多户住宅屋顶维修,职责

  • Erstellt am 2016-08-20 08:55:23

tbb76

2016-08-20 08:55:23
  • #1
大家好,

在论坛里学了很多东西后,现在我需要你们的建议。当然不是法律上的,只是一些我们还能注意的地方,我通常太心软了。

关于事实情况:

我们拥有一套位于一栋六户住宅楼一层的公寓,该楼建于1961年。现在楼下邻居的厨房和浴室出现了渗水。检查后发现,因屋顶漏水,水经过一个管道井流了下来。屋顶主要是因为顶楼一套公寓浴室那扇破旧的窗户不密封(窗框下可以伸手到外面)。那个位置的梁部分已经腐烂。顶楼另一套公寓的窗户也有部分漏水,屋顶其他地方可能也有问题,但没有另一边严重。屋顶自楼房建成以来未曾维修。顶楼公寓90年代初在分割售卖时,买家大多自行装修。因为有老鼠问题,我曾看过阁楼储藏间,里面隔热材料是胡乱堆放的玻璃棉。公寓上方还有一个没有任何隔热的尖顶阁楼。

关于屋顶维修的初步报价已经到达,约为60,000欧元,其中包含:脚手架、拆除、隔热、新窗户、更换屋顶。

当然现在也涉及费用问题,谁承担多少,公积金远远不够。

1998年(在我们之前)曾决定,窗户的维修保养由各自的专有权利业主负责。

屋顶的费用分摊很明确,但窗户那部分我们持保留态度。我也考虑过向顶楼住户索赔损害,因为问题是由于缺乏维护才产生的。

我在考虑是否请律师。物业管理员帮助不大(个人经营),法律方面也不专业。一方面我们当然不想在楼里制造纷争,另一方面我们也不是吃白饭的。

你们会怎么做?还可以找谁帮忙?还有什么建议吗?

非常感谢!
 

Bauexperte

2016-08-20 09:10:34
  • #2
早上好,

我不明白你的问题……

如果有一项具有法律效力的决议,规定各个业主必须支付各自公寓的窗户费用,那么屋顶维修的纯粹费用就只需从储备基金中支付即可。如果基金不足,应在业主大会的会议记录中找到如何处理此类情况的指示。

邻居底层公寓的损害,在我看来,应由顶层业主通过其保险来处理,因为是他们的窗户导致了进水。当然,前提是有确凿的证据。

那你为什么还要咨询律师呢?

莱茵的问候
 

tbb76

2016-08-20 11:13:34
  • #3
嗨,建筑专家,

纯粹的屋顶修复费用将根据共有产权份额进行结算,这一点很清楚。邻居公寓的损坏属于保险理赔案件,周一还会有鉴定师来确认哪些是自然灾害造成的损坏,哪些是管道导致的水损(之前就有漏水情况)。保险是通过物业共有权组织(WEG)投保的。

管理员带来了不安,她说屋顶窗户确实属于共有财产。但是分割声明的附加条款却说了不同的情况。我在这里只是想听听其他的意见。有时候从另一个角度看问题,有人会提醒说:“你们有没有考虑过这个和那个?”现在不指望有标准答案,只希望得到一些建议。也可能是关于节能方面的。已经做了隔热处理,但适当的隔热量是多少才合适呢。

你明白我的意思吗?
 

RobsonMKK

2016-08-20 12:17:41
  • #4
关键是[die Teilungserklärung]。我们在自己的[ETW]遇到了同样的问题。天窗漏水。但是根据[Teilungserklärung],这是共有财产,所以所有人都必须支付。其实没什么好解释的。这就是为什么有[Teilungserklärung]的原因。
 

Otus11

2016-08-20 13:05:10
  • #5


窗户作为具有标志性的立面元素——就像屋顶一样——在法律上始终属于共用财产——无论分割声明中怎么写。管理方面在这点上是对的。

不过,可以对某些费用负担制定其他规定,无论是在分割声明本身中,还是通过决议——但这并不改变其归属共用财产的事实!管理者知道/还记得关于费用负担的决议吗?

由于未能在此处提示共有财产中其部分单元所有权区域已经老化,屋顶中的热源设备可能产生赔偿责任,这可能依据《德国共管产权法》第14条第1款产生;但我不这么认为。更确切的是,住宅单元共同体必须检查、维护共用财产,做出决议。费用由共同体承担——或者如果决议有效,也由某个单元所有权人承担。根据《德国共管产权法》第14条第3款和第4款,单元所有者必须容忍对其单元进行的为检查或维修共用财产的干预或进入。

核心问题是:为什么共同体没有对其共用财产进行维护/检查?

关于前帖:分割声明中的所有规定并不总是有效。
 

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