的第一个建议也是：尝试在亲戚中寻找买家。然而，我认为，正如你详细描述的情况，这种可能性已经被充分讨论过，且不可行。
否则，出售可能会很困难。你们的份额是否真的是整个财产的百分比，还是某些公寓的收益分配给你（可能还包含登记）？如果是后者，可能可以出售你所收租的那套公寓——如果是前者，情况会复杂得多，潜在的降价可能过高（不划算出售）。

最后一点：
你父亲的土地和父母的房子是否位于你们选择的建筑区域内？在上面再建一栋房子是否可行（分割土地和建房）？这样你的建房成本就大大降低了，因为就不用再购买土地了。