双拼别墅的规划，费用估算

你好，

我们可以从市政当局购买一块漂亮的土地，但只能建造一栋双拼住宅。规划许可允许的建筑高度为梯屋顶6.50米，斜屋顶11.00米，包含两层完整楼层加屋顶（允许人字顶或单坡顶）。我们的这边朝东南，西墙面朝邻居。

我们必须与建设合作伙伴达成一致（高度和屋顶坡度必须相同），但他只能建造较窄的房屋，目前计划建一栋宽7.25米，深9.50米的房子，即我们的隔墙长度为9.50米。为了达到大约140-150平方米的居住面积，目前规划为两层完整楼层加阁楼（踢脚板高度0.5米，屋顶坡度30°）和一个使用型地下室。这样整个房子将非常高（梯屋顶6.50米，斜屋顶大约10.50米）。他当前通过一家开发商提出的最新报价（砌体结构，符合KfW70标准）是265,000欧元，含附加费用。这现实吗？这里不包括土地费用，仅指房屋本身。

我们目前计划由当地总承包商建造该房屋，他建议负责设计、招标和施工管理，但由我们一起选择工匠，不作为总固定价含所有利润和风险加成的方式承包。这样我们可以节省一部分费用（约10％），但风险也由我们承担。我们通过不同途径（朋友、同事）较为了解这位顾问，我认为他不会欺骗我们。

我现在很难对总价做出合理评估，希望能得到些帮助。

我们的规划如下：
- 生活地下室（即在房屋保温区域内）
- 一层设有大厨房/餐区（可容纳8人餐桌）和一个小客厅（可分隔，适合作为客房）
- 二层设有3个大小相当的房间（各约15平方米）和家庭浴室
- 阁楼设有一个工作室房间

我们可能想在南侧9.50米的长度上减少一米，用走廊遮盖窗户面，也就是说，我们的建筑深度将减少到8.50米，宽度可扩展到大约10.50米。

一层和二层面积总计不宜超过130平方米，但将完成全部施工（涂料等由我们自行完成），地下室和阁楼初期不装修。希望建筑符合KfW55标准。

如果我按以下配置划分，至少应预估哪些费用？
- 地下室（底板+预制混凝土地下室+地下室顶板），外部及底板下方保温
- 粗建筑为砌体结构（例如24厘米陶土砖，两层完全楼层，建筑面积约10 x 8.50米，顶板为混凝土？）
- 30°人字屋顶，椽木保温
- 外墙保温以达到KfW55（陶土砖外约25厘米保温板是否足够？）
- 被动式房屋窗户（三层玻璃，塑料材质），安装于保温面，南侧应大面积玻璃窗以充分利用太阳热能
- 地下室至阁楼楼梯
- 避雷装置（因为建筑位于山顶，将是最高建筑）

装修无需高档，普通标准足够（如瓷砖及卫浴配置），一层地面计划用工业橡木地板，室内墙面抹灰并涂漆。

- 供暖技术
这里较复杂，我有思路，但不确定组合是否合适及成本是否合理：
- 带热回收的机械通风系统（预算约11,500欧元）
- 地源热泵空气预热器（约1,500欧元，管道铺设自行完成）
- 太阳能热水系统和1000升蓄能水箱（我们有4人），约5,000欧元
- 余热由燃气锅炉或颗粒锅炉提供（颗粒锅炉更贵，但可省去燃气接入费用）及地板采暖。

非常感谢您们的帮助！

你好

他迄今为止最新的关于一个开发商（实体建筑，KfW70）的报价为265,000欧元，含附加费用。这个价格现实吗？

没有人能严肃地回答这个问题，因为重要细节未知。

我们目前计划让一家本地的总承包商建房子，他的建议是负责规划、招标和施工管理，但与我们一起选择工匠，而不是作为统一总价以及所有利润和风险附加费来报价。这样我们可以节省不少（大约10%），但风险也由我们承担。
我们通过各种途径（朋友、同事）比较了解这位顾问，我认为他不会想骗我们。

但是已经有建筑师参与了吗？

我很难对总价作出合理估计，希望在这里能得到一些帮助……

这些问题也没人能严肃回答，因为你的规划中有许多变量。只有在规划和报价确定后，才能给出更准确的信息。

我注意到的是，你想采用一种对我来说比较不习惯的技术。如果你必须单独招标和分包各个工种，那么在决定采用何种技术之前，一定要做一个暖通电气（TGA）规划；找一个TGA规划师加入进来。既然你自己负责所有分包，且依我看你对能源高效住宅和可再生能源并不了解（怎么可能会了解呢），那么有一个懂这一块的人在你身边会更安全。

