你好，
那个可疑的融资顾问，我如果是你，早就让他滚蛋了！极其不靠谱。
我母亲的地块，其中一半是她的房子，准备分割。
另一半（目前只是花园），我想和家人在那里建一栋独幢住宅。
我母亲想把一半赠送给我们。
这里需要缴纳不动产转让税吗？一名融资人员暗示我自己不用缴税，但我妻子要缴？！
他说有一个“窍门”可以避开税？但他没告诉我，除非我先付他的佣金（建筑贷款等）。
不动产转让税的说法可信吗？如果是，真的有“窍门”可以避开吗？
1. 前言
根据2007年1月31日公布的联邦宪法法院裁定（BVerfG，2006年11月7日 - 1 BvL 10/02），遗产税法第19条的旧规定与基本法不符。联邦宪法法院认为，当时的遗产税法在其形式上违背了基本法第三条第一款关于一般平等原则，因为统一税率适用于不同价值的经济单元或资产（营业资产、不动产、资本公司股份以及农林业企业），参见遗产税-违宪问题。遗产税和评估法改革法案于2009年1月1日生效。
2. 资产转移（遗产税法第3条，第7条）
根据遗产税法第1条，主要对以下资产转移征收遗产税（生前赠与则为赠与税）：
2.1 死亡继承取得（遗产税法第3条）
死亡继承取得包括：
[*]依法、遗嘱或遗产契约继承
[*]遗赠
[*]指定死亡期赠与
[*]因遗赠人签订合同取得的资产利益（如人寿保险）
[*]法定应继份请求权
[*]放弃法定应继份或遗产替代请求权或遗赠的赔偿金
[*]股东退出时，股权（合伙企业、资本公司）转让给继承人，赔偿金低于股权价值
[*]遗产转入基金会或信托
参见遗嘱、柏林遗嘱、遗产继承、亲属继承权、夫妻继承权。
2.2 生前赠与（遗产税法第7条）
生前赠与包括：
[*]生前自由赠与导致财产增加
[*]配偶或生活伴侣通过财产共同所有制度的约定受益
[*]放弃继承权的赔偿
[*]基于赠与人要求而取得的资产
[*]基于成立基金会的契约，将资产转入基金会
提示：
针对纳税人未配合时赠与税决定书确定性要求的限制，联邦财政法院2007年6月6日判决（II R 17/06）已有说明。
如果税务局因纳税人违反配合义务（如未提交税表）而无法分别确定单项赠与税，税务局可统一按照估算总额确定税额，并指出估算期间和赠与数量及数额未明。
实用提示：
受赠人为赠与付出的对价会减少赠与额，除非该对价无法用金额确定，比如精神对价。
应税取得是遗产税征收对象，应税取得为取得者原始资产总额减去与遗产相关的所有债务。
提示：
根据联邦财政法院2007年10月17日判决（II R 53/05），婚姻开始时，一方配偶为对等部分放弃婚姻后赡养金而从另一方获得的款项，应认定为自由赠与。部分放弃不视为减少受赠人利益的对价。
3. 遗产价值
除非适用免税条款（遗产税法第3条、第13条、第13a条、第13c条）或免税额（第16至18条），遗产总额应根据估价法规定确定。具体遗产估价依据遗产税法第12条和估价法规定：
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TH]遗产类型[/TH]
[TH]遗产税估价标准[/TH]
- 资金债权（储蓄、定期存款、贷款等） |
名义金额，外币折算；未计入利息加计利息，第12条估价法 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
- 股票及其他上市证券 |
继承时当天最低市场价，第11条第一款估价法 |
- 有限责任公司股份及其他非上市证券 |
按公允价值估计。若有一年内第三方交易记录，则据此估值。无则依据资本公司收益预期或其他认可市场惯例估值。 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
- 不动产（土地、建筑、地产使用权） |
根据估价法第157、151、159、176至198条估值，遗产税法第12条第三款适用 |
- 农林业资产含不动产 |
依据估价法第157条第二款及158至175条估价；涵盖农林业经营相关资产 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
- 终身使用权 |
按年利用价值资本化估计，第13至15条估价法 |
- 营业资产（个体营企业及自由职业资产） |
营业资产公允价值，估算方法参见估价法第95条及以后条款，部分营业不动产按不动产值计。 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
- 合伙企业股份 |
根据估价法第97条及遗产税法第10条第一款第四句，对非商业合伙企业资产单独估价。 |
- 资本公司 |
参考股票及非上市股份估价 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
- 其他资产（收藏品、艺术品、硬币、珠宝、汽车、贵金属等） |
市场价值或估价，须注意适用免税额 |
如果遗产税由遗产人而非继承人支付，节省的税款仍算作遗产应税部分。赠与税亦如此（遗产税法第10条第二款）。
计算得出的遗产总额应扣除
遗产负债（遗产税法第10条第五至十款）。
遗产负债包括：
[*]1. 遗产人遗留债务（非商业债务；商业债务已含营业资产估价）
[*]2. 遗赠和赠与的债务
