农场第二排的独立住宅定位

大家好，

我们想在莱茵兰-普法尔茨的一个曾经的农场上建造一栋独户住宅。农场及其南侧相邻的农业用地属于家族所有。现有的住宅目前仍有人居住。

该地块没有建设规划，在一次建筑预审咨询中，我询问了该地块南部建设这样一栋独户住宅（无详细规划）的基本可批准性。该地块属于未规划的城市内区域，建筑管理部门原则上认为，根据《德国建筑法》第34条，独户住宅可以融入周边环境。

计划中的两层独户住宅大约拥有150平方米的居住面积。

一个可能的方案是拆除中央谷仓，以便在谷仓和花园之间建造新房。我们也考虑过不拆除而将房屋放在花园里，但担心这样地块会显得“过于拥挤”，且花园面积太小。此外，由于与边界及现有建筑的距离要求，我们在选址上有一定限制。

大家是否还有其他建议，如何合理地在该地块上定位新建住宅？是否有需要特别注意的事项？

谢谢！

位置图（朝北），见附件。

关于地块的更多细节：

[*]地块面积：1650平方米
[*]地势：无，最多有轻微坡度不超过5%
[*]基底覆盖率（GRZ）：0.6
[*]容积率（GFZ）：1.6
关于建筑/硬化地面的要求，根据建筑预审咨询，应采用混合用途区的建筑利用规范参考值，即基底覆盖率0.6，容积率1.6。现有建筑（包括铺设的院子及拆除谷仓）基底覆盖率约为0.5，连同新建建筑也不应超过0.6。

[*]建筑轮廓线、建筑线及界限：根据现行规划，房屋将位于地块南端，邻接农业用地。
[*]停车位数量：目前没有规划额外停车位，因计划先使用其中一个谷仓作为停车处。
[*]建筑层数：二层（底层+上层）
[*]屋顶形式：四坡屋顶或双坡屋顶
[*]风格要求：无特别要求。
[*]最高高度/限制：周边及地块上有其他两层带双坡屋顶的住宅，因此应根据《德国建筑法》第34条融入环境。
[*]花园：除了地块范围内的场地外，邻近的农业用地部分将作为“花园替代”区域，种植果园等屏障物。
[*]第二排建筑供水、排水及电力连接：老主屋（深灰色）已有水、电、污水接入（位于西端尖角）。至中部谷仓已有供水管线。
[*]通行：目前无直达拟建地块的道路，只有通过院子通行。需评估通过农业用地搭建临时施工道路的可能性。

毕竟你的农场用地属于第34条而非第35条，因此该房屋不必是农民服务住房，也不必局限于旧基座。位置图的摘录却暗示拆除你土地上的建筑物可能会改变内外区域的边界。所以，请针对房屋在具体希望的位置分别提交一次含拆除的建设预申请和一次不含拆除的建设预申请。我还会考虑房屋在土地分割后依然能通过公共区域获得通达，来选择合适的位置。

你们还有其他建议，如何在这块地上合理地布置新建筑吗？有没有什么特别需要注意的地方？

我阅读时一直在思考的问题是：这些谷仓还在使用吗？如果使用，是怎样使用的？你标出了一个需要拆除的，但其他的呢？

因为我基本上也希望在一块地上建一所能独立运作而不依赖院子的房子，如果愿意的话。
金融银行只有在土地所有权属于开发商时才愿意提供资金支持。据我所知，因此必须进行分割。

金融银行也只愿意在土地所有权属于建设方的情况下提供融资。据我所知，必须进行分割。

我并不完全认同，但认为这样做是明智的。也可以在永续租赁地上融资。但是这么大的院子大概是个剩余农场，如果它还在进行农业经营的话，可能在中期内就会被废弃。更多时候这不过是拖延症的表现，这也是附属建筑物还留在那里的原因。因此，我会在这里考虑一个问题：这些谷仓未来是更可能改建成住宅，还是拆除。简单地在“有空间的地方”新建住宅，我认为这是不明智的考虑。至少在规划上，我现在会进行分割（并且在所有设施接入方面都要提前考虑），最好也开始讨论所有权转移。首先创造更多价值，然后推迟到继承事件发生时再决定用途，这是不必要的高成本。即使传统上这很难让老农民的固执思想接受。

一个可能的想法是拆除中央的谷仓，以便在谷仓和花园之间建造新房。我们也考虑过在花园里定位而不拆除，但我们担心那样地块会“太满”，花园会剩得太少。

是的，太可怕了！谁都不想住在这堆庞大的建筑和墙壁之间。我觉得首先需要一次解放性的行动。
我觉得拆掉中央谷仓把房子建在那里这个主意挺不错的。也许还可以顺便拆掉附属建筑和花园小屋。那儿可能还能设一个独立的车道。不过这也取决于那条路的车流有多大。如果它更像是一条高速公路，那这些建筑物可能还能作为隔音墙。
如果钱不是问题，我还会把所有谷仓和鸡舍全部拆掉，搬到左侧的街道边建造。

融资也可以在建设用地使用权地块上进行。

建设用地使用权地块也是一块土地，是承租人所有，所有手续均经过公证并登记在土地登记簿中，就像产权土地一样。
仅仅因为这里提到了一个农场，基本条件并没有改变。
这里“孩子们”想建房——但无论是租赁还是购买，他们显然都没有任何平方米的土地所有权。
如果作为老宅想让孩子们在这里的家族财产居住，那么他们要么自己建房再租给孩子们，要么为孩子们提供建房地块，必要时出售或出租。