此致
问候

你好，
非常感谢您的快速回复。

不过已经有建筑师参与了吗？

是的，确实有。顾问背后是一家大型公司，该公司在住宅建设领域已有20多年的经验，比如在包含我们地块的区域内，他们将整个区域规划为住宅区。规划工作将由他们的建筑师和TGA规划师负责。

这些问题同样没人能严肃回答，因为你的规划中存在很多变量。只有当规划和报价资料齐全后，才能提供更准确的信息。

这周我们将收到第一份报价，可能还会收到我们建筑合作伙伴提供的报价。

我注意到的是，你想采用一种对我来说比较不习惯的技术。既然你必须分别招标和分包各个工种，那么在决定采用哪种技术之前，务必要让TGA规划师参与进来做一份TGA规划。既然你对任何分包都要亲自负责，而且在我看来你对节能房屋以及可再生能源并不十分了解（毕竟不容易），那么有一个对此领域熟悉的人在身边会更安全。

这可能是因为我们目前正在收集大量信息，脑海中也漂浮着一些想法。因此我才在这里提问，因为我尚不确定这些技术是否真的在技术上匹配。
最初我设想的是被动房的需求，镇上就有采用所述技术的被动房（带有热回收的受控室内通风系统、地源热交换器、太阳能热水系统和配备水套的木炉作为辅助供暖）。
如果我们无法实现被动房标准（现在的新目标是KFW55），那就不合适，因此我在这里设计了更高的供暖能力。
我认为，在相应密闭的房屋中，受控室内通风系统是合理的，地源热交换器也被许多信息网站推荐，而且成本方面也比较可控。你怎么看，哪些是值得推荐的？

总体来说，我仍然想问，是否推荐各工种单独分包，这样真的能节省成本（并且最终确实如此），还是说经验表明这容易出问题，选择总承包（GU）会更好？

非常感谢大家的意见。

膝墙高度为0.5米，屋顶倾斜角度为30°

我不知道你们有多高或者打算怎样使用阁楼……但是即使离墙2米，房间高度也只有1.65米……对于这么低的膝墙，如果想合理地作为居住空间使用，需要更大的屋顶倾斜角度（比如45°时，在离墙2米处高度已经达到2.5米）。

您好，
经过一段时间后，我想重新激活这篇文章。经过与我们的建筑合作伙伴（双拼住宅）进行了长时间的讨论，我们为整个建筑找到了一个双方都满意的解决方案。现在我们也收到了建筑公司的具体报价，我想在这里提出供大家讨论：

双拼住宅，尺寸为9.00米 x 8.25米（山墙侧和双拼住宅墙为9米），38°的斜坡屋顶，2个完整楼层，阁楼踢脚高度为0.00米。
双拼住宅带地下室（地下室扩建由自助完成），
一层和二层将完工装修，
阁楼被标注为可扩建（通往阁楼的楼梯已安装）。

价格：根据施工描述为249,000欧元（遗憾的是我只有纸质版，没有电子版）。

以下是施工描述中的一些细节（2009年节能条例）：
基础：C20/25混凝土地板厚度12厘米。

地下室：
地下室外墙也采用C20/25，满足结构所需强度和密度，
地下室内墙为粉煤灰砂加气砌体，
地下室窗户为塑料材质，传热系数1.1W/m²K，尺寸80x60厘米，数量按图纸（3个），包括采光井，
保温厚度按照施工描述80毫米，
地下室层高2.375米（从地板顶面到楼板底面），
地下室顶板为钢筋混凝土半成品板结构。

毛坯结构：
一层起楼层高度2.625米（从粗糙地面顶面到楼板底面），
外墙为双层结构（内墙为空心砖17.5厘米，外层为14厘米保温层），
也可选择单层节能墙体，材质为粘土砖（Thermoplan）或加气混凝土（Hebel），墙厚可达36.5厘米，
房屋隔墙为双层隔音墙体带隔缝，
管道安装预墙采用加气混凝土，
楼层顶板与地下室顶板相同，
卷帘盒采用水泥结合轻质板，内墙保温。

外墙抹灰：
采用保温一体化系统（Sto或同等产品），14厘米B1等级，热工性能WLG40，
底部采用WLG35等级的保温板，并带有防水纤维网格腻子，
单层结构时使用双层矿物质外墙抹灰。