[*]3. 其他继承人主张的法定应继份和替代继承权债务
[*]4. 葬礼费用（含墓碑及当地习俗费用）
[*]5. 墓地维护费，按年费乘9.3倍
[*]6. 遗产取得及管理相关费用
第4至6项费用可按合理统一标准1.03万欧元计。
提示：
根据联邦财政法院2007年6月20日判决，继承人为自身遗产税纠纷的诉讼费用不予抵扣，亦包括作为遗赠受益人的申诉或诉讼中的代理费用。
提示：
若夫妻通过柏林遗嘱指定子女为最终继承人，子女与幸存配偶约定以支付该配偶去世时支付的赔偿金为代价，放弃对先去世配偶遗产的法定应继份，联邦财政法院2007年6月27日裁定，幸存配偶去世时子女不得将该赔偿金作为遗产负债扣除（遗产税法第10条第五款第一项），因赔偿责任不会给幸存配偶造成经济负担。
4. 免税
免税项目包括：
[*]财产增值补偿（遗产税法第5条）：夫妻或法定共同财产生活伴侣适用，须准确计算，不能统一按遗产净值25%估算。
[*]符合条件的营企业资产：参考遗产税法第13a条及遗产税改革法案相关规定。
[*]家用财产、衣物（遗产税法第13条第一款第一项）[/B]
按继承人税级（遗产税法第15条）适用免税。
提示：
免税不含营业资产、现金、证券、硬币、贵金属、宝石及珍珠。
[*]Ⅰ级继承人（配偶、子女、孙子女，父母及祖父母仅限因死亡继承）及生活伴侣免税额41,000欧元；
[*]同级继承人及生活伴侣，其他动产免税额12,000欧元；
[*]Ⅱ、Ⅲ级继承人，总计动产（家用财产及服装）免税额12,000欧元；
[*]不动产、艺术品、科学藏品、图书馆及档案（遗产税法第13条第一款第二项）[/B]：
[*]因艺术、历史、科学公共利益需保护，成本大于收益且服务于科学及民众教育，免税60%，不动产及部分不动产85%免税；
[*]家族持有超过20年或入编德国文化遗产保护名录，100%免税；
[*]继承人承诺进行文物保护，100%免税；
[*]动产实物（遗产税法第13条第一款第一项）[/B]
汽车、船只、艺术品、收藏等（除现金、证券、硬币、贵金属、宝石、珍珠）按税级免税，Ⅰ级最多12,000欧元；Ⅱ、Ⅲ级合计12,000欧元；
[*]家庭住宅（遗产税法第13条第一款第4a项）[/B]
配偶或生活伴侣互赠自用住宅及其份额免税；已偿还的相关贷款或后期补偿同样免税。继承时取得家庭住宅亦享受类似规定；
[*]债务免除（遗产税法第13条第一款第5项）[/B]
因提供生活费或教育资助而产生的债务免税。债务免除外如赠与其他资产，则需按半数资产评税。
非因债务人经济困难解除的其他债务不免税。
[*]对父母、养父母、继父母及祖父母，若因残疾失去劳动能力或与残疾人同住，免税41,000欧元。
[*]某些补偿法案的索赔权（遗产税法第13条第一款第7、8项）[/B]，如战争赔偿法等。
[*]为无偿或低价提供护理或赡养的人员给予20,000欧元免税；
[*]向宗教团体捐赠免税；
[*]确保用于教会、公益或慈善用途的捐赠免税。
5. 税级及免税额
遗产税及个人免税额依据税级确定。遗产税法第15条将继承人分为三级。
除了实物类免税外，遗产税法第16条规定根据税级调整个人免税额，区间从500,000欧元至20,000欧元不等。
此外，配偶、生活伴侣及子女因死亡继承享有额外赡养免税额（遗产税法第17条），配偶和生活伴侣基本为256,000欧元，会根据赡养金等资本价值做相应扣减。27岁以下子女赡养免税额按年龄（52,000欧元至10,300欧元）递减，同样受赡养金资本价值影响。
示例：
马克斯·雷德利希去世，其18岁女儿继承现金500,000欧元。
计算：
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
应税继承 |
[TD="align: right"]79,500 欧元
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
死亡继承金额 |
[TD="align: right"]500,000 欧元
减去个人免税额 |
[TD="align: right"]400,000 欧元
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
|
[TD="align: right"]-----------
免税额前应税继承 |
[TD="align: right"]100,000 欧元
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
- 赡养免税额 |
[TD="align: right"]20,500 欧元
|
[TD="align: right"]-----------
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
|
|
[TD="colspan: 3"]税级及免税额概览
|
|
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[TD="colspan: 2"]
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TH]税级，遗产税法第15条第1款[/TH]
[TH]遗产税法规定[/TH]
