通过现有共管公寓保障/增加单户住宅/多户住宅的自有资本份额

你好，早上好，

我们注意到在SH有一栋很有意思的独户住宅。
将近九年前，我们搬进了位于汉堡的当时的新建分户产权公寓，这也是我们大部分自有资金的投入所在。
这套公寓还有大约40%的当前市场价值作为未偿还的负债。

如果独户住宅的交易得以实现，这套公寓将会被出租。

现在我们在思考，如何利用现有的独户住宅来建立一个稳固的融资方案，并希望借助本论坛的专业知识和能力。

例如，是否有可能用原始的抵押贷款额度“重新”对公寓进行贷款，或者对公寓进行重新估值后再相应地“贷款”，或者将公寓作为与购买独户住宅相结合的担保/组合抵押？

重新估值可能会有更高的贷款额度，从而在出租时可以计入利息以及（增加的）折旧费用，对吗？

上述情况需要注意哪些事项，哪些做法是推荐的？还有哪些选项？它们各自有哪些优缺点？

汉萨城致以最诚挚的问候

例如，是否可以考虑对ETW“重新”抵押，抵押金额为原始的Grundschuldhöhe，或者重新对ETW进行评估，并据此“抵押”，或者将其作为购买独栋住宅的组合抵押/担保？

次级融资是可能的。但市场价值的40%将趋向于抵押价值的50-60%。因此，对于银行来说，其担保价值为0€。除非是之前融资的银行（条件非常差），通常没有其他银行会接受。我们也不会这样做。
由谁进行重新评估？之前的银行不允许。且新的银行是否能为你们获得显著更好的估值，我表示怀疑。九年过去了，你也经历了九年的贬值，估值会被视为二手房，且相比新房会有各种折扣。

重新评估可能会有更高的抵押额度，从而在出租时可以计提利息以及（增加的）折旧，对吗？

抵押可能性参见第一条回答。仅限于之前的银行。
折旧是基于购买或制造成本计算的，不是你计算出的任何价值。银行的评估对税务局无关紧要，没有任何优势。

上述情况应考虑哪些因素，推荐哪些做法？还有哪些选项，以及它们的优缺点是什么？

有两种可能：
1. 在也为ETW融资的银行办理独栋住宅的融资，包括交叉担保。可能对你们有帮助。
2. 在另一家银行办理独栋住宅的融资。那么ETW只会在你们的资产负债表中保持积极地位。但融资过程会像那些没有其他财产的人购房一样，需要现金支付首付款。

正如[Nordanney]已经写过的，[AFA]是基于当时的购买价格，并且是固定的，直到下一次出售。
新的银行不能作为新房子的第二顺位附加担保，至少不会给你带来百分比上的好处。
因此，你只能选择目前的银行。在现有的[ETW]中已经登记了一笔地役权债务，除非这笔债务已经存在了几十年，否则不需要增加。