木工工程：
屋架采用建筑用木材，檐口和山墙均有50厘米悬挑，
悬挑部分铺设厚16毫米的云杉木贴板，涂装详见油漆工程。

屋顶覆盖：
混凝土屋面瓦（Braas品牌），
雨水槽和管道使用钛锌合金。

窗户/门：
塑料材质5腔型材（Schüco，Rehau），
五金为Roto，
玻璃为三层隔热玻璃（4/8/4/8/4毫米），传热系数U值0.7 W/m²K，隔音等级II，
入户门为带玻璃的木门，配电动开门器和铝合金五金件。

电气：
15个自动断路器，4个漏电保护开关，
其他开关、插座、线路按图纸，
门铃系统。

卫浴：
卫浴设备为RENOVA或SANIBEL 3001，
水龙头为MEDIANO或Talis，
排水管使用Geberit DB20，
浴缸为钢搪瓷，1700毫米 x 750毫米，
淋浴盆900 x 900毫米，深150毫米，钢搪瓷，
2个瓷质洗脸盆，约60x48厘米，
1个瓷质手洗盆，约45x35厘米，
壁挂式马桶配隔墙式冲水箱（2个）。

供暖：
采用天然气燃烧，冷凝技术，Buderus，约120升生活热水储罐，
平板暖气片，需时可选地暖（加价，详见下文），
太阳能设备：5.6平方米集热板（足够覆盖至140平方米居住面积），
太阳能储热罐300升。

油漆工程：
外部木材涂装（屋檐部分），
填补腻子，
地下室涂装，
客厅内墙刷白色粗糙壁纸。

瓷砖：
规格为15x20至30x30厘米，厚0.8厘米，常规铺设，材料费25欧元/平方米，
客用厕所墙面高1.20米，浴室和淋浴间满墙铺设，
地面瓷砖用于地下室门厅、门厅区、玄关、厨房、浴室、客用厕所、储藏室。

地板材料：
客厅-饭厅铺装薄木皮实木地板，厂商Bauwerk SLIMWOOD，
其他房间铺装地毯（20欧元/平方米），
木质踢脚线。

抹灰：
内墙为单层抹灰，磨光石膏。

干挂抹灰和保温工程：
屋顶保温22厘米，WLG35，
12.5毫米石膏板。

楼梯：
带扶手的实木楼梯，厂商Kohler/Bucher，型号VIVA。

室内门：
层压表面，厚约4厘米，门高约198.5厘米，
五金套件铝制，厂商Hoppe（Verona，Bonn等型号）。

我希望这些信息足以进行评价，我会尽量把施工描述全部扫描。

我们现在在报价中还有以下扩展/变更：

KfW70标准扩展：

1. 供暖设备
- 供暖采用空气源热泵，Stiebel Eltron WPL型号，室内安装，包括必要的控制技术、缓冲罐等，
- 地板采暖配备独立房间控制，代替暖气片，卫生间配电动毛巾架，
- 燃气锅炉带排烟道Skoberne和太阳能设备取消，
加价13,870欧元。

2. 额外保温：
- 外墙保温厚度由24厘米WLG40减少至16厘米WLG35，
- 屋架高度及屋顶保温由22厘米增加到24厘米，
- 地下室外围保温由8厘米增加至12厘米，
加价2,180欧元。

备注中写明，根据经验这样能够达到效能房70标准，但证明文件仍需出具。

此外，我们计划自助部分油漆工程（减价4,460欧元）和地面铺装工程（减价3,650欧元）。

建筑附加费用（测量费、许可与验收费、接入费、土建工程）约为19,000欧元。

车库和园林工程未包含，计划自行完成。

针对以上内容，我有很多问题：
1. 供暖技术——是否合理？如何理想地与控温通风系统结合（费用如何）？
2. 保温及KfW70标准是否现实？
3. 总费用是否合理？是否还能做些什么调整？

非常感谢！

嗨，
我只是想提醒你两点，我们本来需要提前沟通/协调的问题：
地下室你只有2.375米的层高——然后还要扣除隔热层+水泥砂浆层+地面覆盖层共20厘米（你是想建一个可居住的地下室），这样你的净高只有2.17米。我不知道你是否会觉得舒服，我觉得这有点压抑，因为外面是钢筋混凝土墙，外观并不漂亮，……
如果你自己装修地下室（我们也是自己干的），电路也是自己布线——我们当时就和电表箱的地下室电路接线有过争执。房屋建造方的电工不敢为我们的地下室电路负责，直到我打开配线盒让他看到我们的布线，他才接线。类似的事情你需要提前确认清楚。