Chiloe
2018-04-29 22:15:25
- #1
你好，房屋建筑专家们，
我们（女，32岁 + 男，35岁，来自比勒费尔德地区）计划从明年开始，将一栋目前作为两户租赁住宅使用的房产改建为自用。该房产是一栋建于1971/1972年的两户住宅，采用实心建筑结构，墙体为石灰砂岩砌筑。房屋完全有地下室，带有一个独立的车库建筑（双车库），坐落于约840平方米的土地上。自90年代中期起，该房产归家庭所有，迄今为止一直作为出租物业使用。
由于我们现在也开始关注房屋建设问题，我们得出结论：该房屋的位置和大小实际上符合我们的需求。近年来，已经主要通过自助劳动力完成了多项维修工作。但一些“重头戏”（立面、窗户、屋顶……）仍未完成，未来几年这方面的财务负担会很重。如果私下新建房屋，我们需要承担双重融资。毋庸置疑，未来拥有一处出租物业是件好事，但该房屋位置较为乡村，我们自己很喜欢，但总体上这可能被视为未来租赁收益较低的负面因素。
目前的进展如下（维修工作以未来继续出租为前提）：
- 地下室已全方位挖掘，排水系统更换，地下室墙体为计划中的保温和饰面加宽
- 地下室顶板已绝缘
- 相对较新的燃气冷凝热水器和壁挂暖气片
- 地下室电气和给排水系统更新
仍需完成：
- 屋顶全面保温，如继续出租，可在上层楼板进行保温，若自用则不能，因为我们计划将屋顶作为居住空间（新增儿童房）使用——这种情况下，屋顶需完全拆除重建
- 外墙保温和饰面
- 窗户更换
- 若自用，计划在南侧新增扩建，底层作为餐厅，上层作为阳台——虽然阳台因花园原因可能少用，但施工工作量和费用在整体上可忽略
- 自用时对平面布局进行调整
我附上了当前状态及计划变更的图片。迄今为止，未请建筑师参与设计。仅有一位结构工程师确认，底层开放式餐厅和客厅无需巨型横梁，只需利用上层墙体的“拱形支撑”（我不太知道专业术语）即可实现结构稳定——当然这涉及相应费用。窗户和门的大小及位置仍可有一定灵活调整。
我们有两个主要问题，希望能得到你们的建议和启发：
1) 就成本效益而言，你们如何看待该项目？我们大概估算，新建一栋带地的房屋 + 旧房改造，费用至少是两倍，约25万欧元对比至少60万欧元。你们会怎么做？a) 自用（高价）维修改造，b) 继续出租（低价）维修及新建，c) 出售现有房产再新建？
2) 对我们的现有平面规划有什么看法？我们希望有开放式厨房，但主要担忧是因为层高仅约2.65米（毛胚高度），这样的大空间会显得“压抑”。尤其考虑到未来可能更换供暖技术，及为实现南侧和西侧的落地大窗，我们计划一开始就设置地板采暖，这将进一步减少有效层高。
我们原则上欢迎各种建议，希望能展开热烈讨论。如果我们遗漏了重要细节或图片，请告知，我们会尽快补充。
非常感谢！
我们（女，32岁 + 男，35岁，来自比勒费尔德地区）计划从明年开始，将一栋目前作为两户租赁住宅使用的房产改建为自用。该房产是一栋建于1971/1972年的两户住宅，采用实心建筑结构，墙体为石灰砂岩砌筑。房屋完全有地下室，带有一个独立的车库建筑（双车库），坐落于约840平方米的土地上。自90年代中期起，该房产归家庭所有，迄今为止一直作为出租物业使用。
由于我们现在也开始关注房屋建设问题，我们得出结论：该房屋的位置和大小实际上符合我们的需求。近年来，已经主要通过自助劳动力完成了多项维修工作。但一些“重头戏”（立面、窗户、屋顶……）仍未完成，未来几年这方面的财务负担会很重。如果私下新建房屋，我们需要承担双重融资。毋庸置疑，未来拥有一处出租物业是件好事，但该房屋位置较为乡村，我们自己很喜欢，但总体上这可能被视为未来租赁收益较低的负面因素。
目前的进展如下（维修工作以未来继续出租为前提）：
- 地下室已全方位挖掘，排水系统更换，地下室墙体为计划中的保温和饰面加宽
- 地下室顶板已绝缘
- 相对较新的燃气冷凝热水器和壁挂暖气片
- 地下室电气和给排水系统更新
仍需完成：
- 屋顶全面保温，如继续出租，可在上层楼板进行保温，若自用则不能，因为我们计划将屋顶作为居住空间（新增儿童房）使用——这种情况下，屋顶需完全拆除重建
- 外墙保温和饰面
- 窗户更换
- 若自用，计划在南侧新增扩建，底层作为餐厅，上层作为阳台——虽然阳台因花园原因可能少用，但施工工作量和费用在整体上可忽略
- 自用时对平面布局进行调整
我附上了当前状态及计划变更的图片。迄今为止，未请建筑师参与设计。仅有一位结构工程师确认，底层开放式餐厅和客厅无需巨型横梁，只需利用上层墙体的“拱形支撑”（我不太知道专业术语）即可实现结构稳定——当然这涉及相应费用。窗户和门的大小及位置仍可有一定灵活调整。
我们有两个主要问题，希望能得到你们的建议和启发：
1) 就成本效益而言，你们如何看待该项目？我们大概估算，新建一栋带地的房屋 + 旧房改造，费用至少是两倍，约25万欧元对比至少60万欧元。你们会怎么做？a) 自用（高价）维修改造，b) 继续出租（低价）维修及新建，c) 出售现有房产再新建？
2) 对我们的现有平面规划有什么看法？我们希望有开放式厨房，但主要担忧是因为层高仅约2.65米（毛胚高度），这样的大空间会显得“压抑”。尤其考虑到未来可能更换供暖技术，及为实现南侧和西侧的落地大窗，我们计划一开始就设置地板采暖，这将进一步减少有效层高。
我们原则上欢迎各种建议，希望能展开热烈讨论。如果我们遗漏了重要细节或图片，请告知，我们会尽快补充。
非常感谢！