[TH]税级内人员类别[/TH]
[TH]个人免税额（欧元）[/TH]
[TH]赡养免税额（欧元）[/TH]
|
|
|
|
|
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
§15 I 税级 I 第1项 |
§16 I 第1项 |
配偶 |
500,000 |
256,000 |
§15 I 税级 I 第2项 |
§16 I 第2项 |
子女及继子女 |
400,000 |
|
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
§15 I 税级 I 第2项 |
§16 I 第2项 |
0至5岁子女及继子女 |
400,000 |
52,000 |
§15 I 税级 I 第2项 |
§16 I 第2项 |
5至10岁子女及继子女 |
400,000 |
41,000 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
§15 I 税级 I 第2项 |
§16 I 第2项 |
10至15岁子女及继子女 |
400,000 |
30,700 |
§15 I 税级 I 第2项 |
§16 I 第2项 |
15至20岁子女及继子女 |
400,000 |
20,500 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
§15 I 税级 I 第2项 |
§16 I 第2项 |
20至27岁子女及继子女 |
400,000 |
10,300 |
§15 I 税级 I 第3项 |
§16 I 第3项 |
Ⅰ级第2项中子女及继子女后代 |
200,000 |
—— |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
§15 I 税级 I 第4项 |
§16 I 第4项 |
父母及祖父母[死亡继承] |
100,000 |
—— |
|
|
|
|
|
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
§15 I 税级 II 第1至3项 |
§16 I 第5项 |
父母、祖父母[赠与]、兄弟姐妹、兄弟姐妹一代子女 |
20,000 |
|
§15 I 税级 II 第4至7项 |
§16 I 第5项 |
继父母、儿媳、岳父母、离婚配偶 |
20,000 |
—— |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
§15 I 税级 III |
§16 I 第7项 |
其他继承人及定向受赠人 |
20,000 |
—— |
§15 I 税级 III |
§16 I 第6项 |
生活伴侣 |
[TD align="center"]500,000
[TD align="center"]256,000
免税额自最近一次继承日起10年后重新计算（遗产税法第14条）。10年内再继承时，连同之前继承累计计算免税及税率。若继承自同一人，税额为10年内合计税减已缴税。
示例：
说明：1995年数据折算为欧元
父亲于1995年赠女儿125,000欧元。
2002年去世，遗赠女儿250,000欧元。
计算：
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
赠与及继承应缴税金 |
14,356 欧元 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
赠与 1995年: |
|
取得额 |
125,000 欧元 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
减免税额 1995年 |
46,016 欧元 |
|
----------- |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
应税取得额 |
78,984 欧元 |
税级 I税率5.5% |
4,344 欧元 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
|
|
继承 2002年: |
|
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
死亡继承额 |
250,000 欧元 |
加赠与限10年内 |
125,000 欧元 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
|
----------- |
合计取得额 2002年 |
375,000 欧元 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
减免税额 2002年 |
205,000 欧元 |
|
----------- |
应税取得 |
170,000 欧元 |
[TR>
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
税级 I税率11% |
18,700 欧元 |
抵扣已缴税额 |
