房产作为自有资本，即使没有过户

大家好！

在我们和市政府为建设许可争论的时候，我正在考虑我们应该如何处理这块土地。

情况是这样的，我们将从我的父母那里获得一块土地作为赠与。为此，我们必须先申请分割。

为了能够申请这次分割或者进行分割，我们必须先确定未来的边界。

附上一张带有位置图的截图：

我的父母是A地块的所有者。我们将从中得到一部分。未来的边界由蓝线表示。

B地块属于我的父母和我的姑姑。A地块通过红线与B地块分隔。

为了确保未来B地块的建设，我们需要预留一个回车平台的位置。

回车平台的大小很大程度上取决于B地块建设的规模。

因此，我们的土地东侧边界尚未固定，所以我们还不能申请分割。

在这种情况下，银行是否接受我父母的声明（也可以公证），证明这部分土地是赠与给我们的？

关于抵押权登记方面怎么操作？因为那时候我们还没有自己的土地……

我们应该如何最好地进行？

非常感谢！

你好 matte1978，

我建议你先在脑海中把事情分开考虑：

1. 抵押贷款 和
2. 分割/开发/回转场

关于第一点：

原则上，你们可以在你父母的土地上提出建筑申请，之后再进行分割，但这有各种问题——在北莱茵-威斯特法伦州，分割可能更贵，公证费也可能上涨。此外，直到分割完成前，你父母如果发生意外，仍需对你们的债务承担责任，因为抵押贷款覆盖整个土地。因此，建议与银行，尤其是公证人详细讨论，你们有哪些选择。

关于第二点：

有建设规划吗？回转场在规划中有标注吗？这个回转场看起来像是例行公事的设计，你完全可以改成向B地块不对称的方向，这样你们就有更多建筑空间。你姑姑的地块似乎比较宽裕，因此回转场的大部分也可以设置在那里，而不会影响B地块的建设。

这样对你们有利，建设主管部门也无所谓，你姑姑也不会受到影响。

此致
Dirk Grafe

你好 Dirk，

非常感谢你的回复。

关于第一点。

我们目前正在与市政府就建筑许可进行沟通。该地块目前仍属于我的父母。与我父母的边界也已达成共识，拆分申请将在我们获得建筑许可后提出，从而确保回转板的安全使用。
虽然该地块上还有一笔抵押权登记，但当时已经规定，可以将土地的一部分分割出来，而抵押权则留在其余部分。因此，可以确保“我们部分”不受负担。
但由于我们想将抵押权登记在新地块上，因此必须先有该地块，才能确定融资问题。因此，我的问题是，是否可以先完成融资后再进行拆分，还是银行要求必须先持有已拆分的地块，或者父母出具相应声明是否足够。

关于第二点：

多年前，我父母和姑姑就地块A和B提出了建筑预申请。市政府对此预申请的答复中确定了一个回转点。在附件中展示了几种回转方案，其中有两种供我们选择。我们标记的方案是其中一种，同时也是面积最小的一种。

附件中有市政府划定的回转方案的部分图纸：

- 根据市政府的附表，两个红色回转板和橙色回转板是“最大支持10米长的卡车回转锤”（三轴垃圾车，卡车22吨）

- 白色的是我们偏好的较小回转板，适用于最长8米卡车（两轴垃圾车，卡车16吨）。根据该表，这种较小的只有同步回转锤，没有单侧回转锤。

由此可以很好地看出，较小的回转板更适合，且不会对地块B造成过大影响。较小的回转板不会超过与地块边界平行3米的范围。因此，可以在没有限制的情况下进行建设。

但由于地块B是一个位于道路水平面以下的相对陡峭坡地，并且只能建设上部区域，因此非常重要的是不超过上述平行线，以避免产生一种建筑负担。地块B必须完全无负担。

和建筑局的问题本身也非常棘手。一方面他们需要这个回转板，另一方面又不想承担任何责任。建设费用及责任与保障义务均需由私方承担。我们目前正在和市政府谈判……

事情相当复杂，希望我说得够清楚 :)

问候

Mathias

你好，Mathias，

这里涉及多方面的问题，需要逐一核查，在论坛上会相当困难。

我想了解：

1. 你们是否已有建筑师/建设申请授权人？
2. 是否有已经生效的建设规划？

其他情况请私信。

此致
Dirk Grafe