4,344 欧元 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
|
----------- |
提示：
联邦宪法法院裁定遗产赠与法中对同性伴侣在个人免税额、税率及赡养免税额方面的不平等待遇违宪（2010年7月21日，1 BvR 611/07、1 BvR 2464/07），要求立法机关2010年底前针对2001-2008年旧案制定合宪法规。
6. 遗产税税率
依据应税继承额及税级，遗产税税率为7%-50%（遗产税法第19条）。
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD colspan="4"]遗产税率与金额对应表（欧元）
[TR>
[TH>金额上限（含）
[TH colspan="3">税率（各税级）
[TD>
[TH>I
[TH>II （2010起，新）(2009旧税率)
[TH>III
|
[TD>75,000
[TD>7%
[TD>15% (30%)
[TD>30%
|
[TR>
[TD>300,000
[TD>11%
[TD>20% (30%)
[TD>30%
[TD>600,000
[TD>15%
[TD>25% (30%)
[TD>30%
|
[TR>
[TD>6,000,000
[TD>19%
[TD>30% (30%)
[TD>30%
[TR>
[TD>13,000,000
[TD>23%
[TD>35% (50%)
[TD>50%
[TR>
[TD>26,000,000
[TD>27%
[TD>40% (50%)
[TD>50%
[TR>
[TD>超过26,000,000
[TD>30%
[TD>43% (50%)
[TD>50%
遗产税法第19条第三款对逾额纳税设有减缓规定。Ⅰ级应税额75,050欧元时，适用11%税率而非7%。
提示：
巴登-符腾堡州财政部2010年1月18日发布通知，列明2008年底后和2009年底后各期限应税额门槛。
提示：
联邦宪法法院裁定对同性伴侣继承税等不公平待遇违宪，要求2010年底前解决2001-2008年旧案。
7. 预先取得（遗产税法第14条）
实用提示：
欲转让大量资产给子女者，应长期规划，利用10年限额防止重复纳税。生前赠与使每10年重获免税额。
提示：
遗产税法第14条第1款第4句规定税额下限，不得低于扣除提前纳税额后的数额。
示例：
赫伯特·施泰纳特去世，留给48岁儿子：
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
选项b比选项a节税额: |
16,500欧元 |
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>方案a):
[TD colspan="2">现金550,000欧元
[TD>方案b):
[TD colspan="2">现金150,000欧元，其余每隔10年向儿子赠与100,000欧元，最后一次47岁时。
|
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD colspan="2">
[TD>
[TD>计算
[TD>
|
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>
[TD>
[TR>
[TD>a)
[TD>死亡继承额
[TD>550,000欧元
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>减个人免税额
[TD>400,000欧元
[TR>
[TD>
[TD>
[TD>--------------
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>应税取得额
[TD>150,000欧元
[TR>
[TD>
[TD>税率11%（Ⅰ级）
[TD>16,500欧元
[TR>
[TD>
[TD>
[TD>
[TR>
[TD>b)
[TD>
[TD>
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>4次赠与100,000欧元
[TD>400,000欧元
[TR>
[TD>
[TD>减免税额4次400,000欧元
[TD>
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>（10年后取得）
[TD>1,600,000欧元
[TR>
[TD>
[TD>
[TD>--------------
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>应税赠与额
[TD>0欧元
[TR>
[TD>
[TD>死亡继承额
[TD>150,000欧元
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>计入赠与（仅包括47岁时赠与，因不足10年）
[TD>100,000欧元
[TR>
[TD>
[TD>
[TD>-------------
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>应税取得额
[TD>250,000欧元
[TR>
[TD>
[TD>减免税额
[TD>400,000欧元
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>
[TD>-------------
[TR>
[TD>
[TD>应税取得额
[TD>0欧元
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>税率7%（Ⅰ级）
[TD>0欧元
[TR>
[TD>
[TD>
[TD>
免税额按赠与人或遗产人分别适用。夫妻共有资产时（如共同银行存款、不动产），对子女赠与的免税额加倍。
示例：
沃尔格穆特夫妇共同持有价值900,000欧元的证券账户，将赠与32岁儿子弗朗茨。
[TR="bgcolor: #FAFAFA"]
[TH>计算[/TH]
[TH colspan="2">赠与取得[/TH]
[TR>
[TD>
[TH>母亲
[TH>父亲
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>赠与价值
[TD>450,000欧元
[TD>450,000欧元
[TR>
[TD>减个人免税额
[TD>400,000欧元
[TD>400,000欧元
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>-----------
[TD>-----------
[TR>
[TD>应税继承额
[TD>50,000欧元
[TD>50,000欧元
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>各自遗产税率7%
[TD>3,500欧元
[TD>3,500欧元
若父亲为唯一账户持有人，则：
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>赠与价值
[TD>900,000 欧元
[TR>
[TD>减免税额
[TD>400,000 欧元
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>
[TD>--------------
[TR>
[TD>应税继承额
[TD>500,000 欧元
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>遗产税15%
[TD>75,000 欧元
夫妻共同持有资产赠与比单独持有节税68,000欧元。
提示：
石勒苏益格-荷尔斯泰因州财政部2008年6月12日通知，关于遗产税法第14条第一款第二句规定的预先扣税。
联邦财政法院2005年3月2日判决，赠与链下后续赠与时应计算免税额实际影响期。
免税额提升后，最高财政主管机关允许新旧免税差额范围赠与免税，即使原免税额已在10年内耗尽。
8. 多次取得（遗产税法第27条）
同一资产接连继承多次（如父亲先遗产给配偶，后者去世再遗赠子女）产生多次遗产税。为缓解累积效果，第27条对Ⅰ级纳税人在10年内对同资产多次取得给予税率减免：
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TH>遗产税减免比例（%）
[TH>继承间隔时间
[TR>
[TD>50
[TD>不超过1年
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>45
[TD>超过1年但不满2年
[TR>
[TD>40
[TD>超过2年但不满3年
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>35
[TD>超过3年但不满4年
[TR>
[TD>30
[TD>超过4年但不满5年
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>25
[TD>超过5年但不满6年
[TR>
[TD>20
[TD>超过6年但不满8年
[TR class="bgcolor: #FAFAFA"]
[TD>10
[TD>超过8年但不满10年
9. 人寿保险
人寿保险向继承人支付需特别注意。若无指定受益人，保险属于遗产；有受益人则不属于遗产但仍受遗产及赠与税。保险赔付金额纳入应税所得计算免税额及税率。
提示：
未到期保险按现时退保价值计税。以前按缴纳保费三分之二或退保价值的较低者计税。
实用提示：
避免人寿保险税，可选择投保人与被保险人非同一人。例如由配偶作为投保人，为其配偶投保，则死亡保险金给配偶部分免遗产及赠与税。
10. 年金、使用权及利益税收（遗产税法第23条）
巴登-符腾堡州财政部及各州财政主管机关2008年9月9日发布通知，就第23条及第10条第二款规定计算税款。
根据第23条第一款，纳税人可选择按资本价值一次性税收，或按年提前缴纳税款。
财政机关认为如赠与人承诺承担相关税务，则赠与人与受赠人均享有此选择权。
第10条第二款规定的赠与人承担税款不适用第23条第一款条件，须予立即全额缴税。
11. 税款缓缴（遗产税法第28条）
若遗赠或赠与营业资产或农林业资产，经申请可最多缓缴10年。赠与需支付缓缴利息。
祝好，建筑专家